3. Земельний кодекс як документ, що регулює відносини власності на землю

Розділ 3 Земельного кодексу визначає три форми права на землю – право власності, право користування та земельні сервітути. Кодекс поклав край суперечкам щодо можливості регулювання цих питань підзаконними нормативно-правовими актами, зокрема, Указами Президента України. За Кодексом, право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Закон України "Про власність" у першій редакції від 7 лютого 1991 року проголошував в УРСР існування державної, колективної, індивідуальної (потім – згідно з Законом "Про форму власності на землю" – приватної) форм власності. Вони були відтворені і деталізовані в Земельному кодексі в редакції від 13 березня 1992 року. Відповідно до нового кодексу, земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (п.3 ст. 78).

У ст. 14 Конституції зазначено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою, а ст. 142 Основного Закону надає таке ж право і територіальним громадам сіл, селищ, міст та районів у містах (комунальна власність). Таким чином, в Україні конституційно встановлено дві форми земельної власності: суспільна, що охоплює державну і комунальну, та приватна, тобто власність фізичних осіб і недержавних юридичних осіб.

Отже, як Конституція, так і Кодекс не визнають колективної форми власності на землю, яка свого часу забезпечила приватизацію земель сільськогосподарського призначення селянами – виробниками, а нині втратила своє значення. Згідно з Указом Президента України від 3 грудня 1999 р. ''Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки", органи виконавчої влади зобов'язані вжити заходів щодо реформування протягом грудня 1999 – квітня 2000 року колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно, а також щодо видачі протягом 2000 – 2002 років державних актів на право приватної власності на землю усім бажаючим власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай).

Подальшу долю земельних часток (паїв), отриманих селянами у процесі паювання земель, які були передані сільськогосподарським підприємствам у колективну власність, визначено у "Прикінцевих положеннях" Земельного Кодексу. Так, сільськогосподарські підприємства, які до введення в дію цього Кодексу уклали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть за бажанням власників цих часток (паїв) замовити землевпорядній організації виконання робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видати їх власникам Державні акти на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.

У Британській енциклопедії зазначається, що форма власності на землю не має суттєвого впливу на ефективність сільського господарства. Вирішальними чинниками тут виступають доступність ресурсів (у тому числі кредитів), низька банківська ставка, прийнятний рівень податків, рівень освіти сільгоспвиробників, наявність розвиненої системи збуту продукції. Втім, вітчизняні реформатори роблять ставку саме на введення дієвого механізму приватної власності на землю.

Майбутні власники землі – хто вони?

Насамперед, Земельний кодекс розширив підстави набуття права власності на землю громадянами. Тепер стати власником землі можна шляхом приватизації земельних ділянок, що були раніше у користуванні. У Кодексі також "зникли" норми, які для одержання земельної ділянки у власність вимагали обов'язкової вказівки на конкретні цілі її використання, наприклад, з метою ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва тощо. Незалежність власника також гарантується правом самостійного господарювання на землі (ст.90 Земельного кодексу). В той же час на власника, як і на землекористувачів, покладається обов'язок забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням (ст.91).

Право вільного розпорядження землею обмежується також встановленням спеціальних охоронних зон навколо певних категорій земельних ділянок (земель історико-культурного, природно-заповідного призначення тощо). В таких зонах заборонені певні види діяльності або введені обмеження на їх здійснення. На власників земель і на землекористувачів покладаються обов'язки щодо охорони земель та збереження їх продуктивності, естетичної привабливості тощо. Крім того, Кодекс запроваджує інститут добросусідства, який зобов'язує власників землі та землекористувачів вибирати такі способи використання землі, які б не завдавали сусідам незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Втім, реальними власниками землі українські громадяни зможуть себе відчути лише з 1 січня 2005 року. До цього часу вони не можуть продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для державних та суспільних потреб (врахувано норми Закону України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)", прийнятого 18 січня 2001 року). Але Кодекс передбачає певні винятки за наявності поважних причин. Наприклад, суд за позовом власника може скоротити зазначений термін до двох років. Проте перелік "поважних причин" автори Кодексу так і не вказали, тому відповідь на це питання, очевидно, дасть судова практика.

Відповідно до Земельного Кодексу нерезиденти мають право купувати землі несільськогосподарського призначення, а землі сільськогосподарського призначення можуть брати в довгострокову оренду не менше, ніж на 50 років. Цього часу достатньо, аби окупити навіть великі обсяги інвестицій. Купувати ж українську землю іноземці зможуть лише через 20 років. У випадку набуття іноземними громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у спадщину, така власність підлягає відчуженню протягом року.

З метою запобігання роздрібнення земельних масивів та створення умов для раціонального використання ріллі, Земельний кодекс запроваджує інститут спільної часткової власності на землю між громадянами та юридичними особами, яка виникатиме:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) після придбання у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при спадкуванні земельної ділянки двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Між громадянами допускається право спільної сумісної власності на землю.

Право користування землею – пошуки нового

Складовою права на землю є право користування землею. Цей інститут не новий для України, оскільки Земельний кодекс у редакції від 13 березня 1992 року визначав постійне і тимчасове користування землею (ст.7), а також оренду землі як різновид тимчасового користування. На практиці різниця між орендою і тимчасовим користуванням була майже непомітною. Вона полягала в тому, що за оренду сплачувалася орендна плата, про яку домовлялися сторони, а за користування стягувався земельний податок згідно з Законом України "Про плату за землю".

Новий Кодекс скасував інститут тимчасового користування землею, залишились постійне користування і оренда земельної ділянки. Щоправда, постійне користування буде обмежене наданням земельних ділянок лише із земель, які знаходяться у державній чи комунальній власності підприємствам, установам та організаціям, що фінансуються із Державного чи місцевого бюджетів. Усі інші суб'єкти землекористування повинні користуватися землями на умовах оренди або придбати їх у власність. Підприємства, установи, організації та громадяни, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, повинні до 1 січня 2003 року переоформити в установленому порядку право оренди на них.

Для введення такого обмеження були вагомі причини. Так, набула поширення практика передачі фермерам земельних ділянок у постійне користування без будь-яких обмежень на використання. Це призводило до того, що територію використовували для посіву одних культур 3-5 років поспіль. У результаті, землі забруднювались, знижувалась їх родючість. Оренда земельної ділянки, за новим Кодексом, може бути короткостроковою – не більше 5 років, та довгостроковою – не більше 50 років.

Земельні сервітути: з римського права до українського

Крім права власності, постійного користування та права оренди, у Земельний кодекс потрапили деякі положення римського права, а саме інститут земельних сервітутів. Земельний сервітут – право власника землі або землекористувача на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Наприклад, особа – власник ділянки, яка не має прямого сполучення з водоймою, має право вимагати від власника сусідньої ділянки дозволу на прогін худоби до водопою через його ділянку.

У радянському земельному законодавстві поняття "земельні сервітути" було відсутнє. Раніше особливих проблем з користуванням землею сусіда не виникало. Однак, із введенням права приватної власності ситуація змінилась. Конституція України та інші законодавчі акти гарантують власнику право визначати порядок використання належної йому земельної ділянки. Відтепер, у суспільних інтересах права власника можуть певним чином обмежуватися законом. Новий Земельний кодекс передбачає покладення на власника ділянки обов'язку дозволити її використання іншими особами, тобто встановлення земельного сервітуту.

Інші питання землі

У новому Земельному кодексі залишився такий анахронізм, як нормування розмірів земельних ділянок, які набуваються і можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб. Однак, певні зрушення в цій сфері все ж є. Так, якщо за чинним законодавством у приватній власності або на праві постійного користування особа могла мати 50 га землі, то за новим Кодексом громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Ця норма діятиме до 1 січня 2010 року (п.13 "Перехідних положень" Земельного кодексу). Підсобне господарство тепер може бути розширене до 2 га (зараз допускається лише 0,6 га).

Не менш цікаві новації Кодекс запроваджує і у сфері лісового господарства. Передбачено, що землі лісового і водного фондів можуть перебувати в державній, комунальній, а також приватній власності. Громадянам і юридичним особам надано право набувати у власність земельні ділянки для заліснення. За рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади вони також можуть безоплатно або за плату набувати у власність замкнені земельні ділянки лісового фонду загальною площею до 5 гектарів у складі угідь селянських (фермерських) та інших господарств (ст.56). До того ж, у власність переходять штучно створені ліси.

Особам надано право створювати водойми на землях, які знаходяться у приватній власності, для власних потреб та підприємницької діяльності. Згідно зі ст.59 Кодексу, замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів) можуть безоплатно передаватись у власність громадянам і юридичним особам. На своїх земельних ділянках власники можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми. Кодекс також врегулював питання землекористування у прибережних смугах.

Серед інших кардинальних змін, які передбачені Земельним кодексом, – виникнення права на земельну ділянку за набувальною давністю у випадках, коли громадянин чи юридична особа добросовісно, відкрито, безперервно протягом 15 років користується нею. Це дозволяє зняти безліч проблем, пов'язаних із юридично неоформленими земельними ділянками, та залучити до бюджету додаткові кошти від справляння плати за землю. Вперше детально визначені правовідносини власників і землекористувачів сусідніх земельних ділянок, встановлені вичерпні підстави припинення права власності і переходу права на земельну ділянку.

На спільній правовій базі країн Європейського Співтовариства побудована класифікація земель України. Визначено механізм їх розмежування, права державної і комунальної власності та порядок передачі земель з державної власності у комунальну, і навпаки. Суттєво спрощена процедура відведення земельних ділянок, що раніше викликало справедливі нарікання інвесторів та гальмувало інвестиційні процеси.