23.Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда.

Арендодатель по договору аренды обязан: • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям
договора аренды, а также назначению такого имущества
вместе со всеми документами и принадлежностями имущества; • нести ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества, если эти недостатки не позволяют полностью
или частично пользоваться имуществом.

Арендодатель не
несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если
эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при
передаче имущества;• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц
на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не
исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему
выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; • производить за свой счет капитальный ремонт, если
данная обязанность возложена на него по договору или в
соответствии с законодательством. Капитальный ремонт
должен производиться в договорный либо разумный срок,
если вызван неотложной необходимостью. Обязанности арендатора: • своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором.
Если они в договоре не определены, то плата вносится
в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества; • пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; • поддерживать имущество в исправном состоянии,
производить текущий ремонт, нести расходы;• при прекращении договора вернуть имущество в том
же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время. Договор аренды является двусторонним. Обязанностям
одной стороны корреспондируют соответствующие права
другой стороны.

24.Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

Договор аренды прекращается: • с истечением срока договора (в тех случаях, когда
арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит); • в случае гибели предмета аренды. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор: • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с
неоднократными нарушениями; • существенно ухудшает имущество; • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда: • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или
назначением имущества; • переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении
договора; • арендодатель не производит капитальный ремонт
имущества в установленные договором сроки в тех случаях,
когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Статья 595. Выкуп арендованного имущества

1. В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

25.Понятие, заключение, сроки и форма договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Договор безвозмездного пользования (ссуда) — это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется
передать или передает вещь в безвозмездное временное
пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя
обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она
ее получила, с учетом нормального износа или в состоя¬
нии, обусловленном договором (ст. 643 ГК). По своей правовой природе договор ссуды является консенсуальным или реальным, двусторонним в случаях, когда
он консенсуальный, безвозмездным. Сторонами договора выступают ссудодатель и ссудополучатель. Ими могут быть физические и юридические лица. Предмет договора — земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие непотребляемые вещи.
Договор может быть заключен как на определенный, так
и неопределенный срок. Форма договора ссуды подчиняется общим правилам
о форме сделок.

Договор ссуды прекращается: • в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя, если иное
не предусмотрено договором; • закон допускает возможность сторон в любое время
отказаться от договора, заключенного без указания срока,
известив другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения; • ссудополучатель вправе отказаться от срочного договора ссуды в любое время, известив об этом ссудодателя в
месячный срок; • закон допускает досрочное расторжение договора в
одностороннем поряДке как по требованию ссудодателя,
так и ссудополучателя в случае нарушения ими договорных обязательств. Ссудодатель вправе требовать одностороннего расторжения договора безвозмездного пользования в случаях использования вещи не в соответствии с условиями договора или
назначением вещи, невыполнения обязанностей по под¬
держанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию,
существенного ухудшения состояния вещи, передачи вещи
третьему лицу без согласия ссудодателя. По требованию ссудополучателя договор может быть
расторгнут: при обнаружении недостатков, о которых он
не знал и не мог знать при заключении договора, препятствующих использованию вещи; если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, вещь окажется в состоянии, непригодном для ее использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц
на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем
обязанности по передаче вещи либо ее принадлежностей.

14. Договор найма жилого помещения

Жилищные отношения - это отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

К субъектам жилищных правоотношений относятся граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица независимо от форм собственности, государственные органы. Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во,владение и пользование за плату. При этом письменная форма договора найма жилого помещения является обязательным требованием законодательства.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное. Она не должна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное; водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное.

Предмет договора найма определяется жилым помещением (помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан), которое отвечает санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для граждан в соответствующем населенном пункте. Предметом договора в домах государственного жилищного фонда, как правило, является отдельная квартира. Предметом договора в домах частного жилищного Фонда может быть жилая комната и даже часть комнаты. Не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов.

Жилищный кодекс различает несколько видов договора найма:

♦ договор социального найма жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в специальном доме;

♦ договор найма жилого помещения в общежитиях;

♦ договор найма служебного жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в домах, находящихся в собственности граждан;

♦ договор найма жилых помещений в домах организаций граждан-застройщиков.

Наряду с нанимателем законодательство содержит понятие членов семьи нанимателя (членов семьи собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков), которые пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К таковым относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители, другие родственники, а также нетрудо¬способные иждивенцы, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство, и иные граждане, прожи¬вающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, ве¬дущие с ним общее хозяйство (могут быть признаны в су¬дебном порядке членами семьи этого нанимателя).

Эта категория играет важную роль, так как совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовер¬шеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Бе-ларусь и заключенным между ними письменным соглаше- нием о порядке пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения определены Министерством жилищно-ком-мунального хозяйства в приказе от 7 декабря 1999 г. № 177 Так, в частности, наниматель обязан:

♦ соблюдать установленные законодательством пра¬вила пользования жилыми помещениями (правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические правила, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием);

♦ производить за счет собственных средств самостоя¬тельно или силами ЖЭО либо других организаций ремонт занимаемого жилого помещения (штукатур¬ка, побелка, покраска и оклейка обоями стен и т.д.), ремонт и замену изношенного и вышедше¬го из строя внутриквартирного оборудования и подводку к нему: санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудования. Если выпол¬нение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов и инженер¬ных систем жилого дома, они производятся за счет наймодателя или ЖЭО;

♦ возмещать ущерб, нанесенный по своей вине вспо¬могательным помещениям жилого дома, жилым и подсобным помещениям других граждан и юриди¬ческих лиц независимо от форм собственности;

♦ вносить плату за пользование (техническое обслу¬живание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на усло¬виях, установленных законодательством Республи¬ки Беларусь.

Согласно требованиям законодательства плата за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчис¬ления на капитальный ремонт жилья осуществля¬ются в соответствии с заключенными с местными исполнительными или распорядительными органа¬ми, предприятиями, учреждениями, организациями договорами найма или договорами на техническое обслуживание, заключенными с ЖЭО;

♦ не совершать действий, приводящих к порче жи¬лых помещений и вспомогательных помещений жилого дома либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Следует особо отметить, что законодательством регу¬лируется и порядок пользования телевизорами, радиопри¬емниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами; так, например, с 23 до 7 часов должна соблюдаться тишина.

Наймодатель (юридические лица независимо от форм собственности и жилищно-эксплуатирующая организация) обязан:

♦ содержать жилой дом в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь;

♦ производить систематически осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства при¬домовой территории;

♦ проверять во вспомогательных помещениях техни-

ческое состояние инженерного оборудования, про-

изводить его профилактическое обслуживание обеспечивать бесперебойную работу, в том числе внутриквартирного: электроплит (частично - обеспечение электробезопасности), печного и централь- ного отопления при условии эксплуатации их в соответствии с проектным решением;

♦ проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

♦ обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние кабин лифтов, подъездов, других вспо¬могательных помещений жилого дома и придомо¬вой территории;

♦ производить своевременно капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктив¬ных элементов и инженерных систем жилого дома. Внутриквартирный ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя или ЖЭО в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей общих конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома либо с производством капитального ремонта;

♦возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный ущерб.

Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом Республики Беларусь не установлено иное.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора либо по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Правило о предупреждении не применяется, если речь идет о выселении из домов, грозящих обвалом, и выселении без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке, если они:

♦ систематически разрушают или портят жилое помещение;

♦ используют его не по назначению;

♦ систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.

Однако выселение по указанным основаниям может иметь место только в тех случаях, если меры предупреж¬дения и общественного воздействия к ним оказались безрезультатными.

Согласно Жилищному кодексу выселению подлежат и граждане, которые уклоняются без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

27.Понятие и виды договора подряда. Отграничение договора подряда от смежных договоров. Правовое регулирование договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика)
определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено
законодательством или соглашением сторон (ст. 656 ГК).

ГК выделяет следующие виды договора подряда: бытовой
подряд; строительный подряд; подряд на проектные и изыскательские работы; подрядные работы для государственных нужд. Можно также выделить договоры: на изготовление (создание) вещи; на переработку (обработку) вещи;
на выполнение другой работы.

Отличия от смежных договоров: под смежными понимаются договор купли-продажи и трудовой. В договоре купли-продажи не возникают права и обязанности по изготовлению вещи, предмет уже имеется в наличии. Предмет договора подряда определён индивидуальными признаками, в других договорах – родовыми. В договоре подряда подрядчиками могут быть юр. лица, трудовой договор заключается с гражданином. В договоре подряда подрядчик не состоит в штате предприятия или организации. В договоре подряда подрядчик самостоятельно организует выполнения работ и подрядчик обязан передать готовый результат своей деятельности.

Отличия договора подряда от трудового договора: 1) рег-ся нормами хоз-го законодательства; 2) предмет договора – индивидуально определенная работа, а не трудовая функция в соответствии с должностью, специальностью, квалификацией; 3) субъекты договора – подрядчик и заказчик, а не работник и наниматель; 4) содержание условий договора: подрядчик обязуется выполнить определенную работу, а не выполнять работу в соответствии с должностью, квалиф-й, спец-ю. По договору подряда стороны несут только имущественную ответственность + подрядчик несет риск гибели работы до момента сдачи ее заказчику. По трудовому договоруработник несет дисциплинарную ответственность за нарушение трудовой дисциплины, материальную ответственность за ущерб, причиненный нанимателю; наниматель несет ответственность за вред, причиненный работнику при исполнении им своих обязанностей.

28.Стороны, предмет, цена, срок и форма договора подряда.

Сторонами договора являются подрядчик, выполняющий
работу, и заказчик, по заданию которого она выполняется.
Субъектами подрядных отношений могут быть физические
и юридические лица. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков, кроме случаев, когда из закона
или договора вытекает его обязанность выполнить работу
лично. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика и несет ответственность за действия
третьих лиц (перед заказчиком - за действия субподрядчиков, перед субподрядчиками - за действия заказчика).На стороне подрядчика одновременно могут выступать
несколько лиц, и при неделимости предмета подряда такие лица признаются по отношению к заказчику солидарными должниками или кредиторами. При делимости предмета, а также в случаях, предусмотренных законодательством или договором подряда, каждое из таких лиц по
отношению к заказчику приобретает права и несет обязанности в пределах своей доли.

По своей правовой природе договор подряда является
двусторонним, консенсуальным, возмездным. Существенными условиями договора являются предмет
и срок выполнения работы. Предметом договора подряда
является возмездное выполнение определенной работы,
направленной на достижение конкретного овеществленного результата, и передача его заказчику. Срок выполнения работ определяется сроком начала
работы и сроком ее окончания, которые должны быть указаны в договоре. Стороны могут предусмотреть также сроки
начала и завершения отдельных этапов. Подрядчик отвечает
за нарушение всех этих сроков, если иное не установлено
законодательством или договором. Но только при нарушении конечного срока работы подрядчик отвечает за убытки,
причиненные просрочкой. Цена не является существенным условием договора подряда (кроме договора строительного подряда). Если в договоре не указана цена или способы ее определения, она определяется исходя из обычно применяемых за аналогичные
работы цен с учетом необходимых расходов сторон.

29.Права и обязанности сторон по договору подряда. Исполнение договора.

В ходе исполнения договора подряда подрядник обязан: • выполнить работу по заданию заказчика качественно и в срок; • если иное не предусмотрено договором, выполнить
работу своим иждивением, т. е. из своих материалов, своими силами и средствами, при этом он несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных материалов и оборудования; • если работа выполняется из материалов заказчика,
экономно и расчетливо использовать предоставленный заказчиком материал, вернуть его остаток и предоставить
отчет об израсходовании после окончания работы; • если иное не предусмотрено законодательством, выполнить работу за свой риск, т. е. принять на себя все неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть
вследствие случайных обстоятельств в ходе выполнения
работы до сдачи выполненной работы заказчик • немедленно приостановить выполнение работ и предупредить заказчика, если обнаружена непригодность материала, оборудования, технической документации, существует риск неблагоприятных для заказчика и подрядчика последствий выполнения указаний, заказчика.

Подрядчик имеет право: • не приступать к работе либо приостановить ее, если
нарушение заказчиком своих обязанностей по договору
препятствует исполнению договора заказчиком; • отказаться от договора в случае непринятия заказчиком мер для устранения обстоятельств, грозящих годности выполняемой работы; • получить оплату за результат выполненной работы.
При неоплате заказчиком выполненных работ подрядчик
вправе произвести удержание результата работ, оборудования, части неиспользованного материала и другого имущества заказчика до уплаты им соответствующих сумм; • если заказчик уклоняется от принятия результата выполненной работы, подрядчик вправе по истечении месяца
со дня, когда согласно договору результат работы должен
был быть передан заказчику, и при условии последующего
двукратного предупреждения заказчика продать результаты работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика
в депозит нотариуса или суда.

Заказчик обязан:

• оплатить результат выполненной работы;

• оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. В тех случаях, когда исполнение работы стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика,
подрядчик сохраняет право на получение цены по договору, учитывая выполненную работу;

• принять выполненную работу: осмотреть ее, при выявлении отступлений от условий договора, ухудшивших
работу, немедленно известить подрядчика. Заказчик, который обнаружил при приемке недостатки в работе, вправе
ссылаться на них, если эти недостатки отражены в акте
или ином документе, удостоверяющем приемку выполненной работы.

Заказчик вправе:

• проверять ход и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика. Если подрядчик не приступает к
работе или выполняет ее настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик
вправе отказаться от исполнения договора и потребовать
возмещения убытков;

• в случае выполнения подрядчиком работы с отступлениями от договора, ухудшившими ее результат, или иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного в договоре использования, заказчик
вправе по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков работы в разумный
срок; соразмерного уменьшения цены за работу; возмещения своих расходов на устранение недостатков;

• при наличии уважительных причин заказчик вправе
отказаться от договора, оплатить выполненную часть договора и возместить убытки подрядчика, вызванные досрочным расторжением договора подряда (подлежат возмещению
убытки в пределах разницы между частью цены, уплаченной
за выполненную работу, и всей ценой договора).