Практическое занятие №6 к теме 9 «Оценка городских земель»

Тема: Рыночная стоимость земельного участка

Задача 1. Стоимость здания с учетом износа (полная восстановительная стоимость ми­нус износ) - 1 228 500 у. е. Общий чистый операционный доход от объекта - 725 760 у. е. Коэффициент капитализации для здания - 20%. Коэффи­циент капитализации дохода от земли равен 16% годовых. Требуется определить стоимость земли.

Решение:

Определим стоимость земли методом остатка по формуле:

= (725 760-1 228 500•0,2) ÷ 0,16 = 3000375 у. е.

Задача 2. На территории города построен объект, рыночная стоимость которого вме­сте с землей оценивается в 350 000 у. е. В ближайшем окружении с ним недавно были проданы три аналогичных застроенных участка: первый - 210 000 у. е., вто­рой - 250 000 у. е., третий - 460 000 у. е. Текущая стоимость улучшений на этих участках составила: на первом - 165 000 у. е., на втором -178 000 у. е., на третьем - 370 000 у. е. Определить стоимость земельного участка в составе созданного единого объекта недвижимости.

Решение:

Определим стоимость земельного участка в составе созданного единого объекта недвижимости методом распределения. Для этого необходимо рассчитать среднюю стоимость земельного участка без учета стоимости улучшений по аналогичным участкам:

V_{L ср.} = ((210 000 – 165 000) + (250 000 – 178 000) + (460 000 - 370 000)) ÷ 3 = 69 000 у. е.

Задача 5. Земельный участок приносит собственнику ежемесячный доход в размере 120 у. е. Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%. Определить рыночную стоимость земельного участка.

Решение:

Определим рыночную стоимость земельного участка методом доходного подхода по формуле:

= 120 ÷ 0,1 = 1 200 у. е.

Практическое занятие №7 к теме 10 «Плата за землю»

Тема: Ставка земельного налога в городе по зонам градостроительной ценности территории.

Задание: определить ставки земельного налога в городе для различных зон градо­строительной ценности территории.

Исходные данные

Средняя ставка земельного налога для города и структура земель по ЗГЦТ представлены в таблице ниже.

Номер варианта	Средняя ставка земельного налога, руб./м2	Удельный вес зон с различной градостроительной ценностью, %
		Зона 1	Зона 2	Зона 3	Зона 4	Зона 5	Зона 6	Зона 7	Зона 8	Зона 9
2	15	10	4	15	18	11	10	18	9	5

Ход работы

1. Откроем Microsoft Office Excel и в столбец В переносим значения удельного веса зон градостроительной ценности, соответствующие 6 варианту, предварительно переведя их в коэффициенты. Обозначаем столбец буквой «Д».

2. В ячейку D2 вводим формулу: =B2*C2+B3*C3+B4*C4+B5*C5+B6*C6+B7*C7+B8*C8+B9*C9+B10*C10. Обозначаем столбец буквой «С».

3. Строим столбец коэффициентов с помощью функции «генерация случайных чисел». Выбираем меню «Данные» вкладку «Анализ данных» и в появившемся окне из списка выбираем функцию «генерация случайных чисел» и нажимаем ок.

4. В открывшемся окне вводим параметры генерации случайных чисел: на вкладке «число случайных чисел» - 8, на вкладке «распределение» выбираем равномерное, на вкладке «параметры между» - интервал от 0,05 до 0,1, на вкладке «параметры вывода» делаем активным переключатель «выходной интервал» и указываем этот интервал (А3 – А10), нажать кнопку ок.

5. Получившийся столбец умножаем на среднюю ставку земельного налога (в варианте 6 это 35). Делаем это следующим образом: в адресной строке ставим перед имеющимся числом знак «=», а в конце числа записываем «*15» и нажимаем Enter на клавиатуре. Эту операцию проделываем 3 раза после чего 3 получившихся числа выделяем мышкой и за угол выделенного массива протягиваем до конца столбца.

6. Строим столбец разности иксов по формуле С2-С3, С3-С4 и т.д. (С2, С3, С4 и т.д. – ячейки). Обозначаем столбец Х₂-Х₃.

7. Находим решение лабораторной работы с помощью функции «поиск решений». Для чего в меню «Данные» выбираем вкладку ««поиск решений». В открывшемся окне указать следующие параметры: на вкладке «целевая ячейка» указать ячейку с формулой, т.е. D2 ($D$2), на вкладке «равная» сделать активным переключатель «значению», в числовом поле поставить среднюю ставку земельного налога (для варианта 6 это 35), на вкладке «изменяя ячейки» выделить столбец иксов (С2-С10), на вкладке «ограничения» нажать кнопку «добавить» и в появившемся окне во вкладке «ссылка на ячейку» указать ячейку Е3 ($E$3), на вкладке ограничение указать ячейку А3 ($A$3) на вкладке знака из списка выбрать знак «=». После этого нажать кнопку «добавить» и проделать все операции заново но уже со следующими значениями и так до последнего заполненного ряда

8. Затем нажимаем кнопку выполнить все искомые поля заполнятся и появится окно «результаты поиска решений», в котором нужно нажать на кнопку ок.

9. Последним шагом выполняем правильность решения лабораторной работы с помощью функции «срзнач» (столбец иксов (С2:С10)) и нажимаем кнопку ок, должно получиться число приближенно равное средней ставке земельного налога (35).