Размещено на http://www.allbest.ru/
2. Рынок земли
2.1 Особенности рынка земли
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.
Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.
Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.
В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.
1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
2. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане1.
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.
1. Международные нормативно-правовые акты:
а) договоры;
б) конвенции;
в) декларации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.
2. Федеральные нормативно-правовые акты:
а) Конституция Российской Федерации;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. Me 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);
в) федеральные подзаконные акты:
- указы Президента РФ,
- постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа1999 г. № 945; « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
- распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.
3. Региональные нормативно-правовые акты:
а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);
б) подзаконные акты:
- постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков. находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.);
- распоряжения;
- решения;
- инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.
При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.
Правовой режим земельного участка включает в себя:
- целевое назначение;
- форму собственности;
- разрешенное использование.
Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.
Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.
1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.
В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.
2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:
а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения - сады, виноградники);
б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.
5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.
6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода пиротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование ил и аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
Категория земель указывается:
а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;
б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
в) в документах государственного земельного кадастра;
г) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.2
Фактически, оборотоспособность земельных участков, как объектов права собственности, возникла с принятием Земельного кодекса РФ.
Земля - ключевой элемент жизни человека, который является природоохранным объектом. Владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно наносить ущерб окружающей среде.
Согласно Земельного кодекса РФ, земля может находиться в частной собственности, следственно может отчуждаться и быть объектом гражданского оборота, что является источником возможности определения ее рыночной стоимости.
В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.
По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации.
После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же "заморозков" на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства.
Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово "кризис", указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. "Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, - отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. - Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2-3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, это и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения".
Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. "В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхоз назначения, - отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. - При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам".
Падение цен на сельхоз земли было внушительным. Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем, что на сегодняшний день продать земельный участок очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты. Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет, в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД - падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД - падение на 41,8%. В целом же, если сравнить с пиковым значением цен (3 кварталом 2008 года), стоимость сельхоз земель снизилась на 40,1%
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента.
Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4-6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. "Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, - отмечает Андрей Васильев. - Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Все уже конвертировались в валюту и ждут более значительной девальвации рубля. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать".
"Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен - черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, - говорит маркетолог компании "Зеленый квадрат" Денис Кожевников. - Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас".
По оценкам аналитиков компании "Зеленый квадрат", наибольшим спросом пользуются:
земельные участки с площадью до 1 га по всем направлениям, особенно по Новорижскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
земельные участки с площадью от 1 до 10 га по Минскому, Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
земельные участки с площадью более 10 га по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Волоколамскому шоссе.
При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя.
В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, - говорит Полина Кондратенко. - Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов - северное и южное направления. Для торговли - участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».
В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхоз назначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%.
При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли сельхоз назначения по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.
Объем спроса на участки без подряда в 2011 году в основном поддерживается благодаря: увеличению размера скидок, выходу новых поселков с более дешевым предложением. С начала 2011 года данный показатель показывает небольшой рост, в среднем на +2% за квартал.
Оптовый рынок земли продолжает находиться в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений и стал активно повышать качество выставляемых на продажу земельных участков (наиболее полный пакет документов, дающий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации, разрешение вопросов с обременением и пр.). На такие качественные и максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок.
До начала экономического кризиса (1 полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га. Таким образом, за период кризиса объем предложения вырос практически в 3 раза и составил 151,1 тыс. га.
Говоря о реальном спросе, то в целом, за последние 1,5 года, со 2-го полугодия 2010 года на оптовом рынке земли Московской области наблюдается положительная динамика количества реальных сделок. Однако, количество реальных сделок во 2-ом полугодии 2011 года практически в 5 раз меньше по сравнению со 2 полугодием 2008 (докризисный период).
Практически половина (48%) сделок приходится на земли промышленного назначения.
В 2011 году продолжает увеличиваться требовательность и осведомленность потенциальных покупателей к каждому конкретному объекту.3Новый проект (концепция) расширения границ столицы уже представлен президенту, 13 июля 2011 года Совет Федерации утвердил изменения. В результате его осуществления к территории столицы присоединится почти 150 тысяч гектар земли, что сможет на несколько десятков лет отодвинуть проблему нехватки территорий для строительства жилья очередникам с созданием всей необходимой инфраструктуры. Направления будущего расширения Москвы следующие: юго-запад, в границе Варшавского, Киевского шоссе и Большого кольца московской железной дороги. Предполагается продление линий метро до Сколково, Румянцево, Тропарево и Коммунарки; реконструкция и расширение шоссе (Киевского, Варшавского, Калужского); и модернизация железнодорожных путей сообщения и строительство как минимум двух вокзалов; запуск линий скоростных трамваев.
Что касается земельного вопроса. По сегодняшним подсчетам общая стоимость всей «Новой Москвы» составляет 14 млрд. долларов, из расчета 1000 долларов/га. Однако, учитывая то, что спрос всегда стимулирует предложение, цены скорее всего вырастут примерно раз в 20, а рынок земли в этом направлении резко активизируется. Непростым вопросом может оказаться и ситуация с присоединением к территории столицы подмосковных городов – Климовска, Подольска, Щербинки, связанная не только с изменением статуса города, но и «бумажно-реестровыми» делами. Стоит отметить, и тут ожидается бурный рост цен на жилье.
Скорее всего, возникнут и «экологические конфликты» - ведь большая часть присоединяемых земель относится к землям лесного фонда - к защитному лесному поясу Москвы. В первую очередь новая территория предназначается для размещения государственных органов, и только потом – под жилищное строительство. Впрочем, это вполне логично – под строительство предполагается около 500 гектар бывших Люберецких полей фильтрации, - и этого хватит на несколько лет вперед. На новой территории будет создан миллион новых рабочих мест, и будут жить 2 миллиона людей
Скупка сельхозугодий на международном рынке. Международные инвесторы начали активно скупать сельхозугодия в Латинской Америке, Южной Африке и Австралии, и тратят на это миллиарды долларов.
По данным Всемирного банка, только в 2009 г. в мире было объявлено о сделках о приобретении 45 млн. га. сельскохозяйственных земель — это примерно равно площади всей Швеции и вдесятеро больше, чем фиксировал Всемирный банк в среднем за год в течение предыдущего десятилетия. Спусковым крючком стал продовольственный кризис 2008 г., когда цены на сельскохозяйственное сырье взлетели до рекордных уровней, и новое стремительное подорожание в 2010 г. Растущее население мира, увеличивающиеся доходы жителей развивающихся стран и набирающее популярность биотопливо будут драйверами беспрецедентного роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и в ближайшее десятилетие, и далее, конкуренция за использование земли, урбанизация, изменения климата — таковы аргументы за дальнейший рост спроса на сельхозземли. Потребление продуктов питания к 2050 г. удвоится, при этом население мира вырастет более чем на 40%, а спрос на протеины в развивающихся странах возрастет. Ожидается, что глобальные продовольственные цены снизятся по сравнению с нынешними пиковыми значениями, но все равно будут существенно выше, чем в последние 10 лет. Так, пшеница в 2008-2017 гг. будет в среднем на 72% дороже, чем в 1990-2007 гг., ячмень — на 48%, подсолнечник — на 87%[. Американская консалтинговая компания HighQuest составила прогноз спроса на корзину из семи основных сельхозкультур (пшеница, кукуруза, соя, хлопок, рапс, сахарный тростник и пальма) и, исходя из него, подсчитала, что до 2015 г. во всем мире в обработку потребуется ввести как минимум 75 млн га пашни. В 1995-2005 гг. в мире, по данным HighQuest, в обработку было введено менее 24 млн га, а всего земли, потенциально пригодной для сельхозпроизводства, на планете 1,4 млрд га. Исходя из необходимого объема дополнительной пашни в сектор может прийти более $150 млрд. Скупкой сельхозземель занимаются, по данным Reuters, государственные фонды Китая, Южной Кореи, стран Персидского залива. Мотивы инвесторов, вкладывающихся в земли сельхозназначения, различаются: финансовые инвесторы ищут возможности для долгосрочных вложений с фиксированным уровнем риска и диверсификации своих портфелей, а правительственные и суверенные фонды — гарантию, что в долгосрочной перспективе запасов еды будет достаточно. В первую очередь инвесторы фокусируют внимание на Южной Америке. Их бесспорный фаворит — Бразилия: эта страна входит в восьмерку крупнейших экспортеров 28 разных сельскохозяйственных товаров, в том числе соевых бобов, кофе, сахара-сырца и апельсинов. Неудивительно, что в 2010 г. в сельхозземли этой страны инвестировал каждый третий фонд и компания, вкладывающиеся в агробизнес по всему миру. В одной только Бразилии инвестиции в сельхозземли в ближайшие несколько лет могут составить $80-140 млрд, считают опрошенные HighQuest. Правда, бразильское правительство все больше опасается потерять контроль над локальным производством продуктов питания и задумывается об ограничениях на инвестиции в сельхозземли. Эксперты выделяют три стратегии вложений в сельхозземли. Первый тип инвесторов покупает земли, сдает их в аренду и получает доход в виде арендной платы. Такая стратегия работает на развитых рынках, где сельхозоператоры к тому же достаточно сильны, говорит Рылько. Второй вариант — получение земли под контроль (в собственность или долгосрочную аренду) и создание собственной управляющей компании, которая ведет на этой земле сельхозоперации. Такая стратегия популярна в России и на Украине. Третий вариант работает в основном в Аргентине: землю инвестор берет в аренду, но и все операции на ней проводятся по аутсорсингу. В любом случае сельхозземли должны рассматриваться как средне- и долгосрочные инвестиции. Интерес к сельхозземлям в России, как и во всем мире, подхлестывается высокими ценами на зерно и сельскохозяйственную продукцию в целом и растущими населением и глобальным потреблением. Но есть целый ряд факторов, сдерживающих вложения в том числе и со стороны иностранных инвесторов: во-первых, инвестиционная привлекательность России в целом остается крайне низкой, а во-вторых, результаты экономической деятельности многих российских агрохолдингов. Тем не менее, рынок сельхозземель активно восстанавливается на волне всплеска цен на сельхозпродукцию и глобального подорожания продовольствия. Сводной статистики об объемах земель, которые контролируют крупнейшие агрокомпании, нет. Крупнейшим агрохолдингом по объему земельного банка в России, возможно, является казахстанский «Иволга-холдинг». В отчете по результатам 2010 г., размещенном на официальном сайте холдинга, говорится, что холдинг контролирует 1,5 млн. га. в России и Казахстане. Но информации о том, как распределены эти 1,5 млн. га. между странами, в отчете нет. Официальный запрос «Ведомостей», отправленный в компанию, остался без ответа. Подконтрольные «Иволге» 1,5 млн. га. располагаются «примерно пополам» в России и Казахстане — т. е. по 750 000 га, говорит совладелец крупного агрохолдинга, работающего в обеих странах. По данным владельца другого крупного агрохолдинга, в Казахстане располагается около 1 млн. га. из примерно 1,6 млн, которые сейчас контролирует «Иволга».
Тенденции развития рынка земли, следующие:
Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию "земли поселений".
Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис снова набирает обороты.