Розрахунок вартості землі

Складові вартості розвинутої земельної власності	Значення
	ум.од.	%%
Ринкова вартість (ціна) розвинутої земельної власності	2 560 000	100,00
Основні витрати на забудову	1 497 300	58,49
Фінансування витрат на забудову	90 318	3,53
Прибуток забудовника	409 600	16,00
Витрати, пов’язані з продажем	152 192	5,94
Ринкова вартість землі	410 590 410 600	16,04

Отже, ринкова вартість землі дорівнює 410 600 ум. од., що становить 16% вартості забудованої земельної ділянки. Таке співвідношення між вартістю землі та вартістю забудованої ділянки є типовим для районів цього ситуаційного класу, де коефіцієнт рентної цінності території становить 2,5 — 2,6.

Розглянута ситуація ґрунтувалася на припущенні, що забудовником був власник земельної ділянки. Однак, нерідко для здійснення забудови потрібно придбати нову земельну ділянку, що, безумовно, збільшить обсяг витрат забудовника на вартість землі та оплату послуг з її придбання, а отже, позначиться на його прибутку. Тому в деяких країнах, як уже зазначалося, при визначенні вартості землі враховують додаткові витрати на брокерські та юридичні послуги та фінансування її купівлі. Вони відшкодовуються за рахунок прибутку забудовника.

Для того, щоб визначити, як зміниться прибуток забудовника, скористаємося відомостями про типову для такого ситуаційного класу частку землі у вартості нещодавно збудованої нерухомості.

У нашому прикладі прибуток забудовника — власника землі складав 16% від вартості розвинутої земельної власності. Такою ж є і частка вартості землі. З огляду на те, що питома вага брокерських та юридичних послуг при купівлі дорівнює 6% ціни землі, а вартість запозичення коштів — 12% від вартості землі та послуг на її купівлю, загальні витрати, віднесені на землю, збільшаться на 3%. Тобто, частка прибутку забудовника — покупця землі в загальній вартості розвинутої земельної власності зменшиться на 3%.

Покриття додаткових витрат на придбання землі за рахунок прибутку забудовника

Показники	Частка у вартості розвинутої власності, %
Прибуток забудовника за умови, що земля вже придбана		16,0
Вартість землі	16,0
Брокерські та юридичні послуг при купівлі землі, 6 % вартості землі	1,0
Витрати на придбання землі (вартість землі та послуги на її купівлю)	17,0
Фінансування витрат на придбання землі, 12% витрат	2,0
Додаткові витрати на придбання землі (оплата послуг та фінансування)	3,0
Прибуток забудовника за умови, що землю необхідно придбати		13,0

Використовуючи дані нашого прикладу, розглянемо нову ситуацію, коли треба визначити ринкову вартість землі, що купується.

Відомо, що ринкова вартість земельної ділянки після поліпшення становить 2 560 000 ум. од. Основні витрати на забудову, що включають витрати на знесення існуючої будівлі, проектування та будівництво нової споруди складають 1 497 300 ум. од. Вартість запозичення коштів на забудову — 90 318 ум. од., а витрати, пов’язані з продажем — 152 192 ум. од. Прибуток забудовника в цій ситуації буде дорівнювати 332 800 ум. од.(13% від ринкової вартості розвинутої земельної власності).

Вирахувавши з вартості забудованої земельної ділянки усі витрати на розвиток земельної власності, включаючи прибуток забудовника, у залишку будемо мати витрати на придбання землі, що складаються з вартості землі та вартості послуг на її купівлю. Останні є похідними від вартості землі. Тому залишок витрат на придбання землі можемо представити у вигляді рівняння, де невідомим є лише вартість землі, яку й потрібно визначити:

Вартість землі	VL
Брокерські та юридичні послуги, 6% вартості	VL х 0,06 = 0,06VL
Витрати, що потребують фінансування	VL + 0,06VL = 1,06VL
Вартість запозичення коштів, 12% витрат	1,06VL 0,12 = 0,127VL
Загальні витрати на придбання землі	VL + 0,06VL + 0,127VL =1,187VL

Рівняння, показники якого базуються на ринкових даних про вартість послуг, пов’язаних із купівлею земельної ділянки, дає змогу обчислити ринкову вартість землі.