Основы проектирования объектов садово-паркового строительства. Учебник для СПО

ГЛАВА 3. ГЕОДЕЗИЧЕСКИЕ РАБОТЫ

3.1. Предпроектный анализ и изыскания. Работа с геодезическими приборами

Целью предпроектного анализа является оценка условий и характеристик объекта, а также выявление резервов для ее развития и препятствий для развития.

Врезультате формируется понятие о градостроительном потенциале участка, составляется прогноз социального заказа.

Предпроектный анализ состоит из пяти направлений: природная среда

иэкология; функциональная инфраструктура и коммуникации; социальнопространственная организация; историко-культурная содержательность и художественный облик и выразительность.

Анализ природной среды и экологии предполагает рациональное использование имеющегося ландшафтного потенциала, выявление ценных территорий, а также охраняемых, резервных и нарушенных. В жилой застройке важно определить санитарные параметры воздуха, воды и почвы, инсоляцию и аэрацию дворов, а также учесть ценные зеленые насаждения.

Вфункциональной инфраструктуре и коммуникациях важное значение имеет рациональное использование инженерной, социальной инфраструктуры, выявление узлов и элементов каркаса. В жилой застройке анализируют плотность, этажность, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры.

Всоциально-пространственной организации важно учесть назначение

ииспользование участков территории города. Выявляют участки пешеходного пространства, зонирование территории по принадлежности, домовладения, земельные отводы и зеленые насаждения, характеру собственности: городская, муниципальная, частная.

Историко-культурная содержательность предполагает выявление, охрану

ииспользование участков историко-культурного наследия. Учитываются памятники, достопримечательности, охранные и заповедные зоны, зоны регулирования застройки, а также деление территории по стоимости земли и недвижимости.

Художественный облик предполагает выявление индивидуальных особенностей, определение участков с высоким градостроительным потенциалом. А также определение моделей развития городской среды.

На основе проведенного анализ территории выявляют неотложные и приоритетные задачи развития территории.

71

Индивидуальные особенности застройки выявляют с помощью натурного анализа территории. Отмечают ценные и проблемные участки, нехватку зелени, пешеходных пространств, некачественным дизайном, территории для строительства, условия освещенности и микроклимата.

Экономический потенциал территории определяют как возможную прибыль от использования данного участка земли, оценивают градостроительный потенциал. Потребителями выступают группы населения, коммерческие структуры, муниципальные органы самоуправления и др.

Инженерная геодезия предполагает осуществление геодезических работ:

•при изысканиях, строительстве и проектировании, эксплуатации инженерных сооружений;

•при установке и монтаже оборудования;

•при разведке природных богатств и недр страны.

Задачи инженерной геодезии:

•получение материалов для проекта строительства, при помощи выполнения полевых геодезических измерений и вычислительно-графических работ;

•определение осей, границ сооружений и других точек в соответствии

спроектом;

•обеспечение форм и размеров элементов сооружений на местности, соответствие проекту;

•обеспечение геометрических условий для оборудования;

•установление отклонений объекта от проекта (исполнительные съемки);

•изучение деформаций основания и тела сооружения под воздействием нагрузок;

•определение расположения на поверхности Земли и в ее недрах объектов, элементов.

В геодезии все результаты приводятся с помощью геодезических измерений. Их выполняют с помощью геодезических приборов: нивелир, теодолит и т.д.

Углами, определяющими направление, в геодезии являются азимуты, дирекционные углы, румбы.

Топографический план представляет собой уменьшенное, подробное изображение горизонтальных проекций контуров и форм рельефа, без учета сферичности земли.

При работе с геодезическими приборами проводят поверки и юстировки, для выявления отклонений от идеальной геометрической схемы. Такую работу стоит проводить систематически.

72

После поверок нивелира с цилиндрическими уровнями визирная ось и ось цилиндрического уровня должны быть параллельны. При этом после приведения пузырька цилиндрического уровня в нульпункт визирная ось займет горизонтальное положение.

Поверки теодолитов, нивелиров и комплекта мензулы выполняются в последовательности, изложенной в Сборнике инструкций по производству поверок геодезических приборов1, учебных пособиях на эту тему.

Поверку мерной ленты выполняют на компараторе с известной длиной или при помощи контрольной ленты.

После поверок каждого прибора составляют акт поверок, подписываемый всеми членами бригады. Все поверки проводятся в требуемом порядке выполнения, нарушение последовательности недопустимо.

Записывают порядковый номер и название поверки. Затем описывают действия для проверки условия поверки, схемы, формулы, отсчеты, расчеты.

В случае невыполнения условий поверки излагают действия по юстировке. Юстировку проводят до окончательной поверки. Юстировку проводят осторожно, чтобы не повредить винты.

Оформляют окончательный отчет и вывод по каждой поверке. Акт поверок составляют на листе А4, с установленной формой титула. Записи выполняют без помарок, ручкой и карандашом. Неправильные записи зачеркиваются тонкой линией и подписываются исполнителем.

Геодезические приборы необходимо беречь от механических повреждений, поломок, осадков и т.д.

3.2. Юридические основы землепользования. Межевой план объекта

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное,

1 Сборник инструкций по производству поверок геодезических приборов / Главное управление геодезии и картографии при Совете Министров СССР. М. : Недра, 1988. 77 с.

73

водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Объектами земельных отношений являются:

1)земля как природный объект и природный ресурс;

2)земельные участки;

3)части земельных участков.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1)земли сельскохозяйственного назначения;

2)земли населенных пунктов;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4)земли особо охраняемых территорий и объектов;

5)земли лесного фонда;

6)земли водного фонда;

7)земли запаса.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

74

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается в:

1)актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2)договорах, предметом которых являются земельные участки;

3)государственном кадастре недвижимости;

4)документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5)иных документах в случаях, установленных федеральными законами

изаконами субъектов Российской Федерации.

К полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

75

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1)в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2)для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1)подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2)копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы

вЕдином государственном реестре недвижимости.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусмат-

76

ривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить

мероприятия по:

1)воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

2)защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия;

3)защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Собственник земельного участка имеет право:

1)использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии

сзаконодательством Российской Федерации;

2)возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3)проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4)осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном законодательными актами.

Документы государственного земельного кадастра являются федеральной собственностью, хранение данных документов и внесение содержащихся в них сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются

77

в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Ранее кадастровый паспорт представлял собой выписку из государственного кадастра недвижимости, которая содержит сведения об объекте недвижимости.

С2015 г. понятие кадастровый паспорт заменено на «межевой план»

и«технический план».

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются:

1)сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;

2)сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;

3)новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.

78

Вслучае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

Вграфической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государ-

ственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, а также в установленном случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрово-

79

го инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-право- вого регулирования.

3.3. Вертикальная планировка

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением следующих случаев:

1)необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

2)необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

3)необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

4)размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5)планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществ-

80