1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института v института недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий переченьнедвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.). Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоватьсяосновнымпринципом понятия Lнедвижимость¦: перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны и т.пНедвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик. Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.

Недвижимость как товар обладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди других товаров. К основным из них относятся : 1) материальность, стационарность, надежность; 2) возрастание стоимости объекта с течением времени; 3) низкая ликвидность; 4) уникальность каждого объекта; 5) длительный жизненный цикл.

Материалъностъ, стационарность и надежность определяют роль недвижимого имущества в экономике, позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения различных сделок.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

7

Оценочная деятельность -- деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой -- потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.

Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков выступают как юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности в РФ» закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товара и услуг.

Рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями с помощью традиционных рыночных методов на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.

Существование рынка недвижимости обеспечивает: устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость; рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периодах; возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями; защиту капитала от инфляции.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами -- экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости. 4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

. Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

. Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

. Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

. Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

. формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

. арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

. спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

. присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

. покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

. спрос и предложение эластичны по цене;

. издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

. рынок доступен для вхождения в него новых участников;

. товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

. спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

. присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

. информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

. издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

. предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

. вхождение на рынок новых участников затруднено;

. для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости -- это рынок несовершенной конкуренции.

3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению, назначению.

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

характеристика недвижимости — ее целевое на­значение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Напри­мер, «целевое назначение земель Существенная — установленный законодатель­ством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) зе­мель для конкретных целей в соответствии с категориями земель» [3]

Разрешенное использование — это целевое назначение недви­жимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается орга­нами государственной власти и управления на основании закона Классификация объектов недвижимости по различным крите-риям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение: 1) естественная (невоспроизводимая), 2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности к эксплуатации: 1) готовая к эксплуатации, 2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности: 1) частная, 2) государственная.

Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д. Возможность приватизации: 1) недвижимость, приватизация которой разрешена, 2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.

Целевое назначение: категория А - недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания - магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду). категория Б - недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала. категория В - избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.

4. Экономическое и юридическое содержание понятий :недвижимость, недвижимое имущество, имущественный комплекс.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается

совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это

материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности.

Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют

правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на

объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст.130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или

прикрепленное к земле.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома,

заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности

объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а

если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е.

собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество»

или «недвижимость»

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав

имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для

производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается

как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику:

земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных

зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования,

предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для

производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям

имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если

отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской

деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы,позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности,финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

5.Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.

Собственность в Российской Федерации подразделяется на частную, государственную и муниципальную. В свою очередь, в составе частной собственности различается собственность граждан и юридических лиц, государственной -федеральная собственность и собственность субъектов федерации, муниципальной - собственность городских и сельских поселений и собственность других муниципальных образований.

Имущество, относящееся к государственной или муниципальной собственности, если оно не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет имущество казны. В зависимости от того, кому принадлежит это имущество, оно составляет общегосударственную казну, казну субъекта федерации или муниципальную казну.

Классификация собственности на виды может производиться по самым различным основаниям. Она может не выходить за пределы одной формы собственности.

Общая собственность, которая характеризуется тем, что принадлежит не одному лицу, а двум или более лицам, подразделяется на два вида: долевую и совместную. При этом общая долевая собственность может принадлежать нескольким лицам независимо от того, какую форму собственности каждый из них представляет.

Деление собственности на виды может проводиться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь. С этой точки зрения, можно различать, например, право собственности на недвижимое и движимое имущество.

Наконец, виды права собственности могут подлежать дальнейшей, более дробной классификации на подвиды. Так, в составе собственности юридических лиц как вида частной собственности, в свою очередь, можно различать собственность хозяйственных обществ и товариществ, производственных и потребительских кооперативов, общественных и религиозных организаций и т.д. Совместная собственность как вид общей собственности, в свою очередь, подразделяется на совместную собственность супругов и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.

Разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения

4-е категории недвижимого имущества:

- недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре уполномоченными на то органами.

Регистрации, в частности, подлежат:

• 1. Право собственности на недвижимое имущество;

• 2. Право хозяйственного ведения;

• 3. Право оперативного управления;

• 4. Право пожизненного наследуемого владения;

• 5. Право постоянного пользования;

• 6. Ипотека;

• 7. Сервитуты.

Прежде чем говорить о порядке государственной регистрации права собственности, следует остановиться на основных понятиях, используемых в законе.

К недвижимым вещам закон (ст.130 ГК РФ) относит:

• земельные участки;

• участки недр;

• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

• Воздушные суда;

• морские суда;

• суда внутреннего плавания;

• космические объекты.

Любые операции с данным имуществом должны отражаться в едином государственном реестре.

Одними из самых распространенных услуг по регистрации права собственности на недвижимое имущество в настоящее время являются:

• 1. Регистрация права собственности на квартиру.

• 2. Регистрация права собственности на земельные участки.

• 3. Регистрация права собственности на коттеджи.

• 4. Регистрация права собственности на домовладение.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Не пройдя процедуру государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, вы не сможете им распорядиться, даже если и будете владеть и пользоваться, как своим собственным.