- •21. Содержание договора аренды
- •22. Содержание договора аренды государственного и коммунального имущества
- •23. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и коммунального имущества
- •24. Договор аренды транспортных средств, особенности, виды, источники права
- •25. Договор аренды (найма) строений
- •26. Договор проката, понятие, характеристика, стороны, форма, особенности
- •27. Единый жилой фонд в Украине: понятие, значение, структура, целевое использование жилья
- •28. Договор найма жилья: определение, характеристика, стороны, предмет, форма, отличие от договора аренды, особенности правового регулирования
- •29. Право на обмен жилого помещения
- •30. Сохранение права на жилое помещение за отсутствующим нанимателем: основания, порядок
21. Содержание договора аренды
Условия договора:
Предмет договора – существенное условие
Арендная плата (ст. 762 ГК): в денежной или в натуральной форме. Вносится ежемесячно, если иное не предусмотрено договором. Если стороны не определили размер арендной платы, то он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.
Срок (ст. 763 ГК) устанавливается в договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным не неопределенный срок.
Если договор аренды заключен между субъектами хозяйствования, то существенными условиями такого договора являются: 1) предмет (объект аренды); 2) срок договора; 3) арендная плата с учетом ее индексации; 4) условия восстановления и возврата арендуемого имущества; 5) порядок использования амортизационных отчислений.
Права и обязанности сторон:
Права наймодателя:
- требовать внесения арендной платы в установленном размере и в установленный срок;
- требовать использования предмета найма в соответствии с условиями договора и целевым назначением предмета (например, з/у);
- продать предмет найма с учетом права преимущественной покупки нанимателя.
Обязанности наймодателя:
- передать имущество нанимателю немедленно или в срок, установленный договором (ст. 765 ГК);
- передать имущество нанимателю в комплектном состоянии в соответствии с условиями о качестве и назначении (ч. 1 ст. 767 ГК);
- предупредить нанимателя обо всех известных ему особых свойствах и недостатках вещи, которые могут быть опасны для жизни, здоровья и имущества нанимателя и 3-х лиц (ч. 2 ст. 767 ГК);
- уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ст. 769 ГК);
- осуществлять капитальный ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 776 ГК).
Права нанимателя:
- владеть и пользоваться предметом договора в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи (ст. 773 ГК);
- право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования вещью (ст. 775 ГК);
- улучшать состояние вещи (ч. 2 ст. 773 ГК) с согласия наймодателя. В этом случае наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений или получения компенсации расходов на неотделимые улучшения. Если в результате такого улучшения создана новая вещь, то у нанимателя и наймодателя возникает право общей долевой собственности (ч. 1-4 ст. 778 ГК). Если улучшения произведены без согласия наймодателя, наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений и не имеет права на получение компенсации расходов на неотделимые улучшения (ч. 5 ст. 778 ГК);
- передавать вещь в поднаем с согласия наймодателя на срок, не превышающий срок договора найма (ст. 774 ГК);
- требовать уменьшения арендной платы, если вследствие обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, возможность пользования вещью существенно уменьшилась, а также не вносить плату за период, когда пользование имуществом было невозможным (ч. 4, 6 ст. 762 ГК);
- преимущественное право на перезаключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей (ст. 777 ГК);
- право преимущественной покупки вещи в случае ее продажи (ст. 777 ГК).
Обязанности нанимателя:
- уплачивать арендную плату в сроки, в размере и в форме, предусмотренной договором;
- при принятии вещи от наймодателя проверить ее состояние, качество и комплектность. При неисполнении этой обязанности вещь считается переданной в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК);
- за свой счет проводить текущий ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 776 ГК).
Ответственность сторон:
Нанимателя:
а) за несвоевременное внесение платы – уплачивает сумму долга с учетом индекса инфляции и 3 % годовых с просроченной суммы (ст. 625 ГК), а более 3 месяцев – наймодатель может отказаться от договора;
б) за ухудшение предмета договора (ст. 779 ГК) – возмещение убытков;
в) за не проведение текущего ремонта – возмещение убытков;
г) за вред, причиненный 3-м лицам в связи с пользованием вещью, переданной в наем (ст. 780 ГК) – возмещение вреда, причиненного 3-м лицам (внедоговорная ответсвенность);
д) за несвоевременный возврат вещи по истечении срока договора (ст. 785 ГК) – неустойка в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата вещи.
2. Наймодателя:
А) за непередачу имущества нанимателю (ст. 765 ГК);
Б) за передачу некачественной вещи (ст. 768 ГК);
В) за не предупреждение о правах 3-х лиц на вещь (ч. 2 ст. 769 ГК);
Г) за не проведение капитального ремонта (ч. 3 ст. 776 ГК).
Прекращение договора:
В случае смерти физического лица нанимателя, если иное не предусмотрено договором, и в случае ликвидации юридического лица – нанимателя (ст. 782 ГК);
В случае отказа наймодателя от договора при просрочке платежа нанимателем более 3 месяцев;
В случае расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 783 ГК);
В случае расторжения договора по требованию нанимателя (ст. 784 ГК) – при передаче некачественной вещи или не проведении капитального ремонта.
В случае досрочного прекращения договора наниматель должен незамедлительно передать вещь наймодателю.
Изменение собственника вещи НЕ влечет прекращение договора, если иное не установлено положениями договора.