Определение объемов строительных работ в период капитального строительства, текущего и капитального ремонта. Учебное пособие
.pdfГЛАВА 2. КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ
Жилье необходимо содержать, иначе оно ветшает, приходит в негодность, и в нем становится невозможно и опасно жить.
Реконструкция и модернизация жилых зданий позволяют не только продлить жизненный цикл объекта, но и существенно улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным инженерным оборудованием, улучшить архитектурную палитру фасадов зданий. Современные экономические реалии — рост стоимости земли, особенно в центральных районах города, стимулирует увеличение плотности застройки через повышение этажности зданий. Таким образом, различные формы воспроизводства жилищного фонда взаимно дополняют друг друга в едином воспроизводственном процессе, а капитальный ремонт, модернизация и реконструкция помимо технического несут в себе экономическое содержание продления жизненного цикла зданий с приведением их в соответствие с современными требованиями к жилищу.
Работы по капитальному ремонту и текущему ремонту во многих случаях аналогичны по составу и технологии производства. Но отличаются, во-первых, различными источниками финансирования, во–вторых, по целевой направленности работ.
Текущий и капитальный ремонты являются важнейшими элементами процесса простого воспроизводства жилищного фонда. Они направлены на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и обеспечивают нормативные, запроектированные сроки эксплуатационного периода, сокращающие общественные затраты на строительство нового жилья и капитальный ремонт.
В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов не изменяются, но если капитальный ремонт по каким-либо причинам отложить, то остаточная долговечность снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить. К примеру, если не устранены вовремя повреждения кровли в здании, то происходит более интенсивное разрушение крыши, ухудшается состояние перекрытий, полов, и т.п. снижается долговечность здания. Чтобы обеспечить нормативную долговечность, необходимо проводить требуемый по объему капитальный ремонт.
Проведение капитального ремонта одновременно с модернизацией объектов, позволяет не только сохранить и качественно улучшить имеющийся жилищный фонд, повысить уровень их энергоэффективности, иметь значительный экономический эффект от сокращения расходов на отопление, энерго - и водоснабжение жилых зданий.
Таким образом, по мнению специалистов, обновление жилищного фонда экономически более выгодно, т.к. обходится существенно дешевле, чем новое строительство.
Капитальный ремонт – проведение комплекса строительных работ и организационно – технических мероприятий по устранению физического
41
и морального износа, не связанных с изменением основных техникоэкономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постанов-
ление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (вместе с "МДС 81-35.2004...")).
Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2016) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства").
2.1. Виды капитального ремонта
Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт это ремонт с заменой конструк-
тивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
Выборочный капитальный ремонт это ремонт с полной или ча-
стичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства ("Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (утв. Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013)).
42
Проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения нецелесообразно в случаях, если намечается снос или перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, предполагается реконструкция здания, намечается разборка здания вследствие общей ветхости. В указанных случаях должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию в течение соответствующего периода (до сноса или реконструкции) (Постановление Правительства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) "Об утвер-
ждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление").
Выборочный капитальный ремонт – охватывает отдельные кон-
структивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ отдельных элементов и технических систем здания. Выборочный капитальный ремонт производится в случаях, когда комплексный капитальный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе объекта, при значительном износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей здания, при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта по ограничениям, приведенным в определении комплексного капитального ремонта (Постановление Прави-
тельства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) "Об утверждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление").
Аварийный капитальный ремонт – ремонт или замена всех кон-
структивных элементов, устройств, систем инженерного оборудования, вышедших из строя вследствие аварий, стихийных бедствий, террористи-
ческих актов и вандализма (Постановление Правительства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) "Об утверждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление").
Ккапитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций
иобъектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопро-
вода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. (По-
становление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Фе-
дерации" (вместе с "МДС 81-35.2004...").
43
Капитальный ремонт автомобильной дороги – комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги (ст. 3 Федерального закона от
08.11.2007 N 257-ФЗ (в редакции от 07.02.2017) "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Капитальный ремонт дорожного покрытия - комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна на основном протяжении дороги.
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие "разумного срока" является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога - п. 4 ст. 345,
п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в нормативных правовых актах могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.
2.2. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов
Прежде чем выполнять работы по капитальному ремонту старых жилых домов, необходимо разработать проект, где будут учтены энергетические расходы на последующую эксплуатацию здания. Рассматриваться должен оставшийся жизненный цикл здания при условии, что сте-
44
ны будут утеплены, отопление модернизировано, водоснабжение и канализация соответствуют строительным нормам и правилам.
При проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть капитального ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов, как в технологии производства работ, так и в производство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно.
Для одних видов зданий моральное снашивание происходит сравнительно быстро, для других медленно, а для третьих длительное время вообще не наступает. В ряде случаев наблюдается противоположная тенденция повышения потребительских качеств, например, для старинных объектов, памятников истории и культуры. Требования к жилью возрастают быстрыми темпами и поэтому здания, построенные всего 20–30 лет назад, перестают удовлетворять потребностям городского населения по многим параметрам — смежные комнаты, вход в комнату из кухни, наличие комнат, площадью меньше 9 кв.м., отсутствие вспомогательных помещений и т.п.
Большое значение имеет выполнение работы и внедрение технологических процессов по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов при капитальном ремонте. В обобщенном виде они ориентированы на достижение следующих целей:
-приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и т.п.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов;
-применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;
-приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.
При этом следует отметить, что только в результате установки приборов учета и регулирования систем отопления, способствующих исключению перегрева помещений при межсезонном и временном повышении температуры наружного воздуха и по комнатному регулированию температуры в отопительный период, можно получить до 10-12% экономии от общего возможного эффекта по экономии тепловой энергии. Выполнение мероприятий по утеплению зданий позволяет сэкономить до 40% общего возможного эффекта по экономии тепловой энергии.
Общим требованием по включению в планируемый перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и
45
других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.
Перечень и состав работ по текущему и капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурнопланировочных, конструкторских характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструкторских элементов и инженерных систем.
Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
В соответствии с разделом 9 Жилищного кодекса РФ (декабрь 2012 года) в регионах появились новые программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этих программах устанавливаются конкретные сроки выполнения работ по капитальному ремонту в каждом доме. Кроме того, программы подразумевают обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт со стороны собственников помещений в многоквартирных домах.
До этого собственники самостоятельно решали: собирать денежные средства на капитальный ремонт общего имущества и производить работы или отказаться от этого и жить «на свой страх и риск».
За последнее время в законодательстве появилось немало нововведений, касающихся проведения капитального ремонта и его финансирования.
В каких домах будет проводиться капитальный ремонт?
Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обязательном порядке во всех многоквартирных домах на территории России. При этом не признаются таковыми дома блокированной застройки, то есть те, в которых выход из каждой квартиры осуществляется прямо на улицу, а не на лестничную клетку.
Вновь созданные многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта не ранее чем через год, но не позднее пяти лет после ввода в эксплуатацию.
Какие работы входят в капремонт?
Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, желающие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в порядок, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде.
Капитальный ремонт - это:
1 Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения.
2 Ремонт или замена лифтов.
3 Ремонт крыши.
4 Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу).
46
5 Ремонт фасада.
6 Ремонт фундамента.
Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:
1 Утепление фасада.
2 Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую.
3 Устройство выходов на кровлю.
4 Установка коллективных приборов учета. И другие пункты.
Примечание
Жители дома тоже имеют право расширить список работ. Для этого собственникам помещений нужно на общем собрании проголосовать за то, чтобы ежемесячный взнос на капремонт превышал минимальные значения. Тогда всѐ, что пойдет сверх минимума, собственники смогут тратить на ремонт дома по своему усмотрению.
Для того чтобы обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и централизованное предоставление коммунальных ресурсов в многоквартирных и индивидуальных жилых домах, существует сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
Вместе с тем отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства строятся на рыночных принципах, а это значит, что собственники должны научиться быть грамотными потребителями услуг для своего дома и уметь контролировать качество их предоставления.
2.3. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда
1.Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2.Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)
3.Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь);
замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
крышных и иных автономных источников теплоснабжения;
47
переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, ка-
нализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;
полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;
перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;
установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;
благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).
Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
4.Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров)
5.Замена внутриквартальных инженерных сетей.
6.Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление
игорячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
7.Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
8.Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой
9.Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда
10.Ремонт встроенных помещений в зданиях.
48
Текущий ремонт – ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей целью восстановления исправности (работоспособности) его с конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт – это работы, направленные на предотвращение аварий и поломок, а также поддержание помещения в надлежащем состоянии.
Он характеризуется периодичностью проведения проверок и их устранения (в случае выявления неисправностей). Основанием для прове-
дения ремонтных работ являются результаты проверок.
К элементам, в отношении которых производится текущий ремонт, относятся:
- основа здания, стены и крыша; -трубы с холодной и горячей водой;
-оборудование для подачи электрической энергии, газа, воды; -лифтовое оборудование; -подвал и находящееся там оборудование.
На основании осмотра составляется дефектная ведомость с перечнем необходимых действия. Таким образом, текущий ремонт – это периодические мероприятия по выявлению поломок, проведению ремонта в соответствии с дефектной ведомостью с целью устранения препятствий, угрожающих здоровью жильцов, а также мешающих комфортному проживанию.
Текущий ремонт включен в раздел «содержание жилья». Денежные средства на капитальные работы поступают на отдельный лицевой счет. Собственники жилья вправе самостоятельно создать такой счет в рамках закона. В таком случае жильцы будут сами определять очередность выполнения капитальных работ. Как показывает практика, на деле требуются иные ремонтные действия, чем это предусмотрено планом. Например, по плану стоит ремонт фасада, хотя кровля полностью пришла в негодность. В таком случае жильцы могут направить денежные средства на замену крыши, а не фасада.
2.4. Что входит в текущий ремонт в многоквартирном доме?
Перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, указан в методическом пособии по содержанию жилищного фонда, утвержденного Госстроем (от 2004 года).
Согласно методическим рекомендациям в текущий ремонт входят:
устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений;
обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
ремонт подъезда;
49
усиление или устранение межквартирных перегородок;
замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение — электрические плиты);
обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
восстановление покрытия пола;
замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
покраска труб;
мелкий ремонт перил;
замена осветительных приборов;
ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
замена козырьков зданий, не являющихся капитальным сооружением;
ремонт мусоропровода.
2.5. Кто проводит текущий ремонт здания?
Текущий ремонт осуществляется управляющей компанией, действующей согласно заключенному договору с жильцами дома. Ремонт проходит за счет средств, указанных в квитанции – «на ремонт и содержание жилья».
Сами ремонтные работы непосредственно выполняют подрядные организации, с которыми заключаются договоры. Выбор подрядчика осуществляется на основании конкурса. Выигрывает фирма, предложившая наиболее выгодные условия. Аварийные работы устраняются выбранным подрядчиком без проведения конкурса.
Проведение текущих ремонтных работ идет в соответствии с установленными правилами и нормативами, утвержденными Госстроем РФ. Текущий ремонт организуется по заявкам собственников жилья многоквартирного дома. Планы составляются ежегодно, но при надобности изменяются.
Жильцы или уполномоченный ими орган вправе контролировать ход работ. При необходимости привлекается Жилищная инспекция. Результат произведенных действий принимается специально созданной комиссией. В ее состав входят представители жилья и УК. В случае возникших разногласий к участию привлекаются независимые эксперты.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарноэпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), обеспечивающем:
1.соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
2.безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
50