10. Проанализируйте долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости как форму инвестиционной деятельности. Перечислите проблемы и перспективы развития долевого строительства.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Достоинства долевого строительства очевидны – качественное жилье по допустимо низкой цене в разумные сроки, именно это и подкупает потенциальных дольщиков и подогревает интерес к долевому строительству в целом. А вот о недостатках известно немного. Помимо проблем, связанных с обманом дольщиков и последующей заморозкой объектов строительства, существует и ряд других не менее неприятных моментов.

Просрочка со сдачей дома.

Одна из самых частых проблем, бороться с которой можно посредством взыскания неустойки. Однако ситуация осложняется тем, что в договоре долевого строительства часто вместо конкретного срока сдачи указывается плановый, который не является строго обязательным. Проблема усугубляется тем, что в ряде случаев инвесторы заключают договора с подрядчиком, а не застройщиком, и все они пытаются переложить ответственность за невыполнение обязательств друг на друга. Чтобы избежать подобной ситуации, тщательно проверяйте договор перед подписанием. В нем должна быть указана дата непосредственной передачи недвижимости в собственность дольщика, именно из неё вы будете исходить в случае просрочки.

Брак при строительстве.

Довольно распространённое явление, которым славится долевое строительство. Теоретически дольщик имеет право на полное возмещение понесенных убытков и компенсацию морального вреда. На практике застройщик в большинстве случаев избегает наказания, прикрывая свои погрешности результатами незаконно проведенной экспертизы. Единственной возможностью дольщика вернуть свои деньги остается судебное разбирательство с обязательным проведением независимой экспертизы.

Незаконное взыскание средств за оплату коммунальных услуг.

Долевое участие в строительстве не предусматривает оплаты коммунальных услуг вместо застройщика, который не может вовремя передать жилье в пользование дольщика. До тех пор, пока не подписан передаточный акт, расходы на содержание жилья несет строительная компания. Однако в некоторых случаях застройщик отказывается передать квартиру в собственность, пока не будут погашены долги за коммунальные услуги. Такие требования неправомерны и требуют судебного разбирательства.

Проблемы с регистрацией прав собственности.

Они возникают в случае, если застройщик не может собрать нужную документацию. В ряде случаев органы государственной власти не готовы принять в эксплуатацию объект строительства ввиду его несоответствия установленным требованиям. Эта ситуация является логическим продолжением проблемы с просрочкой сдачи дома и решается аналогичным образом.

Необходимость доплаты, непредусмотренной в договоре.

Нередко застройщики не включают в первоначальную стоимость расходы на отделочные или иные работы, необходимые для сдачи застройки. Если в договоре конкретно не указано, что именно входит в установленную сумму, то инвестору, вполне возможно, придется вносить дополнительную плату за работы, непрописанные в договоре. Такие ситуации чаще становятся следствием затянувшегося строительства и просрочкой со сдачей дома. При этом дольщик стоит перед непростым выбором: доплатить и получить наконец-таки свое жильё, или отказаться от доплаты, обратиться в суд и остаться без квартиры на неопределённый срок. В этой ситуации решение нужно принимать совместно с другими дольщиками, участвующими в строительстве.

Сдача квартиры площадью, отличной от указанной в договоре, как правило, в меньшую сторону, то есть дольщик оплачивает несуществующие квадратные метры. Или застройщик сознательно увеличивает площадь, требуя доплаты за дополнительные квадратные метры. В первом случае инвестор вправе требовать выплату неустойки и компенсацию морального вреда. Во втором – все зависит от того, как был составлен договор. Если застройщик предусмотрел возможность увеличения площади квартиры и возможное увеличение цены, то дольщик обязан уплатить указанную сумму.

Самая частая проблема долевого строительства, о которой упоминалось выше, высокий риск оказаться обманутым дольщиком и остаться вовсе без жилья. Как показывает практика, договор долевого строительства не является гарантом безопасности, и количество обманутых дольщиков по всей стране растет в геометрической прогрессии. Введение обязательного страхования застройщиков незначительно изменит ситуацию, поскольку их ответственность в этой ситуации фактически станет ещё меньше, а финансовые нагрузки за страхование лягут на плечи дольщиков. На сегодняшний день обезопасить себя от обмана со стороны застройщика можно только тщательным подбором строительной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке.