- •Содержание
- •Глава 1. Теоретические основы договора найма жилого помещения социального использования.
- •Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.
- •1.2. Понятие, стороны, предмет договора социального найма
- •1.3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма.
- •1.4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 жк).
- •Глава 2. Общие положения договора найма (коммерческого найма) жилого помещения.
- •2.1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения
- •2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.
- •2.3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 гк).
- •Глава 3. Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма жилого помещения
- •3.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма.
- •Заключение
- •Список литературы Нормативно-правовые акты
- •Определение Конституционного Суда рф по запросу Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда г. Москвы от 11 июля 1996 г. № 76 и др.
- •Грудцына л.Ю. Жилищное право России. Учебник / Под ред. Н. М. Коршунова. - м.: Изд-во Эксмо, 2005. - 656 с.
1.4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 жк).
Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним — получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами — получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания19.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние20.
В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным21.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
1) снос дома, в котором находится жилое помещение;
2) перевод жилого помещения в нежилое;
3) признание жилого помещения непригодным для проживания;
4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд22.
Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.