2.2 План поступлений по инвестиционному проекту

Для административных зданий и социальных объектов период расчета проекта совпадает с периодом строительства и составляет не менее трех лет поквартально (всего не менее 12 кварталов); для объектов жилищного строительства – не менее четырех лет, учитывая тот факт, что квартиры остаются в продаже и после окончания строительства.

ВАРИАНТ РАСЧЕТА 1.

МЕТОДИКА РАСЧЕТА ПОСТУПЛЕНИЙ ПО ЖИЛЫМ ОБЪЕКТАМ И БИЗНЕС-ЦЕНТРАМ

Расчет поступлений по инвестиционным проектам жилых и административных зданий, бизнес-центров, предусматривающих продажу отдельных объектов (помещений) застройщиком, рекомендуется проводить в табл. 3–5.

В первый год проекта реализация объектов не предполагается. Во второй год реализуется 25 % объектов, в третий – 45 %, в четвертый – 30 % от общего их количества, указанного в табл. 1. Поквартальное распределение продаж каждого объекта студент производит самостоятельно (табл. 3).

Таблица 3 – План продаж по проекту, количество объектов (квартир, офисов), проданных в квартале

Цена продажи объекта в первый год проекта устанавливается по цене объекта-аналога на начальном этапе строительства.

4

Объектом-аналогом считается объект, сопоставимый по назначению, классу, району строительства, степени готовности с проектируемым объектом. Объекты-аналоги выбираются студентом самостоятельно в процессе анализа рынка недвижимости по открытым источникам (например, сайт https://novosibirsk.n1.ru/, сайты застройщиков).

Впоследующие годы цена объекта увеличивается на 7 %

вгод. Результаты расчета цен оформляют в виде табл. 4.

Таблица 4 – Прогнозные цены (за 1 м2 общей площади объекта)

Далее рассчитывается план поступлений от продаж недвижимости (табл. 5).

Таблица 5 – План поступлений от продаж, тыс. руб.

Поступления от продаж определенного объекта i в квартале j (Пij) вычисляются по формуле

5

где Кij – количество проданных объектов i в квартале j (из табл. 3);

Цij – цена за 1 м2 общей площади объекта i в квартале j (из табл. 4);

Si – площадь объекта i (из табл. 1).

ВАРИАНТ 2. МЕТОДИКА РАСЧЕТА ПОСТУПЛЕНИЙ ДЛЯ СОЦИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

Для социальных, административных и других объектов, заказчиками которых выступают органы местного самоуправления, федеральные или региональные органы управления, расчет проводится с позиции формирования потоков подрядчика в виде табл. 6. В данном расчете квартал 0 является моментом начала проекта и включается в первый год.

Таблица 6 – План поступлений от продаж, тыс. руб.

Во второй и третий годы (5–8 и 9–12 кварталы) распределение годовых поступлений аналогично первому году – по 10 % от годовых поступлений в течение первых трех кварталов года, 70 % – в четвертом квартале.

6

3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

ВПРОЕКТ

Вначале данного подраздела производится расчет дисконтированных денежных потоков (табл. 7).

Таблица 7 – Расчет финансовых потоков инвестиционного проекта

Примечание. * PVIFik – коэффициент дисконтирования (discount factor), т.е. коэффициент приведения величины денежного потока на m шаге многошагового расчета эффективности инвестиционного проекта к началу проекта (т.е. шагу 0).

7

где K – квартальная ставка дисконтирования, %; t – шаг расчета (квартал).

Годовая ставка дисконтирования определяется по формуле d = a + b + c,

где a – очищенная от инфляции безрисковая ставка доходности альтернативных инвестиций (может быть принята студентом на уровне годового процента по депозитам в ПАО «Сбербанк»), % годовых;

b – инфляционные ожидания за период реализации инвестиционного проекта, % в год;

c – «плата» или надбавка инвестору за риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта, % в год.

В 2021 году годовая ставка дисконтирования принимается на уровне 11 %.

Квартальная ставка рассчитывается из годовой ставки по формуле

Чистый дисконтированный денежный поток DNCF (см. табл. 7) рассчитывается умножением квартальных значений чистого денежного потока на коэффициент дисконтирования.

Сумма значений по строке 5 табл. 7 – это чистый дисконтированный доход (чистая текущая стоимость) инвестиционного проекта. Чистый дисконтированный доход (NPV) является основным показателем обоснования эффективности инвестиционного проекта. Его величина рассчитывается как разность дисконтированных денежных потоков доходов и расходов, производимых в процессе реализации инвестиций за прогнозируемый период. NPV определяется по формуле

8

T

NPV NCFt PVIFik ,

t 1

где NCFt – денежный поток от реализации инвестиций в момент времени t;

Т – срок реализации проекта; t – шаг расчета;

k – ставка дисконтирования.

Положительное значение NPV свидетельствует о целесообразности принятия решения о финансировании и реализации инвестиционного проекта.

Индекс рентабельности инвестиций (прибыльности, до-

ходности) PI рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости денежного притока к чистой текущей стоимости денежного оттока (включая первоначальные инвестиции):

где CIFt – «притоки», положительные элементы NCFt (Cash Inflow);

CОFt – «оттоки», отрицательные элементы NCFt (Cash Outflow).

Числитель данной формулы – строка 7 табл. 7 (колонка «Всего»), знаменатель – строка 8 табл. 7. Таким образом, индекс доходности является частным от деления суммы по строке 7 на сумму по строке 8 табл. 7.

Правилом принятия решений об экономической привлекательности инновационного предложения является условие

PI > 1.

Внутренняя ставка доходности (рентабельности) IRR – это дисконтная ставка, при которой NPV = 0. IRR рассчитывается исходя из формулы

9

В ВКР IRR рассчитывается с помощью стандартной финансовой функции ВСД в электронных таблицах Excel. В качестве аргумента функции выступает чистый денежный поток (строка

3 табл. 7).

Дисконтированный период окупаемости DPb (Discounted Payback Period) – это период от начала реализации проекта до момента, когда СDNCFt (строка 6 табл. 7) становится устойчиво положительным (т.е. после этого момента все последующие значения положительные). По табл. 7 возможно определить срок окупаемости с точностью до квартала. Для более точных расчетов используют формулу

где t(–) – момент времени, в котором CDNCF последний раз принимает отрицательное значение (строка 6 табл. 7); CDNCF(–) – последнее отрицательное значение CDNCF (строка 6 табл. 7);

CDNCF(+) – первое после последнего отрицательного положительное значение CDNCF (строка 6 табл. 7).

Результаты расчета по формуле (3) (с точностью до сотых) переводят в месяцы (умножением на 3) и округляют вверх до целых значений.

Итоги расчетов сводятся в табл. 8.

После составления табл. 8 должна быть произведена оценка полученных значений показателей исходя из их экономического смысла. Данный подраздел завершается выводом об экономической целесообразности реализации инвестиционного проекта.

10

Таблица 8 – Показатели эффективности инвестиционного проекта

11