UL0000035

Питання для самоконтролю:

1.Кому належить право продажу товару?

2.Хто виступає сторонами у договорі купівлі-продажу?

3.Дайте характеристику споживача як сторони договору купівлі-продажу.

4.Що являє собою право споживача на належну якість товару?

5.Які є істотні умови договору поставки?

6.Визначіть відповідальністьсторінконтрактаціїсільськогосподарської продукції.

7.Назвіть обов’язки постачальника за договором постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу.

8.Які є істотні умови договору дарування?

9.Що є підставами розірвання договору дарування?

10.Розкрийте поняття договору ренти. Яка сфера застосування цього договору?

11.Яка настає відповідальність сторін за договором ренти?

12.Що виступає предметом договору довічного утримання?

13.Які обов’язки сторін передбачає договір довічного утримання?

14.Що є підставами припинення договору довічного утримання?

Рекомендована література:

1.Апанасюк М.П. Місце договору ренти в системі цивільно–правових договорів / М.П. Апанасюк// Правоі безпека. – 2004. – Вип. 3’1. – С. 35–39.

2.Апопій І. Нові аспекти укладання договору поставки товарів для державних потреб / І. Апопій// Підприємництво, господарство іправо. – 2003. – №2. – С. 18–20.

3.Апопій І.В. Порядок укладання договорів оптової купівлі–продажу / І.В. Апопій // Вісник Львівськоїкомерційноїакадемії. – 2006.– Вип. 22. – С. 308–312

4.Близнюк О. Договір контрактації сільськогосподарської продукції: історія та сучасність у застосуванні / О. Близнюк // Юридичний журнал. – 2006. – № 5. [Електронний ре-

сурс]. – Режимдоступу: www: justinian.com.ua

5.Брагинский М.И. Договорное право.Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2000. – 800 с.

6.ВеликородаО.М. Проблемивиконаннядоговорудовічногоутримання(догляду) // Акту-

альні питання цивільного та господарського права: науково–практичний журнал / О.М. Великорода. – 2006. – №1. [Електроннийресурс]. – Режимдоступу: jornal.yurpayintel.com.ua

7.Пучковська І.Й.. Загальна характеристика договору ренти / І.Й. Пучковська // Про-

блеми законності. – 2009. – Вип. 104. – С. 86–95.

8.Апопій І. Істотні умови договору контрактації у сфері підприємницької діяльності / І. Апоній// Підприємництво, господарство іправо. – 2010. – №2 (170). – С. 77–79.

9.Петрова О. Деякі аспекти застосування Закону України «Про захист прав споживачів» / О. Петрова, А. Комбікова // Правовий тиждень. – 2008. – №26 (99). – 24 червня. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: legalweekly.com.ua

10.Немченко С. Джерела цивільно–правового регулювання зобов’язань з договору постачання електричної енергії через приєднану мережу / С. Немченко // Підприємництво,

господарствоі право. – 2010. – №12. – С. 122–125.

11.Тімуш І. Рента як ризиковий договір (цивільно–правові аспекти) / І. Тімуш // Пра-

воУкраїни. – 2004. – № 1. – 52 –55.

12.Фесенко В. Договір довічного утримання: загальна характеристика, підстави, порядок і правові наслідки розірвання / В. Фесенко // Правовий тиждень. – 2009. – №33–34. (159–160). – 25 серпня. [Електронний ресурс]. – Режимдоступу: legalweekly.com.ua

13.Яворська О.С. Особливості передання майна у власність за договорами ренти / О.С. Яворська // Підпртємництво, господаровоіправо. – 2008. – №9. – С. 73–77.

281

Глава 21. Договори про передачу майна

утимчасове користування

§1. Договір найму (оренди)

Договір найму (оренди) досить поширений у побутових відносинах та господарському обігу, а терміни «найм» та «оренда» слід розглядати як синоніми, що позначають передачу певного майна в тимчасове володіння та користування іншій особі.

Цивільний кодекс визначає загальні положення про договір оренди, а також підкреслює особливості деяких його різновидів (прокат, оренда земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу, лізинг).

Орендні відносини регулюються також ГК, Водним, Земельним кодексами України, Законами України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 р., «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р., «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» від 21 жовтня 1999 р.

За договором оренди наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК).

Власником майна залишається наймодавець, а наймач зобов’язується своєчасно вносити плату та повернути майно у визначений термін.

Характеристика договору. Зміст ст. 759 ЦК дозволяє зробити висновок, що до-

говір найму може бути як консенсуальним, так і реальним правочином. Момент укладен-

ня договору визначається самими сторонами або випливає із суті відносин (так, договори найму в побутовій сфері, як правило, є реальними). В разі невизначення сторонами моменту укладення договору найму в самому договорі, практика ділового обороту виходить із консенсуальності цього договору. Тобто договір найму буде вважатися укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами.

Оскільки права та обов’язки за договором найму виникають як у наймача, так і у наймодавця, договір найму належить до двосторонніх договорів.

Договір найму завжди оплатний: наймач завжди має сплачувати наймо-давцеві за користування майном.

Особливістю договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму і з якою метою буде використовуватися.

Сторонами договору є наймач і наймодавець. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Форма договору найму визначається за загальними правилами щодо форми правочинів (глава 16 ЦК) і залежить від його різновидів. Наприклад, відповідно до ст. 799 ЦК договір оренди транспортного засобу укладається у письмовій та нотаріально посвідченій формі; договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ст. 20 Закону України «Про оренду землі»).

Загальні положення про найм застосовуються до регулювання окремих видів договорів найму субсидіарно, тобто в тому випадку, коли спеціальними правилами про ці договори не встановлено інше.

Істотні умови договору. Однією з істотних умов договору оренди є його предмет. Предметом договору найму можуть бути майнові права, а також річ, яка наділена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є предметом договору оренди, несе її власник (ст. 323 ЦК). Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покладається на нього (ст. 772 ЦК).

282

Строк договору визначається у договорі за домовленістю сторін. Сторони можуть визначити конкретний строк оренди або укласти договір на невизначений строк.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦК).

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

Особливістю договору оренди є те, що він може бути пролонгований, тобто можливе поновлення строку його дії. Відповідно до ст. 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

За користування майном наймач сплачує наймодавцю орендну плату, яка є істотною умовою договору. Розмір орендної плати визначається договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Праватаобов’язкисторінзадоговоромнайму(оренди). Обов’язкинаймодавця:

–передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому майно передається у комплекті та у стані, що відповідає умовам договору. Також наймодавець зобов’язаний надати гарантію на річ, що передається в найм;

–попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі;

–попередити наймача про права третіх осіб на річ;

–здійснювати капітальний ремонт найманої речі.

Права наймодавця:

–вимагати від наймача вчасної сплати орендної плати;

–відмовитися від договору, вимагати його розірвання та відшкодування збитків у встановлених договором або законом випадках.

Обов’язки наймача:

–наймач, після закінчення терміну використання, зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ в стані, в якому вона була одержана, або як було обумовлено у договорі;

–відшкодувати шкоду, завдану у зв’язку з користуванням чи пошкодженням речі;

–перевірити справність та якість речі, що орендується; якщо ж річ не перевірялася, то вважається, що вона передана у належному, якісному стані;

–вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою речі;

–замінити річ або вимагати зменшення розміру плати у разі її несправності чи виявленні недоліків;

–використовувати річ за призначенням, підтримувати її у належному стані;

283

–сплачувати плату, за користування річчю.

Права наймача:

–вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;

–змінювати стан речі, але лише за згодою наймодавця;

–за згодою наймодавця укласти договір піднайму, до якого застосовуються положення про договір найму, якщо інше не передбачено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст. 774 ЦК);

–право власності на плоди, продукцію та доходи, одержані ним у результаті користування річчю;

–поліпшити річ, передану у найм, за згодою наймодавця;

–переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору за умови належного виконання ним своїх обов’язків за договором найму;

–переважне право перед іншими особами у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання за умови належного виконання ним своїх обов’язків за договором найму;

–відмовитися від договору, вимагати його розірвання та відшкодування завданих збитків у встановлених законом або договором випадках.

Відповідальність сторін за договором найму (оренди). Шкода, завдана найма-

чем чи наймодавцем, відшкодовується за умовами договору або на загальних підставах. Шкода, завдана третім особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у

найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

Шкода, завдана у зв’язку із користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був поаереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Припинення і зміна договору найму(оренди). Припинення договору може здій-

снюватися як одностороннє розірвання договору найму (оренди) та дострокове розірвання договору на підставі вимог наймача та наймодавця.

Припинення відносин між сторонами договору найму (оренди) може мати місце як на загальних підставах припинення зобов’язань, передбачених гл. 50 ЦК (виконання зобов’язання, збіг боржника та кредитора в одній особі тощо), так і в разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у гл. 58 ЦК.

Спеціальніпідставиприпиненнядоговорунаймуможнаумовнорозділитинадвігрупи: 1) об’єктивні умови, які не залежать від волі сторін; 2) суб’єктивні умови, які виникають за взаємною волею наймодавця та наймача

або за волею будь-якої зі сторін договору найму.

Спеціальні об’єктивні підстави припинення договору найму встановлюються ст. 781 ЦК. Такими підставами є: смерть фізичної особи – наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. У даному випадку мається на увазі ліквідація юридичної особи без правонаступництва, що завжди тягне за собою припинення договору найму. Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначене положення є диспозитивним. Закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача. Наприклад, ст. 824 ЦКУ встановлює, що у разі смерті наймача житла або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

284

Суб’єктивні підстави припинення відносин майнового найму можна розділити на дві основні форми:

1)відмова від договору майнового найму;

2)розірвання договору на вимогу будь-якої зі сторін.

Одностороння відмова від договору за загальним правилом не допускається. Вона можлива лише якщо це передбачено законом або угодою сторін. Так, у договорі майнового найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк (ст. 763 ЦК). Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ст. 782 ЦК). При припиненні договору майнового найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір найму вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Судовапрактиканасьогоднівиходитьізположення, щоприрозірваннідоговорунайму на вимогу однієї із сторін обов’язковим є пред’явлення позову до суду. Цивільний кодекс (ст.

783)надаєнаймодавцевіправовимагатирозірваннядоговорунаймуутакихвипадках:

1)наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна. Так, якщо договором найму передбачається обов’язок наймача застрахувати найману річ, то невиконання такого обов’язку надає наймодавцю право звертатися до суду з вимогою про розірвання договору майнового найму. При цьому судова практика виходить із того, що зазначене право зберігається у наймодавця.

2)наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. З цього приводу велика кількість спорів виникає у зв’язку із принципово різними положеннями ЦК та Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Якщо ЦК обов’язково вимагає наявність дозволу наймодавця на укладення договору піднайму, то зазначений Закон (ч. 2 ст. 22) встановлює, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. Отже, необхідно чітко кваліфікувати відносини, що виникають між сторонами з приводу користування майном та визначати, яке законодавство впершучергудо них застосовується.

У свою чергу, наймач має право розірвати договір найму у випадку, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, а також якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

До деяких вимог, що випливають із договору майнового найму, ЦК встановлює скорочений строк позовної давності. Так, згідно зі ст. 786 ЦК до вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача – з моменту припинення договору найму.

§ 2. Договір прокату

Прокат – це різновид майнового найму, тому низка норм ЦК про майновий найм поширюється і на договір прокату.

Відповідно до ст. 787 ЦК договір прокату – це підприємницька діяльність наймодавця зпереданнямчизобов’язаннямпередачірухомихречейукористуваннязаплатунапевнийчас.

Договір прокату регулюється § 2 гл. 58 ЦК, Законами України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 р., «Про патентування деяких видів підприємницької дія-

285

льності» від 23 березня 1996 р., «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» від 6 липня 1995 р., «Про метрологію та метрологічну діяльність» від 11 лютого 1998 р., Правилами побутового обслуговування населення, затвердженими Постановою КМУ від 16 травня 1994 р. тощо.

Характеристика договору прокату. Договір прокату є консенсуальним або реа-

льним і двостороннім.

Договір вважається виконаним з моменту передачі рухомої речі наймодавцем. Він є також публічним договором (ст. 633 ЦК). Це означає, що наймодавець зобов’язаний надавати речі у прокат кожному, хто до нього звернеться, та встановлювати однакові для всіх умови прокату (ціни, строки тощо).

Сторонами договору прокату є наймодавець і наймач. Ними можуть бути як фізичні так і юридичні особи.

Наймодавець зобов’язаний мати статус суб’єкта підприємницької діяльності для можливості укладення договорів прокату. Наймач в свою чергу може укладати договори прокату незалежновіднаявностічивідсутностіуньогостатусусуб’єктапідприємницькоїдіяльності.

Форма договору є переважно усною. Договір прокату є договором про приєднання. Він укладається в усній формі, але при цьому, як правило, наймодавець видає письмовий документ, наприклад квитанцію. У місцях масового відпочинку предмети прокату видаються в погодинне користування після пред’явлення громадянином-наймачем паспорта (іншого документа) або під грошовий завдаток. Письмова форма обов’язкова у випадках, коли цього вимагають типові договору прокату. Наймодавцю надається право встановлювати типові умови договору, але ці договори не можуть порушувати прав наймачів, визначених ЦК про найм.

Істотними умовами договору є предмет та ціна. Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ст. 788 ЦК) і яку можна вільно переміщувати у просторі без заподіяння їй шкоди. Переважно це холодильники, пральні машини, радіо-, телеапаратура, спортивне спорядження, музичні інструменти тощо.

Використання предмета прокату для виробничих потреб допускається тільки, якщо така можливість прямо передбачена договором прокату.

Ціна договору прокату є плата за користування певною річчю і встановлюється за тарифами наймодавця. При оформленні предметів прокату на термін до 30 діб наймач вносить оплату повністю за весь час користування предметом прокату відповідно до чинних тарифів. За прокат предметів, виданих на тривалий термін (понад місяць), оплата вноситься щомісяця: за перший місяць – при видачі предмета прокату, а за кожний наступний – не пізніше 7 днів після дня закінчення терміну платежу, зазначеного в договорі прокату (замовленні–зобов’язанні). Оплата за користування окремими предметами прокату (музичні інструменти, швейні машини та інше) здійснюється в пунктах прокату в спеціально виділених приміщеннях за годинним тарифом.

Сторони, визначаючи строки договору прокату, можуть керуватися відповідними типовими договорами і Правилами побутового прокату.

Наймач та наймодавець за договором прокату за певними винятками мають такі ж права та обов’язки, як і сторони інших договорів найму (оренди). Особливими обов’язками наймодавця є:

1)видати предмети прокату, придатні для експлуатації. Для відносин побутового прокату характерне те, що при укладенні договору наймодавець зобов’язаний у присутності наймача перевірити справність майна, що здається в найм, і ознайомити його з правилами технічної експлуатації складних предметів. Тим самим посилюються гарантії наймача щодо передачі йому речі належної якості та надійного використання її;

2)ознайомити наймача з правилами експлуатації предметів або видати йому керівництво з експлуатації;

286

3)здійснювати як капітальний, так і поточний ремонт предмета прокату за свій рахунок, якщо не доведе, що її пошкодження сталося з вини наймача;

4)довести вину наймача у погіршенні стану предмета прокату.

Наймач, по-перше, не має права на укладення договору піднайму. По-друге, не має переважного права на купівлю речі в разі її продажу наймодавцем. По-третє, може відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата, сплачена за весь строк дії договору, зменшується відповідно до тривалості користування річчю.

Припиняючи договір прокату, наймач повинен повернути взяту на прокат річ у справному стані з урахуванням порчі їхнього зносу. Справність предмета прокату, його зовнішній вигляд, перевіряються у пункті прокату.

Відповідальність сторін за договором прокату. У разі доведення вини наймача у погіршенні речі він нестиме відповідальність за загальним правилом (ст. 779 ЦК).

Уразі виходу з ладу предмета прокату наймодавець протягом трьох робочих днів

здня одержання заяви від наймача зобов’язаний усунути недоліки на місці, а в разі потреби виконання робіт в умовах стаціонарної майстерні строк ремонту продовжується до десяти днів. За згодою наймача наймодавець може замінити несправний предмет іншим аналогічним предметом без додаткової оплати наймачем витрат, пов’язаних з такою заміною. За час перебування предмета прокату в ремонті оплата за прокат не проводиться, за винятком випадків, коли наймачу предмет прокату було замінено на рівноцінний.

Припинення договору прокату. Допускається дострокове розірвання договору за ініціативою наймодавця у випадках, коли друга сторона користується майном не відповідно до договору чи призначення майна або навмисно чи з необережності погіршує стан майна, а також коли наймач без згоди наймодавця передав майно третій особі (ст. 329 ЦК).

Крім загальних підстав припинення зобов’язань, договір безоплатного користування майном припиняється також у разі смерті громадянина або припинення юридичної особи, що брали участь у договорі (ст. 331 ЦК). Це правило діє незалежно від того, який учасник (наймодавець чи наймач) припинив своє існування, а також від того, чи був договір укладений на строк, чи без зазначення строку.

§3. Договір найму (оренди) земельної ділянки

Серед відносин найму (оренди) окреме місце посідає договір найму (оренди) земельної ділянки.

Аналіз нормативно-правових актів, що регулюють орендні земельні відносини, дозволяє вказати на те, що договір оренди земельної ділянки має ознаки і цивільно–правового, і земельно-правового договору. Тому загальні положення про договір оренди регулюються цивільним законодавством, а особливості передачі в оренду земельних ділянок – земельним. Слід відзначити, що відповідно до ст. 9 ЦК норми цивільного права мають субсидіарний характер щодо регулювання земельних відносин і можуть застосовуватись лише в тих випадках, коли зазначенівідносини не врегульовані нормами земельногоправа.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регламентує ст. 792 ЦК, ЗК, Закони України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р., «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. тощо.

Визначення договору оренди землі дає ст. 13 Закону України «Про оренду землі»:

договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди земельної ділянки містить і ст. 792 ЦК, відповід-

но до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зо-

бов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

287

Характеристика договору. Договір найму земельної ділянки може бути як кон-

сенсуальним, так і реальним, є двостороннім, оплатним договором.

Сторонами в цьому договорі виступають орендодавець та орендар. Ними можуть бути і фізичні і юридичні особи. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності як перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Закон «Про оренду землі», як і ЗК (ч. 5 ст. 93), вказує на те, що орендодавцями є саме власники земельних ділянок. Землекористувачі, яким земельні ділянки належать на праві постійного користування відповідно до ст. 92 ЗК, права здавати їх в оренду не мають.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та ВР АРК. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та КМУ.

Орендарями є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. До них належать: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та КМУ в межах повноважень, визначених законом; 2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, ВР АРК у межах повноважень, визначених законом; 3) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Форма договору оренди земельної ділянки є письмовою та підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому чинним законодавством. Договір може бути нотаріально посвідчений за бажанням однієї зі сторін.

Постановою КМУ від 3 березня 2004 р. затверджено форму Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов’язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянкиможебутиконкретизований укожномуконкретномувипадкузадомовленістюсторін.

Обов’язковою частиною договору найму (оренди) земельної ділянки є план (схема) земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна зі сторін наділяється певними правами, і водночас на неї покладаються певні обов’язки.

Істотні умови договору найму (оренди) земельної ділянки. Чинне законодавст-

во передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, які визначені в ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме:

1)об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2)строк дії договору оренди;

3)орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4)умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається

воренду;

5)умови збереження стану об’єкта оренди;

6)умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві;

7)існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

8)визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

9)відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди.

Крім істотних умов, договір оренди земельної ділянки може містити звичайні та випадкові умови, наявність чи відсутність яких не впливають на факт укладення догово-

288

ру. Так, за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки може зазначатись якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Якщо орендована земельна ділянка під об’єктом незавершеного будівництва не підлягає продажу відповідно до ЗК, в договорі оренди такої земельної ділянки може бути передбачено право першочергового її придбання орендарем у разі зняття заборони на продаж.

Предметом договору є земельна ділянка. Іншими словами, земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, є об’єктом договору оренди.

Відповідно до ст. 79 ЗК земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами та закріплює просторові межі поширення на неї права власності (поверхневий (ґрунтовий) шар, водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд).

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК).

Згідно з ч. 3 ст. 93 ЗК оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років. З огляду на це, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

Ціна договору становить плата за користування земельною ділянкою. Орендар вносить орендну плату за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ст. 21 Закону «Про оренду землі»), крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. «Про плату за землю»). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Обов’язки орендаря:

– використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

289

–дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів;

–додержувати державних стандартів та норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

–дотримуватися режиму водоохоронних зон, прибережних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон та територій, які особливо охороняються;

–почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

–виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

–своєчасно вносити орендну плату; дотримуватись режиму використання земель природно–заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико–культурного призначення;

–надати у 5-денний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності копії договору відповідному органу державної податкової служби;

–надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування відомості про застосування пестицидів та агрохімікатів;

–сприяти систематичному проведенню вишукувальних, обстежувальних, розвідувальних робіт за станом земель, динамікою родючості ґрунтів;

–своєчасно інформувати відповідні органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо стану, деградації та забруднення земельних ділянок.

Відповідно орендар має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому порядку жилі, виробничі, культурно-побутові споруди і закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи.

У ст. 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено можливість передання орендарям орендованої земельної ділянки або її частини в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це зазначено у договорі оренди або за письмовою згодою орендодавця. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить АРК, та їх структурних підрозділів, забороняється.

Обов’язки орендодавця:

–передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

–при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

–не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

–відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

–попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням; дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм та правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; своєчасного внесення орендної плати; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.

290