Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Самарский государственный аграрный университет (быв. КСХИ, СГСХА)

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Производственная практика 4 курс.doc

Скачиваний:

Добавлен:

12.04.2015

Размер:

509.44 Кб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 45 / 55

12. Охарактеризуйте правовую основу деятельности саморегулируемых организаций в жилищной сфере, особенности их функционирования.

Правовой основой организации управления эксплуатацией жилищного фонда является Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Правила содержания общего имущества, а также иное законодательство, регулирующее жилищные правоотношения.

Положения законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, касающиеся сфер применения настоящего Стандарта, в том числе прямо или косвенно предусматривающие осуществление контроля за соблюдением требований организации управления эксплуатацией многоквартирных домов, должны применяться в части, не противоречащей настоящему Стандарту.

Настоящий Стандарт соответствует нормам Жилищного, Гражданского, Градостроительного кодексов, Федеральному закону «О защите прав потребителей», Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

Настоящий Стандарт подразумевает соответствие управляющих организаций требованиям законодательства, предъявляемым к их кадровой и материально-технической оснащённости, в том числе наличие:

- руководителей и специалистов с высшим профессиональным или средним специальным образованием,

- оборудованных нежилых помещений для размещения персонала и приема граждан,

- аварийно-диспетчерской службы или договора на аварийно-диспетчерское обслуживание,

- основных средств, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по эксплуатации МКД,

- программного обеспечения позволяющего осуществлять деятельность по начислению квартирной платы, приему платежей и учету поступивших средств собственников помещений МКД или договора со сторонней организацией на оказание данного вида услуг.

Требования Стандарта гармонизированы с международными требованиями безопасной эксплуатации многоквартирный домов с учетом специфики климатических особенностей и условиями переходного периода процесса реформирования отрасли ЖКХ в России.

Положения Стандарта устанавливают минимально необходимые требования по организации управления эксплуатацией жилищного фонда.

Стандарт устанавливает минимальные требования безопасной эксплуатации общего имущества и обязывает лиц, осуществляющих соответствующий вид деятельности в сфере управления, эксплуатации и содержания жилищного фонда, строительства и ремонта многоквартирный домов недвижимости, а также иных услуг в сфере жилищно-коммунального комплекса, учитывать условия эксплуатации многоквартирный дома, в том числе сейсмическую обстановку, гидрогеологический режим подтоплений, условия крайнего севера и другие неблагоприятные условия территорий Российской Федерации.

Стандарт устанавливает правила и порядок обязательного подтверждения соответствия услуг управления многоквартирным домом минимально необходимым требованиям безопасной эксплуатации.

Стандарт имеет четкое разграничение со смежными законодательными актами и нормами технического законодательства по признакам принадлежности к сфере регламентирования требований безопасной эксплуатации многоквартирных домов и безопасном использовании прилегающих к ним территорий, которое устанавливается следующими положениями.

Требования к эксплуатации многоквартирных домов в части инженерных сетей, конструктивных элементов, а также оборудования, устанавливаются общим и специальными техническими регламентами по безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования.

Требования к строительным материалам и изделиям, используемым в процессах эксплуатации многоквартирных домов, устанавливаются соответствующими общими и специальными техническими регламентами в области безопасности строительных материалов и изделий.

Требования пожарной, биологической, экологической, ядерной и радиационной безопасности, а также требования электромагнитной совместимости в процессах эксплуатации многоквартирных домов устанавливаются соответствующими общими техническими регламентами (статья 8, пункт 4 ФЗ-184 «О техническом регулировании»).

Стандарт устанавливает минимально необходимые требования и формы и методы контроля (надзора) технического состояния многоквартирных домов по следующим показателям безопасной эксплуатации многоквартирный дома: безопасности излучения, биологической безопасности, взрывобезопасности, механической безопасности, пожарной безопасности, промышленной безопасности, термической безопасности, химической безопасности, электрической безопасности, ядерной и радиационной безопасности, электромагнитной совместимости и единства измерений (статья 7, пункт 1 ФЗ-184 «О техническом регулировании»).

Назовите особенности создания управляющих жилищных организаций, их функции и направления совершенствования их деятельности.

Организация по управлению жилищным фондом (управляющая жилищная организация) создается для управления объектами недвижимости в жилищной сфере независимо от форм собственности на эти объекты. Создается определенная структура организации (приложение 2). Служба заказчика жилищно-коммунальных услуг (далее — служба заказчика) — частный случай управляющей жилищной организации — создается органами местного самоуправления для более эффективного управления объектами недвижимости в жилищной сфере, преимущественно муниципальной формы собственности.

Служба заказчика — организация муниципальной формы собственности, а управляющая организация — организация любой иной формы собственности или индивидуальный предприниматель, специализирующиеся на управлении объектами жилищного фонда и выполняющие функции заказчика жилищно-коммунальных услуг с целью обеспечения надлежащего технического и санитарного состояния объектов жилищного фонда, удовлетворения нужд нанимателей и собственников жилья.

Основная цель управляющей организации — управление объектами недвижимости в жилищной сфере в пределах, установленных нормативно-правовыми актами и договором на управление, а также в соответствии с заданиями собственников и назначением имущества.

Управляющая организация осуществляет свою деятельность на праве хозяйственного ведения или оперативного управления по договору с собственниками объектов недвижимости в жилищной сфере без заключения договорных отношений с собственниками жилищного фонда. Фактически в большинстве муниципальных образований договоры на управление жилищным фондом не заключаются. Это объясняется юридическими особенностями хозяйственною ведения и оперативного управления как разновидностями вещного права. Права владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации и не могут быть ограни-чены договорными условиями. В отдельных городах делаются попытки заключения таких договоров, но их юридическая сила ничтожна, если они сужают права, предусмотренные законодательством. Отсутствие договорных отношений между собственниками жилищного фонда и управляющей организацией приводит к неопределенности в деятельности последней, поскольку собственник может поставить перед ней задачи, не подкрепленные достаточным финансированием. При этом хорошо знакомые с советских времен административные методы руководства, порой направленные на решение «горящих» проблем, не позволяют муниципальной инфраструктуре и объектам недвижимости развиваться в стратегически важных направлениях.

Одна из задач управляющей организации - упорядочивать и снижать издержки на эксплуатацию объектов недвижимости в жилищной сфере. Эту свою задачу она осуществляет, выбирая на конкурсной основе подрядные организации различных форм собственности для предоставления жилищных услуг. Порядок проведения конкурса и критерии отбора подрядчиков согласовываются с собственником (органом местного самоуправления). Главный принцип формирования конкурентных oтношении — создание равных условий работы как для государственных и муниципальных подрядных предприятий, так и для частных подрядных организаций. Один из примеров создания равных условий -предоставление нежилых и производственных помещений для работы без взимания арендной платы.

Основными функциями управляющей организации являются:

—планирование работ по обслуживанию и содержанию жилищного фонда, а также обеспечению граждан коммунальными услугами, заключение договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг с организациями различных форм собственности:

— контроль качества и объемов работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с заключенными договорами, их оплата с учетом предъявляемых штрафных санкций;

— заключение с собственниками жилых помещении договоров на управление элементами общедолевой собственности и поставку жилищно-коммунальных услуг, а также заключение по поручению собственника договоров найма жилых помещений с нанимателями, обеспечение учета и контроля за соблюдением условий указанных договоров;

— обеспечение сбора платы населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, взыскание в установленном порядке с потребителей задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;

— рассмотрение предложений, заявлений и жалоб потребителей в отношении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и принятие соответствующих мер;

— ведение технической документации на находящиеся в управлении объекты недвижимости, инженерной инфраструктуры, технические осмотры здании и других объектов;

— составление плана работ по текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов недвижимости и возможного объема финансовых средств для их осуществления;

— проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также выполнение капитального ремонта;

— выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;

— разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищною фонда и объектов инфраструктуры, а также практическая реализация таких предложений;

осуществление муниципальных программ, соответствующих целям и задачам управляющей организации, разработка и реализация собственных программ;

— представление интересов собственника по его поручению в государственных и иных органах;

— выполнение государственных функций: ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка, проведение мероприятий по гражданской обороне.

Чтобы эффективно выполнять возложенные на нее функции, управляющая организация должна проводить работу по изучению:

— запросов нанимателей и собственников жилья, касающихся жилищно-коммунальных услуг, а также финансовых возможностей проживающих оплатить заказываемые работы;

— конъюнктуры ремонтно-строительного рынка и рынка услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве;

— прогноза объемов и возможных изменений стоимости жилищно-коммунальных услуг. Управляющая организация проводит финансовую и ценовую политику, участвуя в мероприятиях по снижению цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в частности, путем организации конкурсного обслуживания жилья и реализации мероприятий по ресурсосбережению.

Задача повышения эффективности выполнения работ должна быть положена в основу деятельности управляющей организации. В этом заключается одно из основных отличий понятия управления, рассматриваемого в данной книге, от доверительного управления как одного из институтов гражданского права. Доверительный управляющий осуществляет правомочия только в интересах учредителя управления — собственника, а управляющая организация — как в интересах собственника, так и в своих интересах. Основная цель деятельности управляющей организации — эффективное управление недвижимым имуществом в соответствии с заданиями собственников и удовлетворение собственных финансовых интересов путем повышения эффективности использования имеющихся денежных средств

Как уже было сказано, управляющая организация по поручению органа местного самоуправления может заключать договоры найма жилых помещений с нанимателями и обязательно заключает договоры на управление элементами общедолевой собственности и поставку жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилых помещений. В целях защиты прав потребителей в этих договорах должны содержаться положения о нравах и обязанностях сторон, гарантирующих ответственность управляющей организации за нарушение порядка и условий предоставления услуг, a потребителей — за несвоевременную их оплату.

Если управляющая организация после заключения договора нарушила параметры качества услуг, она обязана в соответствии с установленными в договорах с нанимателями (собственниками) жилья условиями уменьшить размер оплаты и взимать платежи за реально предоставленные услуги.

Деятельность по управлению муниципальным жилищным фондом при использовании предлагаемой модели должна осуществляться на основании договоров. По истечении срока действия договор может быть:

— расторгнут в связи с проведением конкурса и привлечением другой управляющей организации, выигравшей конкурс:

— пролонгирован на тех же условиях;

— перезаключен на новых основаниях.

Представьте динамику цен на объекты первичного и вторичного рынков недвижимости в России за три года.

В виде графика представлена динамика цен на объекты жилую первичного рынка недвижимости в Самаре за 3 года ^¹.

Рисунок 3 – Динамика цен на объекты первичного рынка недвижимости

в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.

Из графика видно, что цены на объекты первичного рынка недвижимости с каждым годом возрастают.

В виде графика представлена динамика цен на объекты жилую первичного рынка недвижимости в Самаре за 3 года.

Рисунок 4 – Динамика цен на объекты вторичного рынка недвижимости

в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.

Из графика видно, что цены на объекты вторичного рынка недвижимости с каждым годом возрастают.

Рисунок 5 – Динамика цен на объекты первичного и вторичного рынка недвижимости в г. о. Самара за 2011 - 2013 год.

Таким образом из графика можно сказать, что цены на вторичном рынке недвижимости в 2013 году превосходят цены на первичном рынке недвижимости в тот же период. Анализируемые цены в целом находятся в диапазоне от 45000 до 57629 тысяч рублей за 1 кв.м. Анализирую цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в 2011 году по кварталам цены значительно снижаются. В 2012 году на первичном в первом квартале относительно 2011 году наблюдается повышение цены, цена также продолжает повышаться и во втором квартале, также повышение цены наблюдается и в четвертом квартале. На вторичном рынке в 2012 году наблюдается только повышение цен. В 2013 году возрастают цены как на вторичном так и на первичном рынке. В связи с облегчением доступности жилья его спрос возрастает.

Составьте словарь оценщика

Агент по недвижимости - специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Аренда — юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор — лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.

Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливаются договором между арендодателем и арендатором.

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества (возможно, не собственного).

Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Дата переоценки — дата, определенная постановлением Правительства об очередной переоценке.

Движимое имущество — объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги, характеризующиеся возможностью быть перемещенными.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Износ — потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.

Износ неустранимый — износ, устранение которого или физически невозможно или экономически неоправдано.

Капитальные вложения — затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, отвод земельных участков по переселению в связи со строительством и т.д.

Коэффициент ипотечной постоянной (константа) — отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к его величине.

Метод рынка капитала (сравнительный подход) — метод, при котором рыночная стоимость бизнеса основана на анализе рыночных цен акций аналогичных компаний.

Метод сравнения продаж — основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Объекты оценки — имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке.

Оценка — деятельность экспертов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества, бизнеса на основе действующего законодательства и стандартов.

Оценочная деятельность — совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.).

Оценщик — специалист, занимающийся определением стоимости основных фондов и другого имущества на основе общепринятых методов науки об оценке. Как правило, специализируется в одной или нескольких областях, куда входят: недвижимость, предприятия (бизнес), нематериальные активы, машины и оборудование, транспортные средства, ювелирные изделия, предметы искусства, антиквариат и некоторые другие виды личного имущества.

Период окупаемости — время, необходимое для получения от инвестиционного проекта денежных средств, равных первоначально инвестированной сумме.

Права на недвижимость — имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.

Право собственности — право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости.

Риск — возможность недополучения ожидаемых доходов или появления непредвиденных расходов.

Риэлтор — специалист, осуществляющий на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо с его представителем или доверенным лицом) предпринимательскую деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, рента, управление) с недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ставка безрисковая — минимальный доход, который инвестор может получить на свой капитал, вкладывая его в любое дело.

Субъекты оценочной деятельности — физические лица, признанные профессиональными оценщиками по результатам проведенной в установленном порядке процедуры официальной аттестации; юридические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками по результатам проведенной в установленном порядке процедуры их лицензирования и потребители их услуг (заказчики).

Точка самоокупаемости или безубытоности — точка, при которой совокупный доход равен совокупным расходам.

Устаревание функциональное — потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов.

Устаревание экономическое — потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами как экономического, так и неэкономического характера (например, политическими, юридическими, национальными).

Приложение

Приложение 1

Конституция РФ

Отрасль

Ст. 76 Конституция РФ

Земельное (ЗК)