Капитальный ремонт многоквартирного дома. Методические указания к тематическому разделу «Действующая система финансирования жилищного строительства, р

1. Капитальный ремонт многоквартирного дома: основные понятия, виды, формы

Общая площадь жилищного фонда России составляет около 3,3 млрд. кв. м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 1970-1980-е гг., когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн. кв. м общей площади жилья. Только за последние 10 лет

существования СССР жилищный фонд России увеличился почти в 1,5 раза. С 1992 г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн. кв.м в год. Восстановление объемов строительства началось лишь в 2005 г., однако пока они существенно ниже «пиковых» показателей советского периода. За период 2005-2014 гг. жилищный фонд страны вырос менее чем на 20%.

С 2005 г. ЖК РФ бремя несения затрат на капитальный ремонт общего имущества возложено на собственников. Однако

отсутствие порядка исполнения собственником этой обязанности делало статью закона декларацией. Капитальный ремонт общего имущества финансировался преимущественно государством, в рамках отдельных программ, в том числе с минимальным

софинансированием со стороны собственников или по добровольному решению собственников помещений. Темпы такого капитального ремонта, с учетом накопившегося недоремонта жилищного фонда1, не позволяли восстановить эксплуатационные характеристики жилых домов.

Градостроительный кодекс РФ ч. 14.2 ст. 1 капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определяет как замена и (или) восстановление

строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-

технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих

строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление

1 Недоремонт — объем фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. В настоящее время в жилищном фонде России более 62% зданий старше 30 лет

указанных элементов

Втечение последних 30 лет масштабы капитального ремонта жилья неуклонно сокращались. Если в 1980 г. было капитально отремонтировано 55,7 млн. кв. м жилых помещений, то в 1990 г. – 29,1 млн. кв. м, а в 1995 г. – лишь 11,6 млн. кв.м. Минимального уровня этот показатель достиг в 2000 г., снизившись до 3,8 млн. кв. м. С 2001 г. ежегодный объем ремонтных работ стабилизировался на уровне 4,6-6,7 млн. кв. м и только в 2009 г. он вырос до 17,3 млн. кв. м. В 2010 г. опять пошел на спад, а в 2011 г. сократился до 4,3 млн. кв..м, показав самый низкий результат за десятилетие.

Вструктуре жилищного фонда России по формам собственности жилых домов преобладают так называемые дома- конгломераты – бывшие муниципальные МКД с частично или полностью приватизированными квартирами. В настоящее время доля домов-конгломератов составляет около 70% городского жилого фонда. При этом уровень обеспеченности жильем в достаточно скромен: в среднем на одного человека в РФ приходится примерно 23 кв. м жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах.

Рисунок 1 – Содержание и ремонт многоквартирных домов

По данным Министерства регионального развития РФ, чтобы остановить процесс деградации жилищного фонда, необходимо ежегодно проводить капитальный ремонт в объеме более 140 млн кв.м.

В России ежегодно должен проводиться капитальный ремонт 4-5% фонда. Однако в течение последних лет ремонтируется около 0,2% городского жилищного фонда в год – в 20-25 раз меньше необходимого. Накопленное отставание огромно, и теперь оплатить ремонт не под силу ни государству, ни населению. Деградация

безопасности зданий, за обеспечение защиты или здоровья граждан, имущества физических лиц или юридических лиц, государственного и муниципального имущества, за

недопущение действий входящих в заблуждение собственников, пользователей и потребителей.

В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов не изменяются, но если капитальный ремонт по каким- либо причинам отложить, то остаточная долговечность снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить. Чтобы обеспечить нормативную долговечность, необходимо проводить требуемый по объему капитальный ремонт.

Ведомственными строительными нормами установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов (таблица 1).

Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении

изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» определил

правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в МКД собственников жилья.

Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении

изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес

коррективы в правовые основы организации капитального ремонта общего имущества в МКД.

Согласно ст. 1 Закона Волгоградской области «Об

организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области» от 19.12.2013 г. № 174-ОД, капитальный ремонт – замена и (или) восстановление общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома или их элементов, а также замена отдельных элементов

несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов, осуществляемые в соответствии с перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта,

размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Сегодня организационная помощь государства собственникам при исполнении ими обязанности по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах закреплена законодательно,

регламентированы действия региональных органов власти и самих собственников по формированию фонда капитального ремонта и его использованию.

Большие полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые самостоятельно принимают решения по минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, порядку проведения мониторинга технического состояния МКД, созданию регионального оператора, условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта,

порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.

Субъект РФ устанавливает необходимость проведения капитального ремонта, а к компетенции Российской Федерации отнесено методическое обеспечение по данному вопросу.

Региональная программа капитального ремонта должна содержать список всех МКД региона, за исключением аварийных и подлежащих сносу, перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения.

Субъектам РФ разрешено не включать в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также МКД, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%, и МКД, в которых совокупная стоимость услуг (работ) по капитальному

ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.

ЖК РФ ч. 1 ст. 166 определил перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание или

выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт:

1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)ремонт крыши;

4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)ремонт фасада;

6)ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъект РФ может своим нормативным правовым актом дополнить вышеуказанный перечень работ другими видами услуг (работ) по капитальному ремонту.

Согласно ст. 17 закона Волгоградской области «Об

организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области» от 19.12.2013 г. № 174-ОД, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, оказание и (или)

выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, включает в себя

1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе

электрических установок систем дымоудаления и систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода;

2)ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

5)утепление и (или) ремонт фасада, в том числе ремонт или замена балконов;

6)установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7)ремонт фундамента многоквартирного дома;

8)разработку проектной документации, в случаях если такая

разработка требуется в соответствии с действующим законодательством

9)проведение государственной экспертизы проекта, в случаях

если такая разработка требуется в соответствии с действующим законодательством

10)осуществление строительного контроля.

Вслучае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере,

превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированного за счет данного превышения, может использоваться на финансирование дополнительных работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества.

Собственники помещений в МКД на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Ст. 17 Закона Волгоградской области «Об организации

проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области» от 19.12.2013 г. № 174-ОД фонд

капитального ремонта определяет как совокупность денежных средств, сформированная за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с

ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Взносы на капитальный ремонт, согласно ч. 2 ст. 169 ЖК РФ, не уплачиваются собственниками помещений в МКД, признанном в

установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.

Собственники помещений в МКД вправе выбрать один из