- •Содержание
- •Глава 1. Теоретические основы договора найма жилого помещения социального использования.
- •Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.
- •1.2. Понятие, стороны, предмет договора социального найма
- •1.3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма.
- •1.4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 жк).
- •Глава 2. Общие положения договора найма (коммерческого найма) жилого помещения.
- •2.1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения
- •2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.
- •2.3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 гк).
- •Глава 3. Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма жилого помещения
- •3.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма.
- •Заключение
- •Список литературы Нормативно-правовые акты
- •Определение Конституционного Суда рф по запросу Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда г. Москвы от 11 июля 1996 г. № 76 и др.
- •Грудцына л.Ю. Жилищное право России. Учебник / Под ред. Н. М. Коршунова. - м.: Изд-во Эксмо, 2005. - 656 с.
2.3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 гк).
Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа29.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей30.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.