Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Курс лекций Оценка недвижимости.doc
Скачиваний:
621
Добавлен:
25.03.2015
Размер:
1.24 Mб
Скачать

12. Оценка частичных имущественных прав на недвижимость

Виды частичных прав на недвижимость При постановке здания на оценку необходимо однозначно идентифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объект недвижимости, который оказывает влияние, как на процедуру, так и на результат оценки.

Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным правом собственности на конкретную недвижимость в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает разделение юридического права собственности от права управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, кооперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собственности.

Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридических и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, являются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арендатора и арендодателя, возникающие при оформлении договора аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав (право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязуется производить регулярные арендные платежи и освободить арендуемое помещение в конце срока аренды.

Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве дополнительного источника к вложенному собственному капиталу сопровождается возникновением частичных прав на объект залога, поскольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают полным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арендатора и арендодателя.

Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолютное право собственности, не обремененное какими либо ограничениями со стороны других имущественных прав, на которое распространяются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства.

Пожизненное право собственности на недвижимость определяется как совокупность прав пользования, владения и управления недвижимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указанной стороны, именуемой пожизненным владельцем.

Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами. Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни, другое получает это право после смерти пожизненного владельца.

При оценке стоимости права пожизненного владения определяется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь место на дату смерти пожизненного владельца. При этом учитывается ожидаемая продолжительность срока жизни владельца.

Арендные имущественные прававозникают, когда комплекс прав разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают различные, но связанные имущественные права в недвижимости. Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как право пользования и владения для конкретных целей в течение определенного периода времени.

Имущественное право арендодателя— это право собственности, включающее право пользования и владения, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендодателя и арендатора определяются условиями договора аренды.

Имущественное право арендатора— это право арендатора на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими правами, является соотношение договорной и рыночной ставки арендной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора.

Имущественное право арендатора обычно имеет стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, либо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное право арендатора может иметь отрицательную стоимость.

Дата оценки имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в периоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных условий.

Субаренда— это договор, по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимостью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды. Переуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, которым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в отношении недвижимости (права пользования и владения недвижимостью) в пользу другого юридического лица или для использования кредиторами.

Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет стоимость, если договорная арендная плата меньше той, что платит субарендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обязательств по договору аренды с арендодателем.

Вертикальные имущественные правана недвижимость предполагают разделение прав на подземное и воздушное пространство.

Право на подземное пространство состоит в праве на использование и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости. Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых под поверхностью земли и строительство туннелей для железных дорог, дорожного транспорта и коммуникаций.

Право на воздушное пространство относится к праву пользования, контроля и регулирования воздушного пространства над участком земельной недвижимости.

Сервитутыпредставляют право осуществления конкретного действия на конкретном участке недвижимости со стороны обладателей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость. Сервитуты могут представлять собой право на использование конкретного участка земли для доступа к прилегающей территории или право общественного проезда. Другие виды сервитута запрещают собственнику недвижимости определенные типы пользования недвижимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные сервитуты.

Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает дополнительные права, является доминирующей и называется аксессуарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависимости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной сервитутом. Сервитут может быть учрежден по договору между частными сторонами или в соответствии с действующим законодательством.

При оценке сервитутов для целей государственного приобретения недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стоимости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для получателя. Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определяется путем определения разницы между стоимостью недвижимости, которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недвижимости должны быть аналогичными друг другу.

Кондоминиум— это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, которая предусматривает возможность официальной регистрации разделенных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондоминиуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоминиуме собственнику также принадлежит неделимое частичное имущественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и территории, предназначенной для парковки и отдыха.

Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для управления общей недвижимостью в соответствии с действующим законодательством. Расходы на управление и обслуживание здания делятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на ежемесячной основе.

Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с методом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Определяют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласующейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов. Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключевыми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими. Существует две формы таймшера:

- имущественный таймшер;

- неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор, дающий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году, и таким образом ограничивает его право собственности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, отдать в залог, а право собственности зарегистрировать.

Неимущественный таймшер не передает юридического права собственности на недвижимость, и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой и соответствующими помещениями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сначала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежащие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначенную для использования акционером, и долю личной недвижимости.

Оценка стоимости прав аренды земельных участков Из юридического толкования права аренды земли и из экономического содержания этого права следует, что отличие стоимости права аренды земли, от стоимости полного права собственности определяется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве. В отечественных условиях, вытекающих из современного земельного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий собственника земельного участка и арендатора земельного участка часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, выкупить его в собственность, если на участке находятся принадлежащие арендатору здания, пролонгировать договор аренды, преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Одновременно арендатор имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если он является собственником зданий, строений, сооружений.

Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли, хотя каких либо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено.

Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем.

Для целей оценки, втекающих из практических задач рынка недвижимости может быть произведено деление права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора.

Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает государство или муниципалитет, как основные собственники земли в России, соответственно арендаторами — физические и юридические лица, использующие землю на правах аренды. Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды арендатора можно вывести из соотношения:

R = ДАД + ДАР, (12.1)

где: R — земельная рента; ДАД— доходы арендодателя от передачи земельного участка в аренду; ДАР— доходы арендатора от пользования земель.

Из этого соотношения также следует, что

СПС = САД + САР, (12.2)

где: СПС— рыночная стоимость полного права собственности;САД— стоимость права аренды арендодателя; САР— стоимость права аренды арендатора.

Оценка права аренды арендодателя. Конкретные способы и технологии расчета стоимости права аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его предоставления в аренду, сроках аренды. Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока действующего договора:

(12.3)

где: САД— стоимость права аренды арендодателя,Pi — арендная плата, установленная в договорах аренды,T— срок аренды,СДА— рыночная стоимость права заключения договора аренды,Rd— ставка дисконтирования.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Из приведенного выражения следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды). Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу права заключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе.

Оценка стоимости права аренды арендатора.

Право аренды арендатора может быть определено:

- при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости;

- при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;

- как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права.

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется как:

, (12.4)

где: САР— стоимость права аренды арендатора,СЗУ— рыночная стоимость земли,СOi — стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления) на арендатора при использовании земельного участка,СВ— выкупная цена земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, притом, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Определения залоговой стоимости объекта недвижимости Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 3 этапа:

оценка текущей рыночной стоимости имущества;

- корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертного прогноза изменения стоимости имущества на дату возможной реализации имущества;

- корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится следующим образом:

(12.6)

где: k – коэффициент залогового дисконтирования

Ср – текущая рыночная стоимость имущества;

W– отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной;

L– отношение ликвидационной стоимости к рыночной, определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков;

G – затраты и издержки при реализации данного имущества.

Соответственно:

(12.7)

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

В соответствии с ФСО№2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше величина ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью. Сокращение периода экспозиции и необходимость использования ликвидационной стоимости возникает при оценке объектов:

– имущества, реализуемого при участии судебных исполнителей;

– активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства;

– имущества, пребывавшего в налоговом залоге и подлежащего реализации для погашения налоговой задолженности;

– объектов незавершенного строительства;

– любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу каких-либо экономических или иных причин.

Один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта. В связи с этим ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости.

В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным.

Прямой метод сравнения определения ликвидационной стоимости основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение прямого метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионным анализом). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода (хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности).

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости, формализующийся в следующем виде:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость – Скидка на факт вынужденной продажи

Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается на основе его рыночной стоимости по формуле:

, (12.8)

где: Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции; Ср– рыночная стоимость объекта оценки; kL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки; td – период дисконтирования (лет); m – количество периодов начисления процентов в течение года; i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь); Ke – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Определение ликвидационной стоимости косвенным методом осуществляется поэтапно:

1) Определяется рыночная стоимость этого объекта (Vm).

2) Исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов обосновывается разумно долгий период экспозиции этого объекта (tr) .

3) Определение фиксированного периода экспозиции этого объекта (tf), учитывая вынужденный характер реализации объекта, и вычисляется период дисконтирования (td) по формуле:

td = tr – tf , (12.9)

где tr – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет); tf – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет).

4) Обосновывается годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости. Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта (i) принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным. В других случаях годовая ставка дисконта принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным. При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости, должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к периоду дисконтирования (td).

5) Определяется коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe). При решении этой задачи используется табл. 13.

6) Определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) по формуле:

(12.11)

Таблица 13. Таблица для определения коэффициента Кe

Количество потенциальных покупателей объекта

Степень специализации объекта

Подтип спроса

Значение коэффициента - Кe

Значительное

Незначительная

Абсолютно эластичный

1

Средняя

Сильно-эластичный

1

Значительная

Средне-эластичный

0,94

Среднее

Незначительная

Слабо-эластичный

0,85

Среднее

С единичной эластичностью

0,76

Значительная

Слабо-неэластичный

0,68

Незначительное

Незначительная

Средне-неэластичный

0,46

Средняя

Сильно-неэластичный

0,16

Значительная

Абсолютно неэластичный

*

*- Для этой ситуации невозможно определение коэффициента Кe, поскольку экономические условия не соответствуют требованиям, согласно которым определяется рыночная стоимость.

На седьмом этапе определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) по формуле:

(12.11)

Заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется умножением рыночной стоимости объекта (Ср) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL).

Как показывает практика, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 15 до 40%. Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации. В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества.

Влияние факторов ликвидационной стоимости на недвижимое имущества ранжируется следующим образом по 10 –бальной шкале:

- Очень высокое - юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технологической документации, индивидуальные характеристики имущества, субъективные факторы – 9-10 баллов.

- Высокое – срок экспозиции, коньюктура рынка, инвестиционная привлекаельность – 7-8 баллов.

- Среднее – рыночная стоимость, маркетинг, факторы «выделения» - 4-6 баллов.

Для определения скидки на факт вынужденной продажи необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом нужно иметь в виду, что сумма значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.

Коммерческим банкам для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки (значения kL)

Показатель ликвидности

Высокая

Выше средней

Средняя

Ниже средней

Низкая

Срок реализации, мес.

< 1

1-2

2-4

4-6

> 6

Величина скидки, %

25

30

30-40

40-50

> 50

Оценка недвижимости для целей страхования В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.ценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Расчёт страховой стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая».

Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость. Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость.

Неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимости является определение варианта наиболее эффективного использования. Однако совершенно очевидно, что при определении страховой стоимости объектов недвижимости нет никакой необходимости в проведении анализа наилучшего использования. Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические варианты улучшений, которые могут принести более высокую стоимость единому объекту недвижимости. Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости. Вторым отличием является то, что при страховании доходной недвижимости и промышленных объектов, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды), что обусловлено его природными характеристиками.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие виды прав на недвижимое имущество подлежат денежной оценке?

2. В чём особенность расчёта рыночной стоимости прав аренды на земельные участки?

3. Какие законодательные ограничения существуют при залоге земельных участков?

4. В чём особенность расчёта рыночной стоимости земельные участки для целей залога?

5. Какие факторы влияют на залоговую стоимость объектов недвижимости?

6. Как рассчитывается ликвидационная стоимость объектов недвижимости?

7. В чём особенность расчёта страховой стоимости объектов недвижимости?