Капитальный ремонт многоквартирного дома. Методические указания к тематическому разделу «Действующая система финансирования жилищного строительства, р

следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК, РФ): 1) перечисление взносов на капитальный

ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете; 2) перечисление взносов на капитальный

ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора. В таблице 2 приведены основные преимущества и

недостатки способов формирования фонда капитального ремонта МКД.

Таблица 2

Способы формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: преимущества и недостатки

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора

3)организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей,

начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется силами регионального оператора;

4)учредителем регионального оператора является уполномоченный орган исполнительной власти Волгоградской области;

5)предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора региональным оператором; .

Собственники помещений в МКД, принявшие решение о

формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в МКД, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта,

заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. При этом собственники помещений в этом МКД, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников

помещений в этом МКД выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Обязательным приложением к договору о формировании фонда капитального ремонта является описание состава общего имущества.

Ч. 1 ст. 172 ЖК РФ обязывает владельца специального счета в

течение пяти рабочих дней с момента его открытия представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. В случае, если на

проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая

погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, изменение

способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который

перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком МКД, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения

общего собрания собственников помещений в МКД, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации. В

течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в МКД.

В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Специальный счет – счет, открытый в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной

организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, и предназначенный для перечисления средств

на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (ст. 1 Закона Волгоградской области «Об

организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области» от 19.12.2013 г. № 174-ОД).

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд. руб. (таблица 3). А если владелец специального счета – региональный оператор, то к этому требованию добавляется еще одно требование к кредитной организации: осуществление ею деятельности на территории данного региона. Кредитные организации, в которых открывает счет региональный оператор, выбираются на конкурсной основе, и к ним предъявляются такие же требования по величине капитала.

Банк России ежеквартально размещает информацию о банках,

соответствующих вышеуказанным требованиям о величине капитала. Перечень банков из этого списка, которые разработали

продукты и готовы обслуживать специальные счета домов и счета региональных операторов, указаны на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Собственники помещений в МКД вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться

средства фонда капитального ремонта собственников помещений только одного МКД. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или)

выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при представлении следующих документов:

1)протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

2)договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

3)акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Владельцем специального счета может быть (ч. 2 ст. 175 ЖК

РФ):

1)товарищество собственников жилья;

2)жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3)управляющая организация (с 1.01.2015 г.)

Региональный оператор – специализированная некоммерческая организация, которая осуществляют деятельность,

направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

Региональный оператор создается субъектом РФ в организационно-правовой форме некоммерческой организации – фонда. Региональный оператор принимает на себя обязанность

обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома, а также может использовать для ремонта одних домов средства, сформированные из взносов собственников помещений в других домах.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию,

отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме – ежемесячные взносы собственников

помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

К полномочиям Волгоградской областной Думы в сфере организации и проведения капитального ремонта отнесено установление минимального размера взноса на капитальный ремонт.

B случае формирования фонда капитального ремонта на счете

регионального оператора собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора на основании отдельных платежных документов, представляемых региональным оператором ежемесячно до 20-го числа месяца, следующего за расчетным.

Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по

капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведен в таблице 4.

Таблица 4 Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту

общего имущества в многоквартирном доме4

4 Источник: Постановление Правительства Волгоградской области «Об утверждении региональной программы "Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области"» от 31.12.2013 г. № 812-п, п. 7 (в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 3.10.2014 № 544- п)

Стоимость услуг и (или) работ, указанных в пунктах 8-10, не должна превышать 7% от общей стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту МКД.

Размер предельной стоимости каждого из видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, который может оплачиваться

региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса

на капитальный ремонт с учетом средств государственной поддержки, муниципальной поддержки, устанавливается

уполномоченным органом на три года и подлежит ежегодной индексации с учетом инфляции.

Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно- строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таких решений не принято — на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

В случае принятия собственниками помещений в МКД,

которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального

ремонта общего имущества МКД и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту,

предусмотренных принятым ими решением в определенные ими сроки, собственники могут своим общим собранием принять

решение о дополнительном взносе на капитальный ремонт общего