Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Техническая инвентаризация объектов недвижимости. Учебное пособие
.pdf
1
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Е.Г. АКСЕНОВА, Е.Н. КАДЫРОВА
ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Допущено учебно-методическим советом РГСУ
в качестве учебного пособия для обучающихся по направлению
подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Ростов-на-Дону
2015
2
УДК 624.9
ББК 38.5
А 42
Рецензент: заместитель начальника отдела по защите государственной
тайны и мобилизационной подготовке филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по
Ростовской области Р.В. Мозговой
Аксенова Е.Г., Кадырова Е.Н.
А 42 Техническая инвентаризация объектов недвижимости: учебное пособие.
– Ростов-на-Дону: Рост. гос. строи. ун-т, 2015. – 75 с.
Рассматриваются основные вопросы технической инвентаризации
объектов недвижимости, нормативно-правовое обеспечение процесса
технической инвентаризации объектов недвижимости. Приводятся
практические задания для получения навыков составления технических
паспортов объектов недвижимости.
Второй раздел учебного пособия позволит студентам получить навыки
заполнения учетной документации, текстовых и графических материалов для
целей технической инвентаризации, усвоить методы получения, обработки и
использования технической учетной информации, рассмотреть методологию,
методы, приемы и порядок ведения технического учета объектов
недвижимости.
Данное учебное пособие рассчитано на подготовку бакалавров по
направлению «Землеустройство и кадастры» очной и заочной формы обучения.
Электронная версия учебного пособия находится в ЭБС РГСУ
(lib.rgsu.ru)
УДК 624.9
ББК 38.5
© Ростовский государственный
строительный университет, 2015
© Аксенова Е.Г., Кадырова Е.Н., 2015
3
ПРЕДИСЛОВИЕ…………………………………………………………
4
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………
6
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………………
7
1.1. Органы по государственному техническому учету и
технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Организация и порядок производства работ…………………………………
7
1.2. Текущая инвентаризация земельного участка……………………
11
1.3. Съемка, характеристика и техническое описание здания,
строения, сооружения…………………………………………………………
13
1.4. Текущая инвентаризация зданий………………………………….
19
1.5. Определение технического состояния (физического износа)
здания, строения, сооружения…………………………………………………
21
1.6. Учет документов в архиве бюро технической инвентаризации…
23
II. ЗАПОЛНЕНИЕ УЧЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ…………………..
29 2.1. Заполнение технического паспорта объекта недвижимости……
29
2.2. Заполнение технического паспорта объектов, относящихся к
жилищному фонду…………………………………………………………….
32
2.3. Заполнение технического паспорта объектов, не относящихся к
жилищному фонду……………………………………………………………..
33
2.4. Расчет инвентарной стоимости объекта………………………….
36
2.5. Расчет физического износа объекта………………………………
39
ГЛОССАРИЙ………………………………………………………………
42
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………
46
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………….....
47
ОГЛАВЛЕНИЕ
4
ПРЕДИСЛОВИЕ
Целью освоения дисциплины «Техническая инвентаризация объектов
недвижимости» является приобретение теоретических знаний и практических
навыков по ведению технической инвентаризации и технического учета
объектов капитального строительства населенных пунктов.
Задачи дисциплины:
– изучение основных положений ведения технической инвентаризации
объектов капитального строительства;
– изучение методов получения, обработки и использования сведений,
полученных в результате технической инвентаризации объектов
недвижимости;
– формирование представлений о технологии сбора, систематизации и
обработки информации об объектах недвижимости, заполнения документации
по инвентаризации, текстовых и графических материалов технической
инвентаризации.
Процесс изучения дисциплины направлен на получение следующих
компетенций.
Материал, представленный в учебном пособии, позволит студентам в
процессе изучения дисциплины использовать:
– знание современных технологий автоматизации проектных,
кадастровых и других работ, связанных с Государственным кадастром
недвижимости, территориальным планированием, землеустройством,
межеванием земель;
– знание современных технологий технической инвентаризации
объектов капитального строительства и инженерного оборудования
территории;
– знание современных технологий консалтинговой и инновационной
деятельности, экспертизы инвестиционных проектов планирования
использования земель и землеустройства.
5
В результате изучения дисциплины студент должен решать следующие
профессиональные задачи.
Знать основы технической инвентаризации и оценки зданий и
сооружений; основные понятия, задачи, принципы ведения технического учета;
технологии сбора, систематизации и обработки информации, заполнения
учетной документации, текстовых и графических материалов для целей
технической инвентаризации; методы получения, обработки и использования
технической учетной информации; методологию, методы, приемы и порядок
ведения технического учета объектов недвижимости; технологии сбора,
систематизации и обработки информации, заполнения технической
документации, текстовых и графических материалов; порядок осуществления
технической инвентаризации.
Уметь производить топографические съемки, геодезические, почвенные
и другие виды изысканий; составлять технические паспорта по инвентаризации
объектов капитального строительства и иной недвижимости, выполнять эти
работы.
Владеть методикой формирования и сопровождения технической
документации; методами технической инвентаризации объектов капитального
строительства.
6
ВВЕДЕНИЕ
Термин «инвентаризация» в переводе с латинского означает подробную
опись наличного имущества. Понятие техническая инвентаризация означает
выявление в натуре и опись состава объектов капитального строительства.
Техническая инвентаризация – систематизированные действия по сбору,
обработке (составлению технического паспорта), хранению и выдачи
информации о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии,
действительной инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и его
правообладателях на основании результатов обследований в натуре. Таким
образом, основная задача технической инвентаризации заключается в описании
и определении принадлежности объектов капитального строительства (ОКС).
Сведения технической инвентаризации являются основой ведения
кадастра объектов недвижимости; определения размера налога на имущество
(для налогообложения физических и юридических лиц); формирования
инвентарных дел, образующих архивный государственный фонд РФ, включая
технические паспорта, оценочную или иную техническую документацию
(регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов).
Дела и документы архивных фондов являются федеральной
собственностью и не могут быть объектами сделок, в том числе куплипродажи, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.
7
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Органы по государственному техническому учету и технической
инвентаризации объектов капитального строительства.
Организация и порядок производства работ
В соответствии с правилами ведения Единого государственного реестра
объектов капитального строительства объектами технической инвентаризации
и учета являются:
– здание: нежилое, жилой дом, многоквартирный дом;
– помещение: нежилое, жилое (квартира, комната);
– сооружение (виды назначений, варианты согласно требованиям);
– объект незавершенного строительства (декларация и заключение
кадастрового инженера содержат информацию о том, какой вид объекта будет
после завершения строительства).
Создается единый систематизированный свод сведений и документов о
недвижимом имуществе в РФ – государственный кадастр недвижимости.
В связи с этим урегулированы отношения, возникающие в связи с
ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением
государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой
деятельности (проведения кадастровых работ).
В настоящий момент установлены:
– принципы ведения кадастра;
– порядок ведения государственного кадастра недвижимости и
предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости;
– перечень документов, необходимых для ведения кадастра;
– условия и порядок проведения кадастровой оценки объектов
недвижимости, а также определены органы и лица, осуществляющие
деятельность по формированию объектов кадастрового учета.
8
Объектами государственного кадастрового учета являются земельные
участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного
строительства. Леса и многолетние насаждения исключены из состава
недвижимого имущества и соответственно объектами кадастровой
деятельности не являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому
учету только в случае, когда они расположены на земельных участках,
подлежащих кадастровому учету. Положения данного ФЗ не применяются в
отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего
плавания и космических объектов, предприятий как имущественных
комплексов.
Основанием для проведения государственного кадастрового учета
является заявление заинтересованного лица о кадастровом учете с
приложением необходимых документов. Результатом проведения
государственного кадастрового учета является присвоение объекту
кадастрового номера, используемого при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, а также для определения налоговой
базы.
Определен правовой статус кадастровых инженеров – лиц,
уполномоченных осуществлять кадастровую деятельность, закреплено их
право на создание некоммерческих объединений в целях обеспечения условий
для их профессиональной деятельности (саморегулируемые организации в
сфере кадастровой деятельности).
В соответствии с положениями части 3 статьи 44 Закона о кадастре
кадастровые инженеры осуществляют в установленном законом о кадастре
порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений,
помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года.
Единицей технической инвентаризации является: домовладение;
отдельно стоящее основное здание.
9
На каждый объект составляется учетно-техническая документация,
которая группируется в инвентарное дело. Учету в бюро технической
инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в
эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения),
включаемые в жилищный фонд.
При производстве технической инвентаризации в городах и других
поселениях следует придерживаться следующей очередности работ:
– составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
– изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих
прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
– изучение похозяйственных книг;
– определение количества персонала, необходимого для производства
обследований во всем его объеме в установленные сроки;
– составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
– разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и
последних на участки;
– подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с
инструкциями и производство пробных работ);
– обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание
конструктивных элементов зданий и определение физического износа,
составление планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним,
производство оценки зданий;
– проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение
материалов технической инвентаризации в архив БТИ.
Учетно-техническая документация может выполняться как на бумажных,
так и на магнитных носителях. В случае выявления несоответствия данных
преимущество имеют данные на бумажных носителях.
При обследовании земельного участка домовладения максимально
используются планы ранее произведенных геодезических съемок.
10
Съемку участков простой конфигурации и малой площади (до 0,5 га)
разрешается производить рулеткой.
Ошибка измерения не должна превышать:
– для границ участков и промеров съемки ситуации – 10 см для линий
до 20 м; 1/200 (0,5%) для линий свыше 20 м, но не больше 100 см для линий
длиннее 200 м;
– для зданий – 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5%) для линий свыше 6м.
Все границы участка измеряются по всей их длине, а в случае, когда
границы застроены и нет возможности осуществлять работы обычным
способом, необходимо производить измерения частями или параллельно
границе.
Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы:
закрытые (заборы, ограды, строения, сооружения) и открытые (канавы,
межевые знаки, вешки и пр.).
Измерение участка производится по осевым линиям оград,
расположенных между участками и по внешней стороне оград, выходящих на
улицы, проезды, площади и т.п.
В случае отсутствия ориентиров, без которых трудно установить границы
земельных участков, инвентаризатор должен руководствоваться обстановкой, а
также опросом собственников (пользователей) обследуемого и соседних
участков, устанавливая границы.
Измерение границ участка производится с одновременным обмером
зданий, строений и сооружений, расположенных в границах земельного
участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по
периметру участка до исходной точки.
При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые
замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников),
определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ
угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]