Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие

2.2. Жилое помещение

социального использования. Принятие граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Наемный дом — здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений в наемном доме социального использования.

Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Предоставление жилых помещений, в том числе, комнат (части квартиры), в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, найма жилых помещений, не допускается.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50%1.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства жилые помещения по договорам социального найма или договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования не предоставляются, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное2.

1  Ст.91.16 ЖК РФ.

2  Ст.49 ЖК РФ.

71

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

Ограничение права и обременение недвижимости в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом подлежит государственной регистрации (наём, целевое использование или его изменение, что влечет возникновение предусмотренных Жилищным кодексом обязательств по минимальному объему предоставления жилых помещений по договорам найма, указанным выше). При этом законодатель не предусматривает регистрацию самого договора.

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора.

Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя.

Если наймодателем является не собственник помещения (для договора найма) или не орган государственной власти или орган местного самоуправления (для договора найма жилого фонда социального использования), то на государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, также должны быть представлены документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора1.

Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, по истечении срока действия договора или в случае его досрочного расторжения, с приложением документов, подтверждающих его расторжение.

Если сторона договора, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при пред-

1  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

72

2.2. Жилое помещение

ставлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Срок государственной регистрации найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения — 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации1.

2.2.4. Завещательный отказ по жилому помещению

Помимо найма жилого помещения, обременением также является право, вытекающее из завещательного отказа.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какойлибо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Право на получение завещательного отказа действует в течение 3-х лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим

1  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

73

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа по правилам о недостойных наследниках.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения и вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, за исключением государственной регистрации найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, которая может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору1.

Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, также представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, также представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации2.

1  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

74

2.3. Отдельные виды объектов и прав

2.3. Отдельные виды объектов и прав

Закон о государственной регистрации недвижимости предусматривает ряд особенностей для регистрации нежилых помещений.

2.3.1. Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — неделимая недвижимая вещь, участвующая как единый объект гражданских прав, представляющая собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенные на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь1.

К единому недвижимому комплексу относятся линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав и в том случае, если она имеет составные части.

Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются2.

Единый недвижимый комплекс образуется в силу создания данного объекта на основании проектной документации, как единого недвижимого комплекса либо в связи с последующим объединением объектов недвижимости по заявлению их собственника. В этом случае на основании технического плана единого недвижимого комплекса на государственный кадастровый учет будут поставлены одновременно единый недвижимый комплекс и все входящие в его состав объекты недвижимости. В записи реестра объектов недвижимости о едином недвижимом комплексе указываются в том числе кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса (внесение в ЕГРН иного описания вхо-

1  Ст.133.1 ГК РФ.

2  Ст.133 ГК РФ.

75

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

дящих в состав единого недвижимого комплекса объектов, в том числе не относящихся к недвижимому имуществу), не предусмотрено)1.

Поскольку и в том, и другом случае возникает новый объект недви-жи- мости, то право собственности на объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации2. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации3 в ЕГРН в отношении единого недвижимого комплекса регистрируется право собственности на совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически, в целом как одну недвижимую вещь. И в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Следует также учитывать, что части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям ст. 133.1 ГК РФ.

2.3.2. Предприятие как имущественный комплекс

Предприятие ( как объект гражданских прав) — имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности и являющийся недвижимостью, в состав которого могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права4.

1  Письмо Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17 О рассмотрении обращения // Режим доступа: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_216387.

2  Ст.46 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3  П.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. N 8, август, 2015.

4  Ст.132 ГК РФ.

76

2.3. Отдельные виды объектов и прав

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (купли-продажи, залога, аренды и других).

Как видно, единый недвижимый комплекс имеет ряд отличий от предприятия, как имущественного комплекса, которые заключаются в том, что:

•предприятие не отнесено к неделимым вещам и может участвовать в обороте по частям;

•использование предприятие имеет целевую основу – для предпринимательской деятельности;

•в состав предприятия могут входит не только вещи, но имущественные права и обязанности.

Кроме того, следует отметить также, что в отношении участия предприятия, как объекта гражданско-правовых сделок, законодателем предусмотрено специальное регулирование1.

Кроме того, в отношении предприятия, как имущественного комплекса предусмотрены еще ряд отличительных положений. В частности, состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор продажи предприятия не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013 г. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ3 правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Учитывая, статус предприятия как имущественного комплекса, как сложной и делимой вещи, государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной

1  Параграф 8 гл.30, параграф 5 гл.34 раздела IV ГК РФ.

2  Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» // Финансовая газета. N 28. 1995.

3  Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступил в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.

77

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия, как его составных частей1.

2.3.3. Объекты культурного наследия

Отдельные особенности государственной регистрации прав предусмотрены в отношении объектов культурного наследия.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия) относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, деко- ративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры2.

Объекты культурного наследия подразделяют на следующие виды:

•памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями; мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;

•ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, об-

1  Ст.46 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

78

2.3. Отдельные виды объектов и прав

щественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садовопаркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия;

• достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; ре- лигиозно-исторические места.

При этом в границах территории достопримечательного места могут находиться памятники и (или) ансамбли1.

Пользование недвижимым имуществом сроком не менее года (аренда, безвозмездное пользование (ссуда) объекта культурного наследия, наём жилого помещения) являются обременениями недвижимости2, подлежащими государственной регистрации. Государственная регистрация таких обременений производится посредством государственной регистрации договоров аренды3, ссуды в отношении объекта культурного наследия4, найма5).

В отношении объектов культурного наследия, кроме того, возникают ограничения (обременения) в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культур-

1  Ст.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

2  Ст.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3  Ст.609 ГК РФ.

4  Ст.689,609 ГК РФ.

5  Ст.674 ГК РФ; Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

79

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

ного наследия в связи со статусом объекта, как объекта культурного наследия, которые также подлежат государственной регистрации в отношении собственника или иных лиц, обладающих вещными или иными имущественными правами на такие объекта. Само по себе обременение указывает на определенный статус объекта недвижимости, а именно в качестве объекта культурного наследия и является основанием для возникновения обязанностей у собственника или иного титульного владельца обязанности выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета; охраны объекта культурного наследия, осуществления расходов на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемнопланировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; соблюдать требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия; не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло) под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ,

загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, террито-

рию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения, под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования, под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением хими-

80