земелька

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Часть 2 п.1 ст.8 Земельного кодекса РФ предусматривает, что порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Такой единый федеральный закон находится на стадии разработки. Им предполагается установить основные принципы перевода земель из одной категории в другую, основания для изменения целевого назначения, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области перевода земель из одной категории в другую, права граждан и юридических лиц при осуществлении процедуры изменения целевого назначения земельных участков.      Так, Федеральный закон "О газоснабжении в Российской Федерации" устанавливает, что в постоянное пользование организации - собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта (ст.28).      В основном регулирование рассматриваемых отношений пока осуществляется на уровне подзаконных актов вплоть до ведомственных. Так, Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог устанавливает, что пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством РФ (п.5).      Поскольку данные о категории земель составляют основу правового режима любого земельного участка. В Земельного кодекса (ч.2 ст.8) уделено особое внимание тому, в каких документах категория земель должна быть зафиксирована. Это, прежде всего:       1) акты федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;      2) договоры, предметом которых являются земельные участки;      3) документы государственного земельного кадастра;      4) документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;      5) иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.      3.5 Земельный участок (его часть) как объект земельных отношений      В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.      Данное в Земельном кодексе определение земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием.      Примером такого определения может служить определение земельного участка, содержащиеся в ФЗ "О Государственном земельном кадастре": земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст.1).      Исходным материалом для выявления границ земельного участка является: землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объекта землеустройства, утвержденный внутрихозяйственный землеустроительный проект (ст.19, 20, 24 Закона "О землеустройстве").      Географическое описание и юридико-техническое удостоверение земельного участка более полно, развернуто закреплены в документах государственного земельного кадастра. В Едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие сведения о земельном участке:

• кадастровый номер;

• месторасположение (адрес);

• площадь;

• категория земель и разрешенное использование земельных участков;

• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

• качественные характеристики, в том числе и показатели плодородия земель;

• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком.

Именно такое многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация земельного участка может оптимально выражать юридическое понятие земельного участка.      Вышесказанное позволяет сделать вывод, что земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен: он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.      Основой разграничения понятий "делимость" и "неделимость" вещей могут служить ст.244, 252 ГК, где говорится, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Рассматривая дела о возможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности или выдела доли в натуре, суд вправе по требованию выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию (особенно в тех случаях, когда он не проявляет существенного интереса в использовании имущества).      Из содержания ст.252 ГК вытекает, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между его участниками. При разделе также учитывается возможность причинения этим ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, возможность выделения ему в этой связи денежной компенсации. Специфика отнесения объектов земельных отношений к числу делимых и неделимых выражается в том, что делимым признается земельный участок, если после его раздела образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых возможно без перевода их в состав земель иной категории. Примером могут выступать случаи раздела садовых, огородных участков между супругами, иными членами семьи.      Более сложным выглядит возможность признания земельного участка делимым, когда речь идет о разделе его в натуре между сособственниками в границах земель поселений; условия его делимости определяются возможностью раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества. При согласии участников общей собственности на землю на выдел земельного участка и отказе на получение денежной компенсации судами должны учитываться несоразмерность ущерба в результате возможного существенного ухудшения состояния дом, превращения его определенных частей в нежилые помещения, возникающие в результате деления неудобства пользования как строениями, так и земельными участками, а также степень нуждаемости каждого сособственника в этом имуществе, в том числе и части земельного участка.      Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998г. №102-ФЗ не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63)      Часть 1 ст.64 этого Федерального закона содержит следующие правила. При отсутствии в договоре условия, предусматривающееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка. Которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.      3.6 Земельная доля как объект земельных правоотношений.      В отличие от Земельного кодекса, в котором среди объектов земельных отношений ничего не говорится о земельной доле как объекте права в общей долевой собственности, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выделена самостоятельная глава III "Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения". Здесь за основу принято положение о том, что земельные участки, переданные в процессе приватизации реорганизованным колхозам и совхозам в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность, являются общей (долевой или совместной) собственностью граждан, получивших или имеющих право на получение Свидетельства на право собственности на землю. С позиции данного принципа достаточно характерны нормы, содержащиеся в гл. III Закона, об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки; выделе земельных участков в счет этих долей; особенностями определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.      Отличительными признаками земель сельскохозяйственного назначения как объекта земельных отношений в сфере оборота является следующее:      Во-первых, эти земли расположены за пределами внешних границ (черты) поселений.      Во-вторых, в акте соответствующего органа государственной власти либо органа местного самоуправления должно содержаться указание на то, что данные земельные территории предоставляются для нужд сельскохозяйственного производства (для сельскохозяйственных целей).      В-третьих, в Едином государственном реестре земель, в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой учреждениями юстиции РФ, должны содержаться сведения о предназначении строго индивидуализированного участка для сельскохозяйственных целей.      В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.      Большое социальное значение в деле обеспечения традиционного образа жизни и ведения традиционного природопользования имеет положение п.4 ст.1 о том, что участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, приватизации не подлежат, т.е. не могут передаваться в частную собственность граждан и юридических лиц.      В связи с введением в действие данного Закона отменяется запрет на приватизацию отдельных сельскохозяйственных угодий, установленный Законом "О введении в действие Земельного кодекса". Ранее законодательством о приватизации был установлен особый порядок приватизации специализированных хозяйств, не подпадающих под действие постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов". Законодательство о земельной реформе 90-х годов, в том числе Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", никаких изъятий из общего правила о том, что при выходе из хозяйства его работник имеет право на выдел земельной доли в натуре для создания крестьянского хозяйства, не содержало.      4. Субъекты земельных правоотношений. Граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений. Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых земельным законодательством.      4.1 Субъекты земельных правоотношений.      Земельные правоотношения возникают между государством, предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами - субъектами этих отношений. следовательно, субъектами - это носители прав и обязанностей в земельных отношениях. Провозглашенное Конституцией РФ разнообразие форм и видов собственности, естественно, обусловило (предопределило) расширение круга субъектов земельных правоотношений. Если в условиях исключительной государственной собственности на землю единственным субъектом права собственности могло выступать советское государство, то в нынешний период этим правом наделены 89 субъектов Российской Федерации. Еще более разнообразным и многочисленным по своему составу выглядит круг субъектов права муниципальной собственности. Утверждение частной собственности породило десятки миллионов носителей прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению частной собственности.      Не уступает в разнообразии видов субъектов и управленческие земельные правоотношения. На федеральном уровне такими субъектами, например, выступают федеральные государственные органы общей компетенции (Правительство РФ), специальные органы управления в области охраны окружающей среды и земельными ресурсами (Минприрода РФ, Федеральная служба лесного хозяйства и др.). отдельно можно дать перечень ведомственно-отраслевых органов управления (Министерство путей сообщения РФ, Министерство обороны РФ и др.). на региональном уровне субъектами управленческих земельных правоотношений выступают исполнительные органы государственной власти, территориальные органы управления земельными ресурсами и др. на муниципальном уровне - органы местного самоуправления района, города, поселка, села и других административных образований.      Наибольший удельный вес в системе субъектов занимают участники правоотношений в сфере землепользования, поскольку оно наряду с титулами права собственности может осуществляться на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, сервитута, безвозмездного срочного пользования.      Характерной особенностью охранительных отношений является то обстоятельство, что наряду с исполнительными органами государственной власти, судебными органами субъектами этих правоотношений выступают правоохранительные специальные органы или должностные лица.      Круг субъектов земельных правоотношений законодатель определяет в ст.5 Земельного кодекса. Для того чтобы быть субъектом земельных правоотношений, граждане должны обладать земельной правосубъектностью, которая раскрывается в двух применяемых законодательством понятиях: правоспособности и дееспособности. Если содержание земельной правоспособности гражданина составляют определенные земельные права и юридические обязанности, которые он может иметь в силу норм земельного права, то содержание земельной дееспособности характеризуется способностью гражданина приобретать эти права.      Таким образом, состав субъектов правоотношений предопределяется видами и целями землепользования, а иногда видами служебной или производственной деятельности. Например, субъектами сельскохозяйственного землепользования выступают крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные коммерческие и некоммерческие организации, предприятия, садоводческие, огороднические, дачные товарищества, потребительские кооперативы, коммерческие партнерства, акционерные общества, унитарные государственные предприятия, отдельные граждане РФ, апатриды, иностранные юридические лица и граждане. К числу субъектов земельных правоотношений относятся многочисленные должностные лица лесного хозяйства, водного хозяйства, охотничьего хозяйства, железнодорожного транспорта, имеющие служебные земельные наделы.      Новый Земельный кодекс РФ устанавливает не только круг участников земельных отношений, но и обозначающие их термины. Согласно ч.2 ст.5 для целей Земельного кодекса используются следующие понятия и определения:

• собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками участков;

• землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;

• землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

4.2. Граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений.      Статья 3 ФЗ "О гражданстве" 2002г. дает следующее определение гражданства Российской Федерации: "устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей". Термин "граждане" используется в Земельном кодексе в общеупотребительном значении. В зависимости от контекста речь может идти о правах и свободах человека и гражданина или о гражданах (физических лицах) как субъектах вещных и иных прав на землю.      При этом ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" 2002г. определяет в ст.2 иностранного гражданина как "физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства гражданства (подданства) иностранного государства".      Лицом без гражданства, по смыслу того же закона, признается "физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства иностранного государства".       К иностранным гражданам и лицам без гражданства фактически применяется (без воспроизведения в тексте Земельного кодекса) норма ч.3 ст.62 Конституции РФ, в соответствии с которой, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором.      Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков в Земельном кодексе определяются в ст.15, 22, 28, 30, 35, 36. При этом российское законодательство (ст.48 ГК РФ) понимает под юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может своим имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, иметь самостоятельный баланс или смету.      Развивая положение Земельного кодекса (п.3 ст.15) о том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, "Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3).      Пункт 5 ст.28 устанавливает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с данной статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом.      Пункт 12 ст.30 предусматривает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном этой статьей, в соответствии с п.2 ст.5, п.3 ст.15, п.1 ст.22 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса.      Согласно п.5 ст.35 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном данной статьей, и в соответствии с п.2 ст.5., п.3 ст.15, п.1 ст.22 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.      Наконец, в соответствии с п.9 ст.36 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном данной статьей, и в соответствии с п.2 ст.5, п.3 ст.15 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса.      Длительное время земельно-правовой статус иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц практически не был определен в земельном законодательстве России. Ранее, в начале реформ, было установлено положение, согласно которому перечисленные лица в России могли лишь арендовать земельные участки. Из этого же до недавнего времени исходило и законодательство определенного числа субъектов Российской Федерации. Хотя по этому поводу было указано, что закрепление данных положений на уровне субъекта Федерации противоречит ст.62 Конституции РФ.      Земельный кодекс РСФСР не предусматривал права собственности и права пожизненного наследуемого владения иностранных граждан. Нормы ст.7 ЗК РСФСР, закрепившие порядок, согласно которому иностранные граждане могут выступать лишь арендаторами земельных участков, официально утратили юридическую силу 24 декабря 1993г. Необходимые условия для реализации инвестиционного потенциала земли и развития регулируемого оборота земель заложил Указ Президента РФ от 14 июня 1992г. №631, установивший порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Нормы п. 3 данного Указа признавали любых юридических и физических лиц, включая иностранных, покупателями земельных участков.      Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предоставлял право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей только гражданину РСФСР, достигшему 18-летнеговозраста, имеющему опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшему специальную подготовку. Аналогичные ограничения прав иностранных граждан содержались в Законе "О сельскохозяйственной кооперации", который предусматривал, что членами производственного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16 лет, признающие устав производственного кооператива и принимающие личное трудовое участие в его деятельности.      Сравнительный анализ приведенных законов с актами земельного законодательства России начала ХХI века позволяет заключить, что в настоящее время государственная земельная политика изменилась в сторону существенного расширения прав иностранных граждан и лиц без гражданства.      Особое правовое положение среди иностранных граждан имеют граждане Республики Беларусь. В соответствии с Договором от 8 декабря 1999г. "О создании Союзного государства", заключенным между Российской Федерацией и Республикой Беларусь, в Союзном государстве признаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владения, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя, в соответствии с законодательством государств-участников (ст.8).

5. Содержание земельных правоотношений.      Содержание земельного правоотношения - это составляющие его субъективные права (правомочия) и обязанности. Название "субъективные" они получили потому, что принадлежат конкретным участникам правоотношений.       Содержание земельных правоотношений определяется наличием зафиксированных в законодательных нормах конкретных прав и обязанностей субъектов таких правоотношений. При этом право землепользователя нередко корреспондируется с их обязанностью. Например, праву собственности на землю корреспондирует обязанность охраны земли как объекта права собственности; праву целевого использования - обязанность использовать землю строго по целевому назначению; праву свободы хозяйствования - обязанность рационально хозяйствовать на предоставленном земельном участке.