Управление объектами коммерческой недвижимости

91

Для определения взаимосвязи показателей инвестиционной привлекательности, арендной ставки и продажной стоимости объектов недвижимости было проведено исследование и расчет показателей инвестиционной привлекательности на примере бизнес-центров. При выборе объектов и расчете показателей была использована классификация бизнес-центров, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов. Результаты представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Взаимосвязь показателей инвестиционной привлекательности, средней арендной ставки и продажной стоимости объектов недвижимости

Представляется очевидным, что ведя грамотное управление объектом недвижимости и повышая инвестиционную привлекательность объекта, собственник или управляющий, может увеличивать доход в виде арендной платы или выручки от продажи, что свидетельствует о правомерности предлагаемого методического подхода.

4.2. Апробация механизма управления на примере административного здания

Целью данного параграфа является обоснование практической применимости предложенного механизма управления коммерческой недвижимостью. Обоснование приводится на примере конкретного предприятия. В качестве объекта апробации выбрано акционерное общество «Авангард» - крупнейшее научно-производственное объединение России, датой основания которого можно считать 20 октября 1948 года. Изначально предприятие было образовано как научно-исследовательский технологический институт - НИТИ-18. В 1993 г. в соответствии с государственной программой приватизации институт был преобразован в АООТ «Авангард» (в настоящее время ОАО «Авангард»). Помимо профильной деятельности (радиоэлектронная промышленность) предприятие занимается также жилым строительством и сдачей в аренду существующих объектов недвижимости.

92

Недвижимое имущество организации

Рис. 4.3. Структура недвижимого имущества ОАО "Авангард"

Внастоящее время предприятию принадлежат 2 крупных объекта недвижимости и несколько малых общей площадью более 50 000 кв.м., несколько земельных участков. Структура недвижимого имущества ОАО "Авангард" по целям и характеру использования собственником представлена следующим образом на рисунке 4.3.

Требования к операционной и коммерческой недвижимости различны: первая должна обеспечивать эффективность функционирования предприятия как целого, вторая - давать отдачу как самостоятельный экономический актив.

Для коммерческой недвижимости переход от одного вида использования

кдругому более возможен, чем для операционной. Это определяет более высокую ликвидность коммерческой недвижимости и, следовательно, ее большую привлекательность как объекта спекулятивного вложения средств.

Коммерческая недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес; выступает как центр получения прибыли; основная цель управления - максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость - это понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости - от производственных зданий, предполагающих различные виды использования, до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр.) - также существенно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т.д.

Операционная недвижимость рассматривается как составная часть бизнеса; выступает как центр затрат; основная цель управления -минимизация издержек.

Безусловно, между рынками разных типов недвижимости нет непреодолимых барьеров. Напротив, изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий - явление довольно широко распространенное, особенно характерное для периодов существенных изменений в социальной структуре населения или отраслевой структуре экономики.

Внастоящее время основное внимание уделяется управлению инвестиционной недвижимостью на основе выделения из имущественного комплекса предприятия объектов, пригодных к перепрофилированию и использованию в

93

качестве объектов коммерческой недвижимости - офисы, торговые комплексы, жилые дома. В качестве объектов коммерческой недвижимости могут выступать не только вновь построенные здания и сооружения, но и реконструированные объекты.

Опыт управления операционной недвижимостью в России пока очень незначителен. На предприятиях только начинают создаваться специальные подразделения по управлению недвижимостью, однако, в основном они также нацелены на коммерческое использование объектов недвижимости указанных предприятий. В связи с этим актуальной остается потребность в освоении комплексного подхода к проблемам управления операционной недвижимостью предприятий.

Наиболее актуальными задачами в области практического управления объектами недвижимости сегодня можно считать:

-уточнение структуры и состава недвижимости предприятия;

-формализацию целей, задач и принципов функционирования объектов недвижимости предприятия;

-определение критериев эффективности управления недвижимостью предприятия;

-оценку отдельных объектов;

определение эффективных направлений структурного развития данных объектов с применением всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

-полноценная защита имущественных прав предприятия;

-достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Вцелом, на территории предприятия расположен целый комплекс зданий

исооружений, необходимых как для производственной, так и для обслуживающей это производство деятельности, т.е. имеются специализированные и неспециализированные здания.

К неспециализированному зданию относится расположенное вне территории предприятия 2-х этажное административное здание.

Внастоящее время здание не используется, и руководством было принято решение об его реконструкции с потенциальной продажей или сдачей в аренду.

Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание. Общая площадь составляет 1155,4 кв. м. Физическое состояние оценивается как удовлетворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации. Объект расположен вне территории предприятия. Доступ к зданию свободный. Так же имеется встроенный гараж и территория под автостоянку.

Площадь земельного участка под зданием и прилегающая к нему составляет 830 кв. м. и находится в долгосрочной аренде у города (50 лет).

Внастоящее время на рынке недвижимости существует устойчивый спрос на офисные помещения, в частности со стороны арендаторов, т. е. потенциально объект может быть сдан в аренду, и приносить собственнику доход прямого характера. Анализируемое в работе здание относится к разряду коммерческой недвижимости.

94

Чтобы выгоднее реализовать объект на рынке, его необходимо подготовить к продаже. Для этого применяется механизм управления объектами коммерческой недвижимости, предлагаемый в настоящей работе. Для этого следует:

-во первых, оценить инвестиционную привлекательность административного здания для тех условий и рыночных характеристик, которые сложились

внастоящий момент времени. Проведя оценку с использованием методики, предложенной в параграфе 2.3, получаем, величину показателя инвестиционной привлекательности административного здания. Он составляет 1,678 баллов. Диапазон значений оцениваемого показателя от 0 до 3 баллов, при этом максимально возможный результат оценки - 3 балла;

во-вторых, определить следующие мероприятия по преобразованию анализируемого объекта (с использованием рекомендаций таблицы. 4.3), способные увеличить его инвестиционную привлекательность.

Всоставе мероприятий предлагается выполнить следующее:

-изготовить новый технический паспорт объекта, т.к. существующий паспорт просрочен. Кроме того, за время пользования объектом было проведено несколько несогласованных перепланировок, следует провести их согласование и оформление необходимых документов.

выполнить ремонтные работы. Для улучшения физических характеристик здания следует провести такие ремонтные работы, как: замена перекрытий между 1 и 2 эт.; реконструкция кровли с обустройством мансардного этажа; фасадные работы. При этом расширение объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 кв.м площади объекта.

95

Таблица 4.3. Расчет показателя инвестиционной привлекательности для предлагаемых мероприятий

96

- произвести обустройство территории, что позволит сделать более удобный подъезд к зданию, а также улучшить состояние прилегающей территории и организовать стоянку автотранспорта для нужд объекта.

Расчет показателя инвестиционной привлекательности для предлагаемых мероприятий - выполнить ремонт инженерного оборудования, восстановить гидроизоляцию подвала. На данный момент на объекте есть проблемы, вызванные затоплением подвала грунтовыми водами, а так же использованием устаревшего инженерного оборудования. Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала и ремонту или замене инженерного оборудования на объекте.

Целесообразность оформления документов и согласования планировок (технического паспорта на объект) не вызывает сомнений, поскольку дает возможность отчуждения объекта, кроме этого, увеличивается ликвидность объекта за счет сокращения времени по оформлению документов после того, когда будет найден покупатель. Целесообразность остальных мероприятий можно обосновать увеличением рыночной стоимости недвижимости на величину большую, чем затраты на их проведение. Все предложенные мероприятия определены как экономически целесообразные. Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после проведения каждого отдельно взятого мероприятия по методике, изложенной в параграфе 2.3, составят:

-изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 1,750 баллов;

-выполнение ремонтных работ - 1,862 баллов;

-обустройство территории - 1,781 баллов;

-ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -1,748 баллов; Эффективность прироста инвестиционной привлекательности каждого от-

дельно взятого мероприятия, определенная по формуле 4.1 составит:

-изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 5,93%;

-выполнение ремонтных работ - 12,71%;

-обустройство территории - 7,81%;

-ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -5,81% баллов;

97

С учетом определенной эффективности прироста инвестиционной привлекательности следует установить следующую очередность проведения мероприятий:

-выполнение ремонтных работ - 12,71%;

-обустройство территории - 7,81%;

-изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 5,93%;

-ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -5,81% баллов; Приведенный пример формирования мероприятий и оценки воздействия на

инвестиционную привлекательность конкретного объекта коммерческой недвижимости свидетельствует о принципиальной пригодности предлагаемого методического подхода к решению задач такого рода.

Разработанный механизм управления объектами коммерческой недвижимости позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновывать соответствующие управленческие решения. Это поможет с минимальными затратами и максимальным эффектом управлять объектами недвижимости с позиций собственника, а в конечном итоге будет способствовать реновации коммерческой недвижимости, используемой для различных нужд.

98

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение следует отметить, что в книге приведен комплекс теоретических, практических и методических разработок.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выво-

ды:

1.Предложенный в работе подход к управлению объектами коммерческой недвижимости, базируется на анализе управленческих решений с точки зрения инвестиционной привлекательности объекта.

2.Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности.

3.Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности является активно изучаемым в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей и т.д.) Инвестиционная привлекательность для инвестора - важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования. В частности, это касается объектов коммерческой недвижимости.

4.Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления. Структура механизма управления определена на основе исследования и систематизации существующих механизмов управления, представленных в специальной экономической литературе.

5.Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости на основе балльных оценок качественных характеристик и с учетом соответствующего веса каждой характеристики, определенной экспертным путем.

6.Алгоритм работы механизма управления объектом коммерческой недвижимости, должен включать определенные мероприятия. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор проведения каждого мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности прироста инвестиционной привлекательности. Это позволит определить очередность мероприятий, исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей для их финансирования.

7.Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно и возможно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности.

8.Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности инвестирования актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может быть также полезен для деятельности следующих организацийучастников рынка недвижимости, а именно: для девелоперских компаний, оценочных фирм, кредитных организаций и др.

Предложенный механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости.

99

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Айдаров Л.А. Управленческие решения в формировании и реализации эко-

номической политики предпринимательских структур: Монография.- СПб.: изд-во

"Литера Плюс", 2005.

2. Андерсон П. Маркетинг, стратегическое планирование и теория фирмы //

Классика маркетинга / Сост. Б.М. Энис, К.Т. Кокс, М.П. Моква.- СПб.: Питер, 2001.-

С. 109-128.

3. Беляев А.А., Коротков Э.М. Системология организации: Учебник / Под ред.

д.э.н. проф. Э.М. Короткова.- М.: ИНФРА-М, 2000.

4.Веснин В.Р. Основы менеджмента: Учебник.- М.: Изд-во "Триада, Лтд", 1997

-384 с.

5.Виханский О.С, Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 3-изд.- М.: Гардарика,

1998..- 528 с.

6. Клейнер Г.Б., Смоляк С.А. Эконометрические зависимости: принципы и ме-

тоды построения. - М.: Наука, 2001. - 104с.

7. Костин В.А. Исследование систем управления: Учебное пособие.- Екатерин-

бург, 1999..- 192 с.

8.Ксенчук М.К., Киянова Е.В. Технология успеха.- М.: Дело, 1993.

9.Менеджмент. Учебник / Под ред. Томилова В.В.- М.: Юрайт, 2003.- 590 с.

10.Томилов В..В., Песоцкая Е.В. Маркетинг в системе предпринимательства.-

СПб.: Геликон Плюс, 2000.- 519 с.

11. Фатхутдинов Р.А. Стратегический менеджмент.- М.: ЗАО "Бизнес-школа

"ИНТЕЛ-СИНТЕЗ", 1998.- 416 с.

100