2. Методические указания к изучению дисциплины

Изучение дисциплины следует начать с освоения основных понятий и категорий. Вопросы правового обеспечения оценочной деятельности представлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и Федеральных стандартах оценки (ФСО№1, ФСО№2, ФСО №3,ФСО №4).

Особое внимание следует обратить на изучение принципов оценки предприятия (бизнеса) и подходов к оценке стоимости предприятия (бизнеса), соответствия целей оценки, вида стоимости, подходов и методов оценки стоимости предприятия. Значительное внимание необходимо уделить вопросам информационного обеспечения процесса оценки и сбору информации для целей оценки стоимости предприятия (бизнеса), а также основы финансового анализа, применяемого в процессе оценки стоимости предприятия.

При самостоятельном изучении дисциплины нужно следовать принципам и логике ее построения, которые отражены в рабочей программе (Приложение 1).Изучив литературу, нужно ознакомиться с перечнем контрольных вопросов для проверки знаний по дисциплине (Приложение 2).

3. Методические указания к выполнению контрольной работы

Контрольная работа содержит теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

- подбор литературы по дисциплине в соответствии с приведенным списком;

- изучение разделов и тем дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочей программе;

- подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы;

- решение задач.

Каждый студент выполняет собственный вариант заданий, который определяется по двум последним цифрам зачетной книжки. Таблица для выбора варианта контрольных заданий представлена в Приложении 3. Контрольная работа оценивается по 4-балльной шкале: «неудовлетворительно», «удовлетворительно», «хорошо», «отлично».

Выполнение контрольной работы является важным этапом подготовки к зачету, так как контрольные задания позволяют глубже освоить основные темы дисциплины. Выполненная контрольная работа должна быть представлена на кафедру экономики и менеджмента недвижимости не позднее 1 мая текущего учебного года. В случае невыполнения контрольной работы студент не допускается к зачету.

При выполнении задания №1 «Теоретические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)» необходимо в лаконичной форме раскрыть содержание вопроса, при возможности дополняя текст статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и т.п.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. Объем ответа на задание №1 не должен превышать 15-ти страниц машинописного текста.

Для выполнения задания № 2 «Расчет стоимости предприятия (бизнеса) затратным подходом» необходимо изучить тему 2.2.«Оценка стоимости предприятия (бизнеса) затратным подходом», основное внимание уделив утверждению, что рыночная стоимость предприятия определяется разностью между рыночной стоимостью его активов и обязательств..

Формула расчета стоимости по данному подходу:

V= A - O_б,

где

А – активы предприятия;

О_б – обязательства предприятия.

В задании № 3 «Расчет рыночной стоимости предприятия (бизнеса) сравнительным подходом (метод компании аналога)» рассчитывается стоимость одной акции предприятия путем деления рыночной стоимости компании на количество акций. При расчетах используется мультипликатор цена/балансовая стоимость компании. Для выполнения данного задания необходимо изучить тему 2.1 «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) сравнительным подходом», уделив особое внимание расчету стоимости предприятия с использованием ценовых мультипликаторов.

Для выполнения задания № 4 «Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода» необходимо изучить тему 2.3.«Оценка стоимости предприятия (бизнеса) доходным подходом», основное внимание уделив методу прямой капитализации и моделям построения коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации дохода определяет стоимость объекта (V) по формуле:

I

V = ---,

R

где I - годовой доход; R - коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта методом капитализации осуществляется в следующем порядке:

1) определяется доход за год, используя данные задания, приведенные в приложении 4 (таблица 3) для своего варианта;

2) определяется коэффициент капитализации, используя данные задания, приведенные в приложении 4 (таблица 3) для своего варианта;

3) рассчитывается стоимость объекта путем деления чистого операционного дохода за год на коэффициент капитализации.

В задании №5 «Согласование результатов» необходимо на основании полученных результатов при выполнении задания № 2,3,4 провести согласование результатов и получить заключение о стоимости предприятия (бизнеса).

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта определяется по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/инвестора и продавца, прочие реалии спроса/предложения;

3. Действительность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используют четыре приведенных выше критерия, которыми описывают те или иные преимущества или недостатки примененного подхода с учетом особенностей настоящей оценки. Для расчета весов использованных подходов необходимо проделать следующие вычисления:

• построить матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

• найти сумму баллов каждого подхода;

• найти сумму баллов всех используемых подходов;

• по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найти расчетный вес подхода в процентах;

• округлить расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

• на основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Пример расчета итогового согласования представлен ниже в таблице.

Подход Сравнительный Доходный Полученная величина ориентира, долларов США 24 338 24 512 Критерий Баллы Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость 3 2 Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта 4 3 Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 3 2 Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца 5 5 Итого суммы баллов 15 12 Подход применялся да да Сумма баллов 27 Вес подхода, % 55,56% 44,44% Вес подхода округленно, % 60% 40% Согласованная величина стоимости, округленно, долл.США 24000

При выполнении задания № 6 «Отчет об оценке стоимости предприятия (бизнеса)» необходимо проанализировать утверждение и обосновать верно или неверно данное утверждение, при возможности дополняя текст ссылками на нормативные документы и источники информации. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. Объем ответа на задание №6 не должен превышать 2-4 страниц машинописного текста.