ГП_ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ_О. А. ФЁДОРОВА / Рудоквас - Пленум ВАС

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2010

Для владельцев, право собственности которых неправомерно зарегистрировано в ЕГРП, также должна начинать свое течение приобретательная давность, если само внесение регистрационной записи не привело к приобретению права собственности (что может иметь место в силу действия принципа публичной достоверности). Идея этого института реестровой давности состоит в следующем: пуб­ личность данных ЕГРП в соединении с владением позволяет говорить о том, что если заинтересованные лица не заявили своих прав на указанное имущество, то, следовательно, они отказались от прав на него в пользу лица, право собственности которого зарегистрировано. Таким образом, эффект существования записи в пуб­ личном реестре аналогичен эффекту вызывного производства. Впрочем, при наличии принципа публичной достоверности такая реестровая давность покрывает относительно небольшое количество случаев, но это не умаляет значение данного института.

Вышеизложенные идеи могут быть воплощены в следующих формулировках ГК РФ:

Приобретательная давность в отношении движимого имущества

1.Лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным чужим движимым имуществом в течение пяти лет (давностный владелец), приобретает право собственности на это имущество по истечении указанного срока (приобретательная давность).

Для отдельных категорий движимых вещей законом могут быть установлены иные сроки приобретательной давности.

Владение имуществом как своим может осуществляться как самим владельцем (непосредственное владение), так и посредством другого лица (опосредованное владение), которому это имущество передано во временное непосредственное владение по договору или в силу правоотношения, при котором непосредственный владелец обязан выполнять указания опосредованного владельца или действовать от имени и в интересах последнего.

Владение является добросовестным, если лицо в момент приобретения владения не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и не узнало об этом впоследствии.

Добросовестность владения предполагается.

Владение признается открытым, если владелец не скрывает умышленно факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая

410

События и комментарии

место ранее временная утрата им хозяйственного господства над этим имуществом перерывом давностного владения не считается.

2.Недобросовестное открытое и непрерывное владение как своим собственным чужим движимым имуществом в течение десяти лет приводит к приобретению права собственности в силу приобретательной давности в том случае, если завладение этим имуществом имело место не в результате совершения уголовного преступления.

3.Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4.Предполагается, что лицо, которое владело вещью в начале и в конце определенного срока, являлось ее владельцем в течение всего этого срока.

5.При предъявлении собственником к давностному владельцу иска об истребовании имущества из владения последнего течение приобретательной давности прекращается.

6.При приобретении права собственности по приобретательной давности прекращаются возникшие до начала течения этой давности обременяющие вещь права третьих лиц, о существовании которых приобретатель не знал и не должен был знать на момент приобретения владения и не узнал впоследствии.

Приобретательная давность в отношении бесхозяйного недвижимого имущества

1.Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению соответствующего государственного органа, уполномоченного управлять государственным имуществом.

По истечении трех лет со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права государственной собственности на эту вещь в порядке вызывного производства.

Если орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, не воспользовался правом обращения бесхозяйной недвижимой вещи в государственную собственность, она может быть приобретена в собственность иным лицом в силу приобретательной давности.

2.Собственник недвижимого имущества может быть лишен своих прав в порядке вызывного производства, если другое лицо в течение 20 лет открыто и непрерывно владело этим имуществом как своим и при этом право на данное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

411

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2010

Если право собственности другого лица было зарегистрировано, то вызывное производство допускается при условии, что этот собственник умер либо признан безвестно отсутствующим и в течение 20 лет с момента его смерти или признания его безвестно отсутствующим в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вносилось записей, для которых потребовалось бы согласие собственника.

При наличии указанных условий владелец после вынесения судебного решения в порядке вызывного производства вправе требовать регистрации права собственности на недвижимое имущество на свое имя.

Время владения исчисляется так же, как и приобретательная давность для движимых вещей.

3.Если до вынесения судебного решения в порядке вызывного производства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись о праве собственности другого лица либо основанное на праве собственности другого лица возражение против имеющейся в реестре записи, то принятое в порядке вызывного производства решение не имеет силы в отношении этого лица.

Приобретательная давность в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое неправомерно зарегистрировано на имя владельца

1.Лицо, регистрационная запись о праве собственности которого на объект недвижимости была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии действительного правового основания внесения и которое не приобрело права собственности на недвижимое имущество, несмотря на регистрацию данного права на его имя, становится собственником недвижимого имущества, если в течение 20 лет с момента внесения записи оно непрерывно владело этим имуществом как своим.

При этом право собственности признается приобретенным владельцем с момента внесения регистрационной записи.

Время владения исчисляется так же, как и приобретательная давность для движимых вещей.

2.Возникшие до начала течения приобретательной давности и зарегистрированные права третьих лиц не прекращаются.

V.Следует согласиться с указанием в п. 17 Постановления на то, что «давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ». Однако небесспорным представляется содержащийся в этом же пункте тезис о том, что положения ст. 302 ГК РФ применяются к иску, предусмотренному п. 2 ст. 234 ГК РФ. Представляется, что удовлетворение этого иска возможно только в отношении недобросовестного владельца. Дело в том, что

412

События и комментарии

третье лицо, которое добросовестно приобрело утраченный давностным владельцем объект, также становится давностным владельцем и его правовая позиция является преимущественной по отношению к позиции прежнего давностного владельца.

Кроме того, указание в абзаце пятом п. 15 Постановления на то, что давностное владение не прекращается при передаче объекта владения во временное владение другого лица, заставляет считать, что такой временный зависимый владелец также имеет право на защиту иском, предусмотренным в п. 2 ст. 234 ГК РФ применительно к правилам ст. 305 ГК РФ.

VI. С нашей точки зрения, очень важен абзац четвертый п. 19 Постановления, согласно которому предварительная постановка бесхозяйной недвижимости на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость судом не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами по давности владения.

При иной интерпретации положений п. 3 ст. 225 ГК РФ незаинтересованность соответствующих субъектов государственной и муниципальной собственности в выявлении бесхозяйных объектов недвижимости могла бы блокировать приобретение права собственности на них теми лицами, которые фактически владеют и пользуются этими объектами.

VII. Последний абзац п. 34 Постановления содержит указание на то, что, если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно завладело им, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. Однако следует помнить, что, если имущество собственника утрачено по вине его незаконного владельца, собственник вправе требовать возмещения причиненного имущественного вреда в натуре посредством предоставления ему вещи того же рода и качества (ст. 1082 ГК РФ).

VIII. Представляется непоследовательным и несоответствующим действующему законодательству подход к установлению добросовестности приобретателя, выраженный в п. 38 Постановления.

Содной стороны, в первом предложении этого пункта говорится о том, что приобретатель признается добросовестным, если докажет свою добросовестность.

Сдругой стороны, в последнем абзаце того же пункта утверждается, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что приобретатель добросовестным не является.

При этом в Постановлении не учитывается, что основным случаем возмездного приобретения является купля-продажа, нормы о которой применяются и к дого-

413

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2010

вору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Между тем в п. 1 ст. 461 ГК РФ, предусматривающей ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, указывается: «При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (выделено мной. — А.Р.)».

Иными словами, в случае виндикации вещи у покупателя (а как правило, ответчик по виндикации владеет на основании ничтожной сделки с третьим лицом, оказавшимся неуправомоченным отчуждателем12) продавец должен быть обязательно привлечен в процесс (ст. 462 ГК РФ), и именно на нем лежит бремя доказывания недобросовестности ответчика-покупателя, благодаря которой он может избежать ответственности за убытки покупателя из-за состоявшейся эвикции. Следовательно, с точки зрения законодателя, добросовестность приобретателя должна презюмироваться.

IX. В п. 46 Постановления справедливо обращается внимание на то, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, может быть удовлетворен только в том случае, если действия ответчика, нарушающие право собственности истца, являются неправомерными. В том случае, если собственник возводит на своем земельном участке (или иной застройщик на отведенном ему в установленном порядке земельном участке) здание или сооружение, не нарушая никаких положений действующего законодательства (градостроительных регламентов, предписаний, регулирующих порядок землепользования, санитарных норм), он действует в своем праве. Если при этом застройка ущемляет интересы соседа, частично ограничивая для него поступление солнечного света или лишая его приятного вида, то имеет место коллизия прав, т. е. ситуация, когда осуществление одного права затрудняет или делает невозможным осуществление другого права. По общему правилу в таком случае каждому предоставляется осуществлять свое право постольку, поскольку для него это фактически возможно, хотя бы лишение приятного вида и привело к снижению стоимости объекта недвижимости. Противоположный подход потенциально блокирует практически любую хозяйственную деятельность и строительство в поселениях, поскольку эта деятельность всегда в той или иной мере препятствует соседям в осуществлении их права собственности, а зачастую приводит и к существенному снижению стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

X.Если говорить о разделе Постановления, касающемся споров о правах на недвижимое имущество, то следует указать на порочность самой идеи придания самостоятельного значения владению как хозяйственному господству применительно к объектам недвижимости, притом что функционирует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как верно отметил Е.А. Суханов, в отношении зарегистрированных объектов недвижимости и само владение осуществляется юридическими, а не только фактическими способами, т. е. собственник не может считаться утратившим владение при наличии соответ-

12См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / под общей ред. В.А. Белова. М., 2008. С. 572.

414

События и комментарии

ствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним13. Обосновывая эту точку зрения применительно к земельным участкам, другой автор справедливо указывает: «Обладание землей представляет собой владение ею на основании правоустанавливающих документов, ибо землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т. е. юридическая и фактическая составляющие обладания в отношении земли совпадают»14. Данное суждение вполне применимо и в отношении иных видов недвижимости. По этой причине, даже если собственник был незаконно лишен возможности доступа к принадлежащему ему объекту недвижимости самовольным захватчиком, он вправе защищаться путем предъявления негаторного, а не виндикационного иска15.

Эта концепция имеет давнюю историю и до сих пор популярна в австрийской и германской цивилистике. Появление в германских землях системы регистрации прав на недвижимое имущество привело к расщеплению применительно к недвижимости ранее единого и восходящего к римскому праву понятия владения на две части: фактическое (естественное) владение (Naturalbesitz) и «владение по записи» (Tabularbesitz)16, или «книжное владение» (Buchbesitz). Понятие «книжное владение» имеет смысл в тех правовых системах, где подобно современному российскому праву само по себе внесение записи о праве собственности в реестр не создает данного права при отсутствии материального основания внесения (действительного титула), так что наличие таковой дает лишь презумпцию правомерности владения лица, которое значится собственником в реестре прав на недвижимость17. Несмотря на то, что в Германском гражданском уложении притязание на исправление записи в поземельной книге регулируется § 894 BGB, немецкая доктрина признает, что по своему характеру это притязание аналогично виндикации в смысле § 985 BGB18, поскольку лицо, неправомерно занесенное в поземельную книгу в качестве собственника, обязано выдать «книжное владение» (Buchbesitz)19. Некоторые примеры подобного подхода можно наблюдать и в отечественной судебной практике20.

Стремление некоторых авторов использовать единое понятие владения применительно как к движимым, так и к недвижимым вещам приводит к неадекватности

13См.: Гражданское право: учебник. Т. II / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М., 2007. С. 184. Прим. 1.

14См.: Чашкова С.Ю. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на землю // Сибирский юридический вестник. 2001. № 22.

15Гражданское право: учебник. Т.II / отв. ред. Е.А. Суханов. С. 184. Прим. 1.

16Подробнее см.: Welzer H. Naturalund Tabularbesitz. Wien, 1913.

17§ 891 BGB: Законная презумпция. (1) Если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему. (2) Если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует.

18§ 985 BGB: Собственник может требовать от владельца выдачи вещи.

19См.: Шапп Я. Система германского гражданского права. М., 2006. С. 80.

20См.: Мурзин Д.В. Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2007. № 1. С. 86–88.

415

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2010

предлагаемых на этой основе практических решений и соображениям правовой политики, и действующему законодательству. К числу таких решений относится, например, требование раздельного предъявления иска о признании права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения в ситуации, когда право собственности неправомерно зарегистрировано за другим лицом и это зарегистрированное право оспаривает истинный собственник, требуя вернуть ему хозяйственное господство над вещью. Эта идея оправдывается тем, что в силу указания в действующем законе на регистрационную запись как на единственное доказательство права собственности на недвижимость виндикация якобы невозможна, поскольку до устранения записи из ЕГРП ответчик является собственником. В результате вместо традиционной для континентальной правовой семьи оппозиции «владелец — собственник» появляется логически невозможное противопоставление «надлежащего» собственника зарегистрированному в качестве такового собственнику «ненадлежащему»21.

К счастью, в Постановлении эта идея поддержки не получила. В абзаце втором п. 52 Постановления отмечается, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется не только посредством исков о признании, но также виндикации и реституции. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения содержит и требование о признании права истца, поэтому заявление отдельного требования о признании данного права наряду с предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения было бы избыточным. Необходимость предъявления двух исков обычно оправдывается тем, что при удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения признание права истца содержится в мотивировочной, а не в резолютивной части судебного решения22. Однако, если осознается тот факт, что такой иск содержит в себе и требование о признании права, и требование о возврате владения, в таком случае естественно было бы отражать это в резолютивной части судебного решения, а не требовать от истца предъявления параллельного (или предварительного) иска о признании его права.

XI. Из содержания абзаца третьего п. 57 Постановления можно сделать вывод, что его авторы квалифицируют иск о признании права собственности, предъявляемый в ситуации, когда истец фактически занимает объект недвижимости, но стремится устранить неправомерно внесенную в ЕГРП запись о праве на данный объект другого лица, как негаторный иск, на который в силу абзаца пятого ст. 208 ГК РФ не распространяется исковая давность. При этом не исключается и оспаривание регистрационной записи путем заявление иска о признании права в ситуации, когда ответчик фактически осуществляет хозяйственное господство над спорным объектом и может быть выселен посредством виндикации. Очевидно, именно на этот случай предъявления иска о признании вместо виндикации рассчитано указание в абзаце втором п. 57 Постановления, что «к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ».

21См.: Витрянский В.В. Судебная защита права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России / сост. О.М. Козырь, А.Л. Маковский. М., 2008.С. 27–28.

22См.: Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Вестник ВАС РФ. 2008. № 5. С. 14–15.

416

События и комментарии

Заявляя об истечении исковой давности, ответчик тем самым признает обоснованность предъявленного иска, предпочитая вместо отрицания правомерности требования истца воспользоваться возможностью отказа от его исполнения. Вместе с тем для применения исковой давности суду необходимо констатировать наличие между сторонами правоотношения, подверженного действию давности. Таким образом, логически рассуждая, суд не может одновременно признать право истца в мотивировочной части судебного решения и тут же отказать ему в этом признании в резолютивной части, ссылаясь на истечение исковой давности. Судебное решение, в котором резолютивная часть прямо противоречит мотивировочной части, не будет актом правосудия. Следовательно, если истец не требует ничего, кроме констатации того, что он является собственником, распространять на это требование действие исковой давности невозможно23.

Представляется, что стремление распространить действие исковой давности на иски о признании права собственности на недвижимость связано как раз с тем обстоятельством, что по сути они исками о признании не являются.

Как известно, в исковом производстве могут рассматриваться три вида притязаний: установительные — направленные на признание наличия или отсутствия определенного юридического факта и порожденного им правоотношения; преобразовательные — направленные на создание, прекращение или изменение правоотношения и исполнительные — направленные на признание наличия правоотношения и приведение фактического положения в соответствие с предписаниями позитивного права24.

Исковая давность может распространяться только на преобразовательные и исполнительные притязания. Ее бессмысленно распространять на установительные притязания (иски о признании), которые имеют целью лишь констатацию существующего факта или правоотношения. Этот факт или правоотношение существует до и помимо судебного решения, и не прекращает свое существование, если такое решение отсутствует. Таким образом, требование о признании права собственности не направлено ни на изменение существующих правоотношений, ни на изменение фактического положения имущества.

Очевидно, что иск о признании права собственности на объект недвижимости согласно Постановлению не представляет собой установительное притязание. Цель истца — не просто констатация того, что он является собственником, но внесение изменений в ЕГРП. Таким образом, он стремится привести фактическое положение дел (данные реестра) в соответствие с предписаниями позитивного права.

При этом внесение регистрационной записи на имя истца в результате удовлетворения заявленного им иска приводит к следующим практическим последствиям:

23См.: Крашенинников Е.А. Понятие и предмет исковой давности. Ярославль, 1997. С. 62; Гражданское право: учебник. Т. I / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2003. С. 358–359 (автор главы — А.П. Сергеев).

24См.: Крашенинников Е.А. К теории права на иск. Ярославль, 1995. С. 36 и след.

417

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2010

1.Третьи лица считают собственником того, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРП, поскольку регистрационная запись является единственным доказательством права собственности на объект недвижимости (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это дает лицу, на имя которого в реестр внесена регистрационная запись о праве собственности, фактическую распорядительную власть над объектом недвижимости, с одной стороны, и возможность прибегнуть к судебной защите своего господства над объектом от посягательств третьих лиц — с другой.

2.При отсутствии владельческой защиты в российском праве возможный захватчик не имеет никакой правовой защиты против действий лица, зарегистрированного в ЕГРП в качестве собственника, в том случае, если последнее попытается выселить его своими силами, руководствуясь положениями ст. 14 ГК РФ о допустимости самозащиты гражданских прав.

Таким образом, можно утверждать, что регистрационная запись дает лицу, на имя которого она внесена в ЕГРП, хозяйственное господство над объектом недвижимости, по своим юридическим последствиям подобное фактическому обладанию движимой вещью. В этом и состоит смысл концепции «книжного владения», позволяющей квалифицировать иск собственника об оспаривании неправомерно внесенной в ЕГРП на имя другого лица регистрационной записи как разновидность иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения со всеми вытекающими из такой квалификации последствиями.

XII. В предпоследнем абзаце п. 61 Постановления рассматривается ситуация, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи одного объекта недвижимости. При этом право требовать регистрации перехода права собственности признается за тем из покупателей, кому передано фактическое владение недвижимым имуществом применительно к ст. 398 ГК РФ. Однако в следующем абзаце того же пункта указывается, что если уже состоялась регистрация перехода права собственности к кому-либо из покупателей (не обязательно к тому покупателю, которому было передано фактическое владение), то приобретение последнего считается действительным и другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (независимо от того, кому было передано фактическое господство над объектом недвижимости). Нетрудно заметить, что в Постановлении таким образом комбинируются традиционное для отечественной доктрины восприятие владения недвижимостью как чисто фактического состояния (в случае когда оно не вступает в конфликт с данными ЕГРП) и новая концепция приоритета данных ЕГРП, имманентно связанная с концепцией «книжного владения» недвижимостью, которая «оборачивается по записям».

Для упомянутого изменения доктрины есть все основания. Ясно, что третьи лица считают собственником того покупателя, на чье имя внесена регистрационная запись в ЕГРП. Более того, в п. 2 ст. 551 ГК РФ указывается: «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами».

418

События и комментарии

Следует также помнить, что передача владения недвижимостью представляет собой символический акт (передача ключей, подписание передаточного акта и т. д. — см. абзац второй п. 1 ст. 574 ГК РФ). Эти акты сами по себе не способны предоставить реальную власть над объектом (хозяйственное господство), физически их можно совершить с каждым из нескольких покупателей, причем в один день. В отношении таких объектов, как земельные участки и объекты незавершенного строительства, сомнительна сама возможность внешне распознаваемого фактического господства помимо данных ЕГРП, поскольку наличие ограждения вокруг такого объекта само по себе не свидетельствует о господстве определенного лица, как и отсутствие ограждения не является признаком того, что земельный участок не находится в чьем-либо владении. Требовать от каждого участника оборота выставления охраны или постоянного физического присутствия на объекте недвижимости было бы абсурдно.

Таким образом, приоритет должен отдаваться данным ЕГРП, а не фактическому господству, которое в отношении объектов недвижимости во многих случаях представляется фикцией.

419