Снос зданий и сооружений

расположен соответствующий жилой дом, был выделен под строительство гаражей. Основанием к отмене судебного решения послужило то, что данный земельный участок не изымался для государственных или муниципальных нужд. Из постановления главы администрации города видно, что участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд. Таким образом, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращения их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения.7

В настоящее время, при новом ЖК РФ, суды занимают аналогичную позицию — изъятие жилого помещения у собственника возможно только при изъятии земельного участка именно для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, суды, при рассмотрении споров между собственниками жилых помещений, подлежащих сносу, и коммерческими организациями, получившими земельные участки для застройки, часто руководствуются, в первую очередь не нормами ЖК РФ, а нормами гражданского и земельного законодательства.

Собственник должен понимать (и вышесказанное подтверждает это), что изъять жилое помещение на нужды коммерческой организации (под снос) практически невозможно. Возникает вопрос: на чем же должны строиться взаимоотношения застройщика и собственника сносимого жилья? На соглашении, на взаимных договоренностях? Именно в этом вопросе собственник должен проявить максимум осторожности. По возможности, прежде чем подписывать договор или иные документы, необходимо посоветоваться с юристом. Иначе, заключив соглашение на невыгодных для себя условиях, потом будет поздно уже что-либо менять. Если условия выкупа жилья собственника не устраивают, он может постараться затянуть переговоры. Застройщика не устраивает потеря времени, он может стать более сговорчивым. Однако и собственник не должен занимать непримиримую позицию, настаивая на условиях, заведомо невыполнимых. Необходимо соблюдать баланс

интересов.

Представим, что стороны не достигли соглашения о выкупной цене жилья или иных условиях выкупа. В этом случае, как уже отмечалось выше, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Впрочем, в суд может обратиться и сам собственник жилого помещения, и коммерческая организация, которой выделен земельный участок. Однако судебное разбирательство — достаточно длительный процесс, что опять же не в пользу застройщика. Собственник при желании (и особенно при знании норм процессуального права), может затянуть судебный процесс на долгие месяцы, используя при этом вполне законные основания (ходатайства об истребовании документов, о проведении экспертиз, болезнь и т.д.). Есть вероятность, что спор разрешится миром. Судебная практика показывает, что очень часто в таких спорах суд встает на сторону собственника, соглашаясь с его доводами относительно условий выкупа. Орган, принявший

41

решение об изъятии жилого помещения, в установленном законом порядке обязан также принять решение об изъятии земли путем выкупа (ст. 279 ГК РФ).

Несколько слов о позиции лица, являющегося нанимателем жилого помещения, подлежащего сносу.

Как уже упоминалось, решение о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу служит основанием расторжения договоров социального найма и выселением граждан, занимавших жилые помещения на основании данных договоров. Другое жилье таким гражданам предоставляют органы, принявшие решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ). Наниматель должен знать: вопросы взаимоотношений с застройщиком, и, в первую очередь, порядок отселения им граждан, законодательно не определены. Правомочием по предоставлению нового жилья по договору социального найма обладает не застройщик, а государственный и муниципальный органы. У застройщика, таким образом, нет никаких законных оснований отселять граждан без их согласия. Однако на практике именно застройщику вменяют в обязанность решать вопросы с отселением не только собственников жилых помещений, но и нанимателей. Застройщик по договоренности с нанимателем может предоставить ему другое жилье, но уже в собственность, либо компенсировать в денежной форме потерю права на жилье в сносимом доме. В этом случае наниматель может занять позицию, аналогичную позиции собственника (если, конечно, его не будут устраивать предложенные условия).

Возможны также ситуации, когда жители дома (собственники или наниматели) не согласны не только с предложенными условиями, но и вообще с фактом сноса дома. Например, дом расположен в районе с развитой инфраструктурой, благоустроен, его состояние не является аварийным и т.д. Однако территория необходима для каких-то целей властям или влиятельным инвесторам. Что в случае конфликта должны предпринимать жильцы? Понимая, что окончательную точку в споре рано или поздно все равно поставит только суд, жильцы дома (их инициативная группа), готовясь к судебным разбирательствам, тем не менее могут параллельно использовать и другие способы: привлечь внимание к спору местных средств массовой информации, общественных организаций (правозащитных, экологических и др.). И, конечно же, подавать жалобы и заявления в вышестоящие органы государственной власти: в прокуратуру, милицию, уполномоченному по правам человека.

Некоторые считают, что подобные действия граждан неэффективны. С таким мнением можно поспорить, т.к. очень многие крупные застройщики ценят свою репутацию, опасаясь потери потенциальных покупателей и партнеров — дольщиков в будущем строительстве Кроме того, указанные действия не влекут для граждан каких-либо особых потерь времени и тем более средств.

Теперь обратимся к судебному разрешению подобных конфликтов. Вначале необходимо определиться, что обжаловать. Есть несколько вариантов. Можно обжаловать решение соответствующего государственного или муниципального органа, обратившись в суд с заявлением о признании данного решения недействительным. Но копию такого решения (постановления) нужно иметь на руках и внимательно изучить ее на предмет соответствия действующему законодательству (по цели изъятия земельного участка, возможности изъятия участка без сноса дома и иных построек и т.д.).

Если администрация заявляет о якобы разработанной и принятой «инвестиционной программе», в процессе выполнения которой сносятся многие объекты недвижимости, в том

42

числе и конкретный дом, то необходимо выяснить, согласована ли данная программа с документами территориального планирования, документацией по планировке территории и иными документами, принятыми в установленном законом порядке. Данные сведения в соответствии со ст. 57 ГрК РФ должны предоставляться по запросам не только органов государственной власти и органов местного самоуправления, но и физических и юридических лиц.

Если решение о сносе неожиданно принято по причине аварийности дома, то жильцам необходимо провести собственную независимую экспертизу и по ее результатам обращаться

всуд с требованием о признании решения (постановления) недействительным.

Внекоторых случаях возможно обращение с требованием о признании договора о предоставлении земельного участка, заключенного между соответствующим органом и застройщиком, недействительным.

Жильцы дома обращаются с соответствующими исками (заявлениями) в суд общей юрисдикции. Однако если в сносимом доме находятся нежилые помещения, принадлежащие юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, им есть смысл в это же время обратиться с исками (заявлениями) в арбитражный суд. Ни для физических, ни для юридических лиц судебные расходы (в первую очередь госпошлина) на сегодняшний день не являются столь обременительными, чтобы по этой причине быть пассивными и не отстаивать свои права и интересы в суде.

Несмотря на то, что обращение в суд само по себе несколько охлаждает пыл органов власти по подготовке сноса зданий, рекомендуется все же обращаться в суд с ходатайством об обеспечении заявленных требований с целью недопущения тех или иных действий власти до рассмотрения спора по существу.

Если жители сносимого дома объединены в товарищество собственников жилья (далее по тексту — ТСЖ), то в случае возникновения тех или иных спорных ситуаций, это сыграет положительную роль. ТСЖ может помочь в истребовании доказательств (главным образом документов), участвовать в судебных процессах в качестве третьего лица на стороне жильцов (истцов, заявителей, ответчиков), представлять и защищать интересы жильцов в отношениях с властью и т.д.

Впрочем, надо признать, что власти на местах часто игнорируют интересы и справедливые требования как отдельных граждан, так и ТСЖ, порой не выполняя самых элементарных предписаний закона.

Так, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города, выразившееся в невыдаче ТСЖ пакета технических и иных документов на жилой многоквартирный дом. В досудебном порядке решить вопрос не получилось, администрация упорно отказывалась предоставить необходимые документы, несмотря на то, что ряд законов и иных нормативно-правовых актов обязывали это сделать. Многочисленные жалобы и заявления в вышестоящие органы, прокуратуру и т.д. результатов не дали. Среди запрашиваемых документов особенно интересовал членов ТСЖ, по понятным причинам, акт технического состояния их жилого дома.

Решением арбитражного суда заявленные требования были удовлетворены. Суд обязал администрацию в лице комитета жилищного хозяйства, передать ТСЖ акт технического состояния и иную техническую документацию. Администрация обратилась с жалобой в суд апелляционной инстанции, который своим постановлением оставил решение

43

без изменения. Однако администрация с упорством, достойным лучшего применения, продолжала отстаивать свою позицию. Считая вынесенные судебные акты незаконными, она направила кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, а кассационную жалобу администрации — без удовлетворения. 8

Глава 3. Снос самовольных построек

3.1. Определение самовольной постройки, ее признаки

В п. 1 ст. 222 ГК РФ дается определение понятия самовольной постройки. Согласно указанной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В то же время, ГК РФ не дает определение понятию постройки. В п. 1 ст. 130 ГК РФ, где законодатель определяет, что относится к недвижимости, постройка не указана. Согласно словарю С.И.Ожегова, постройкой называется то, что построено, здание. В любом случае, говоря о постройке, имеется в виду какой-либо рукотворный объект недвижимого имущества, созданный в процессе строительства.

Постройку можно назвать самовольной при наличии нескольких признаков. 1. Постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Незаконным будет возведение построек на земельном участке, не отведенном для этих целей, т.е. на участке, целевое назначение которого не предусматривает возведения на нем каких-либо строений (например, возведение зданий на землях сельскохозяйственного назначения).

2. Постройка создана без получения на это необходимых разрешений.

Возведение строений на участке третьим лицом без получения соответствующего разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка противоречит действующему законодательству РФ.

3. Постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными.

Возведение зданий и сооружений без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил означает, что созданы они без установленного разрешения на строительство, без надлежаще утвержденной проектной документации, с существенным отступлением от проекта и т.д.

Надо отметить, что согласно ГрК РФ выдачи разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или

44

строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики по надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленным градостроительным регламентом;

иных случаях.

3.2. Правовые последствия самовольной постройки

Несмотря на то, что ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» расположена в гл. 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», это не должно вводить в заблуждение относительно того, не относит ли законодатель самовольную постройку к одному из оснований приобретения права собственности. Думается, такое расположение вышеуказанной статьи в кодексе обусловлено тем, что законодатель предусмотрел в виде исключения возможность приобретения права собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Однако такое гражданско-правовое последствие является темой отдельного разговора. Нас в данный момент интересуют определенные негативные правовые последствия самовольного строительства, которые заключаются в следующем.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В лучшем случае здесь можно вести речь о данном лице как о собственнике строительных материалов, которые использовались при возведении самовольного строения. Такие постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям закона (ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.

Кроме того, на самовольно возведенные объекты недвижимости не распространяются установленные законом правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Помимо этого, лицо, самовольно осуществившее постройку, не сможет зарегистрировать право собственности на нее и как на объект незавершенного строительства, в силу того, что создание такой постройки рассматривается как действие неправомерное, совершенное без законных оснований.

45

Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».

Говоря о правовых последствиях самовольного строительства, резонно возникает самый основной вопрос: что же делать с уже возведенной самовольной постройкой? Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в п. 3 данной статьи (т.е. о возможности признания судом права собственности на такую постройку). Положения, касающиеся сноса самовольной постройки содержатся не только в ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Следует отметить, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки, является делом весьма рискованным. По крайней мере, это не самый удачный способ вложения денежных средств. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, так как нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. И все же справедливости ради отметим: судебная практика подтверждает, что легализовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно. Правда, тут во многом приходится полагаться на благосклонность судей и «мягкость» позиции собственников земельных участков и представителей власти. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку. Так стоит ли рисковать?

В подтверждение слов о том, что сделки в отношении таких построек лучше не совершать (как впрочем, и любые сделки, вызывающие подозрения), во избежание будущих проблем, приведем пример из судебной практики.

Так, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание магазина, указав в качестве заинтересованного лица администрацию города. Администрация города предъявила встречный иск об обязании снести самовольно возведенный объект — здание магазина.

Предпринимателю было отказано в удовлетворении исковых требований. Встречный иск удовлетворен, на предпринимателя возложена обязанность снести в течение 30 дней самовольную постройку — здание магазина. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено в части удовлетворения встречного иска администрации города. Кассационная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения.

46

Здание магазина являлось самовольной постройкой, так как земельный участок, на котором оно возведено, предоставлен был для строительства детского сада, а не магазина, на строительство которого не выдавалось разрешения, архитектурно-планировочное задание, не разрабатывался проект. Суд апелляционной инстанции указал на то, что самовольная постройка возведена до ее приобретения предпринимателем, из-за чего у него не могло возникнуть права на спорный объект. Суд пришел к выводу, что предприниматель не является лицом, которое возвело магазин, в связи с чем на него не может быть возложена обязанность по сносу самовольной постройки.9

Согласно законодательству, решение о сносе самовольной постройки может быть вынесено только судом. Здесь не имеется в виду ситуация, при которой лицо, осуществившее самовольную постройку, добровольно, без какого-либо принуждения принимает решение о ее сносе (такие случаи, впрочем, крайне редки). Гораздо чаще наблюдается другое: затяжные судебные споры в отношении самовольно возведенных объектов. В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, кто может предъявлять иски о сносе самовольной постройки, тем более, что нормативно круг лиц не обозначен.

По мнению многих специалистов, иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, считающим, что данная постройка нарушает его права и охраняемые законом интересы (судебная практика в какой-то мере подтверждает это). Впрочем такие утверждения все же являются дискуссионными. Бесспорным можно считать следующее: исковые требования о сносе самовольной постройки могут предъявляться лицом, на земельном участке которого возведена самовольная постройка, органами местного самоуправления, а также органами, наделенными полномочиями по контролю за соблюдением строительных норм и правил.

Необходимо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум — заключение договора аренды с местной администрацией) вовсе не гарантирует в дальнейшем спокойной жизни.

Например, суд обязал ответчика снести самовольно возведенное строение, используемое под придорожное кафе. Такое решение суд мотивировал тем, что строение построено ответчиком без соответствующих разрешений и является самовольной постройкой, подлежащей сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения. Кассационная инстанция не нашла правовых оснований к отмене или изменению данных судебных актов, указав при этом следующее.

Решение о предоставлении ответчику земельного участка в придорожной полосе для размещения кафе принято администрацией без согласования с уполномоченными органами. Следовательно, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий. Таким образом, строение, используемое ответчиком под кафе (согласно акту — объект капитального строительства), построено им без соответствующих разрешений и на земельном участке, предоставленном без законных оснований, подлежит сносу. Доказательств обратного материалы дела и кассационная жалоба не содержит.10

9 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2005 г. № А74-1984/04-К1-Ф02-736/05-С2

10 Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2007 г. № А55-19099/2006.

47

Впрактике юристов возникает много вопросов, так или иначе связанных с самовольными постройками. Рассмотрим еще один из них.

Возражая против исполнения решения суда о сносе самовольно возведенного строения, должник ссылается на то, что эта постройка является местом его жительства, а требование о выселении ему предъявлено не было. Необходимо ли истцу при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения предъявлять также требование о выселении лиц,

проживающих в этом помещении?

На этот вопрос судебная инстанция дала следующее разъяснение.11

Всоответствии с п. 2 ст .222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, и основания для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек отсутствуют.

Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

Хотелось бы посоветовать гражданам воспользоваться в оставшийся период времени так называемой «дачной амнистией» и в упрощенном варианте оформить свои «неучтенные» объекты недвижимости. Кто знает, может быть государство больше такой возможности не предоставит. Конечно, после такой «легализации» своего объекта придется платить установленные законом налоги.

11 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.06.2006 г. и 14.06.2006 г.)

48