Курс по гражданскому праву. Особенная часть

По договору купли-продажи недвижимого иму-

щества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так как земельные участки отнесены к недвижи-

мому имуществу, то соответственно при разрешении вопросов, связанных с земельными участками, применяется Земельный кодекс РФ.

Объектомкупли-продажимогутбытьтолькоземель- ные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключениидоговора купли-прода-

жи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1)устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственномужеланию;

2)ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3)ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений,

соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется отгосударственнойрегистрациипереходаправасобствен-

ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Существенными условиями признаются такие ус-

ловия договора, без согласования которых договор считается незаключенным.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могутбытьфизические и юридическиелица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например, спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

Предметом договора купли-продажи недвижи-

мости являются недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недви-

жимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость

по договору продажи недвижимости к покупателю

подлежитгосударственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере-

хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество регламентируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенным условием договора продажи жи-

лого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является переченьэтихлиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно указанному праву лица, проживающие в жиломдоме, квартире, части жилогодома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане и гражданин — поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений,

соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Государственнаярегистрация

18переходаправасобственности нанедвижимоеимущество

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосу-

дарственнойрегистрациивЕдиномгосударственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности,

право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствииснормамиФедеральногозаконаот13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю

подлежит государственной регистрации. Исполне-

ние договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собствен-

ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, такжепотребованиюсудебногопристава-исполните- ля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются:

1)акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;

2)договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4)свидетельства о праве на наследство;

5)вступившие в законную силу судебные акты;

6)акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7)межевой план, технический план или актобследования, карта-план территории;

8)иныедокументы, предусмотренные упомянутым законом;

9)наступлениеобстоятельств, указанныхвданном федеральном законе.

Понятиедоговора

19купли-продажипредприятия. Понятиеисоставпредприятия

Подоговорупродажи предприятия продавец обя-

зуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передаватьдругим лицам.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенныедля егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключительные права на средства индивидуа-

лизации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации

переходят к покупателю, если иное не предусмо-

трено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или инымиправовымиактами. Передачапокупателювсоставе предприятия обязательств, исполнение которых покупателемневозможноприотсутствииунеготакого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующихобязательств перед кредиторами.

За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов: акт инвентариза-

ции, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а такжепереченьвсехдолгов(обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков ихтребований.

Несоблюдение формы договора продажи пред-

приятия влечетего недействительность. Договор про-

дажи предприятия подлежит государственной реги-

страции и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия продавцом покупателю

осуществляется по передаточному акту, в котором указываютсяданные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание пере-

даточного акта, является обязанностью продавца и

осуществляется за его счет, если иное не предусмо-

трено договором. Предприятие считается передан-

ным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателяпереходитрискслучайнойгибелиилислучайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Понятиеипредметдоговорамены.

20Праваиобязанностисторон подоговорумены

По договору мены каждая из сторон обязуется передатьвсобственностьдругойстороныодинтовар в обмен на другой. Сторонами в договоре мены являются продавец и покупатель.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом

каждая из сторон признается продавцомтовара, ко-

торый она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары,

подлежащие обмену, предполагаются равноценны-

ми, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены

обмениваемые товары признаются неравноценны-

ми, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Обязанности сторон договора мены четко не регламентированы в гражданском законодательстве. Однако, исходя из систематического понимания договора мены, следует выделить следующие обязанности сторон.

Основнойобязанностьюсторонявляется передача товара в собственность. При этом на каждую сторону возлагаютсяобязанностинестирасходыпопередаче и принятию соответствующего товара.

Вслучае, если в договоре мены указываются положения о качестве, количестве и ассортименте, то применяются соответствующие нормы гражданского законодательства.

Всоответствии с условиями договора мены пере-

дача товара должна осуществляться одновременно.

Вслучае, когдавсоответствиисдоговоромменысроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, котораядолжнапередатьтоварпослепередачитовара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договорумены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответ-

ствующие товары обеими сторонами.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц. В случае, если товар будет обременен правами третьих лиц, то покупатель или продавец имеетправатребоватьвозврата своеготовара и возмещения ущерба.