2. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

- Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

- Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

- Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) о полезности объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: полезность, замещение и ожидание.

Полезность заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использована для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, рыночном.

Принцип ожидания базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль - завтра. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта

Выделяются следующие принципы этой группы:

- остаточной продуктивности;

- принцип вклада;

- увеличения и уменьшения дохода;

- сбалансированности (пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип вклада. Размер вклада это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Имеют место и случаи, когда какие-либо привнесенные факторы могут значительно уменьшить стоимость объекта.

Суть принципа увеличения и уменьшения дохода состоит в том, что увеличение капиталовложений в производство обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости. Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты застройки земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости и различного количества объектов на данном земельном участке.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, на строительстве объекта, то происходит "замораживание капитала" и снижение общей эффективности ' проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономический величины) заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, наибольшим спросом на земельном рынке в Подмосковье пользуются участки размером в 10-20 соток, а участки с меньшей или большей площадью могут потерять в цене. Эксперту-оценщику всегда необходимо помнить о принципе оптимальных величии (оптимальной экономической величины) и использовать его при оценке недвижимости данного типа.

Принципы оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости- Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права (вещные и обязательственные). Право собственности подразумевает наличие правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности вещными правами являются право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

- Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка -разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

- Разделение по времени владения - это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

- Разделение совокупности имущественных прав по видам прав - права собственности, владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и права ограниченного использования объекта недвижимости.

- Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

- Разделение по залоговым правам - ипотечные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале при залоговом кредите.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, обусловленные рыночной средой.

К данной группе относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия): все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы в зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., также является основным фактором. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение" недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Me следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы прогнозировать изменение стоимости.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

На экономическом поле необходимо прогнозировать соотношение платежеспособного спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и других факторов на стоимость недвижимого имущества.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Конкуренция - это соперничество, состязания в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастают, когда речь идет о сверхприбылях в каком-либо виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся лопасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом; это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди законных альтернатив, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее и определяется как использование недвижимости, которое является:

а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая установленного зонирования территории, нормам охраны окружающей среды, градостроительным ограничениям, требованиям по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во- вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

3. Каким образом проявляется связь между принципом наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?

4. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

5. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

6. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?