Государственная поддержка семей. Обеспечение жильем, материнский капитал и другое

7)оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8)риэлтерские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

9)инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10)инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Согласно гражданскому законодательству ипотечное кредитование представляет собой один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа). Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.

Процедура получения ипотечного кредита достаточно отработана на настоящий момент и понятна.

Вы как заемщик, прежде чем рассчитывать на получение денежных средств на приобретение жилья, должны знать, что у банка есть встречные требования, несоблюдение которых приведет к отказу в получении кредита.

Итак, первое требование банка – первоначальный взнос. В зависимости от того, с каким банком вы работаете, речь может идти о сумме, составляющей от 10 до 30 % от приобретаемой квартиры. Оставшаяся часть (90-70 %) будет оплачена кредитной организацией.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Она состоит из следующих основных

этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

91

2)оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3)подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4)оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5)заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

6)проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7)страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Для совершения сделки купли-продажи выбранной квартиры вам понадобятся:

копии паспортов продавцов квартиры;

правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.д.);

справка БТИ (форма № 11А);

справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;

справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;

выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);

возможно, потребуются также и иные документы, которые будут необходимы в частном случае.

92

Когда банк уведомляет вас в том, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны (то есть вы и кредитная организация) подписывают договор об ипотечном кредите.

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), в

договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа,

осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав),

зарегистрировавшего это право залогодателя.

оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении),

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях,

когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной

регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

На государственную регистрацию ипотеки в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» представляются:

заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе,

93

государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе

залогодателя или залогодержателя);

подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю),

и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов);

документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219);

подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой

(подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и

иные документы (подлинники и копии), в том числе:

письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если

94

залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей),

ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора об ипотеке в случае подписания договора об ипотеке представителем юридического лица, не уполномоченным действовать от имени юридического лица

без доверенности (ст. 185 ГК РФ) и т.д.

После приобретения квартиры, заключения договора об ипотеке и проведения

государственной регистрации заемщик имеет следующие основные

правоустанавливающие документы:

свидетельство, которое подтверждает право собственности на приобретенную квартиру и в котором указано обременение в виде залога;

договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения кредита банка, предоставленного заемщику для приобретения

квартиры.

По этим правоустанавливающим документам у вас как у заемщика возникла обязанность по выплате кредитной организации суммы кредита (частями согласно договору)

и проценты по нему.

Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения после возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам как заемщику, подписывается соответствующий документ, договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

Если же обязательства, предусмотренные кредитным договором, нарушены,

кредитная организация имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это допускается при систематическом нарушении вами сроков платежей (при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

95

Взыскание по требованиям залогодержателя (банка) обращается на имущество,

заложенное по договору об ипотеке (в нашем случае – ваша квартира), по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, а вы как недобросовестный заемщик подлежите выселению.

Это очень важно и об этом вам нужно знать до подписания договора ипотечного кредитования. С января 2005 г. действует норма ГПК РФ, в соответствии с которой хотя взыскание по исполнительным документам и не может быть обращено (по общим нормам), в

частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Но из указанного имущества исключение составляет жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на имущество,

заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Кроме того, с января 2005 г. уже не является препятствием для выселения тот факт,

что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше на совершение этого действия требовалось согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения.

Ипотека прекращается по следующим основаниям:

1)своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему;

2)досрочно по требованию залогодателя, если:

существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

96

гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права;

обращение взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.

Влюбом случае все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию, при этом регистрационная запись об ипотеке погашается согласно ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

97