Снос зданий и сооружений

подрядчики;

пользователи объектов капитальных вложений;

другие лица (Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных

вложений»).

Часто на практике одна организация совмещает функции нескольких участников строительного процесса: инвестора, заказчика (застройщика) или подрядчика. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются, как правило, на основе договоров (или государственных контрактов), заключаемых в соответствии с законодательством РФ.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ при реализации инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством РФ. Органы местного самоуправления обеспечивают необходимые условия для разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов, размещаемых на конкурсной основе. Расходы на финансирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления, предусматриваются местными бюджетами.

Что касается заказчика, то необходимо отметить следующее. В различных нормативных актах (и, соответственно, в литературе) используется термин «заказчик»,

«застройщик» или «заказчик-застройщик».

Заказчик-застройщик непосредственно осуществляет реализацию инвестиционного проекта, обеспечивает процесс строительства. Инвестор обычно привлекает в качестве заказчика-застройщика какую-либо специализированную организацию, как правило давно и успешно работающую в этом сегменте экономики, имеющую в штате специалистов, обладающих необходимыми знаниями, навыками, квалификацией.

Заказчики-застройщики, не являющиеся одновременно инвесторами, наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые определены договором на капитальное строительство или государственным контрактом. Заказчик несет установленную действующим законодательством и (или) договором ответственность перед инвестором за целевое использование его средств.

При подготовке строительства заказчик выполняет множество функций, в том числе осуществляет необходимые действия по освоению территории и отводу земельного участка.

При этом заказчик:

11

оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

проводит переговоры с владельцами зданий, строений, сооружений и сельскохозяйственных угодий по вопросу сноса объектов;

обеспечивает переселение граждан из домов, подлежащих сносу;

производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий, строений, сооружений или получает справку об остаточной стоимости сносимых строений от их владельцев;

возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством РФ стоимость изымаемых строений, земельных участков, насаждений и др.

Заказчик определяет затраты на подготовку и освоение строительной территории. Среди прочих к затратам относятся:

выплата компенсаций за сносимые строения и садово-огородные насаждения;

плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также на уплату земельного налога (или арендной платы) в период строительства;

выплата компенсаций за произведенные на изымаемом земельном участке сельскохозяйственные работы (посев и т.д.).

Для определения размера материального ущерба в связи со сносом (переносом) зданий, строений, сооружений и уничтожением или порчей насаждений составляется определенный акт. Данный акт (форма № КС-10, утверждена постановлением Российского статистического агентства от 11.11.1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтностроительных работ») составляется комиссией, в состав которой должны входить собственник (владелец) здания, строения, сооружения, насаждения, подлежащего сносу или его представитель, представитель заказчика (застройщика) вновь строящегося объекта, представитель бюро технической инвентаризации. В случае необходимости в состав комиссии могут входить представители других заинтересованных организаций.

Обратимся теперь к вопросу реконструкции зданий, строений, сооружений.

Довольно часто на практике под реконструкцией понимают именно снос существующего объекта недвижимости и строительство на его месте нового объекта. Такой подход является неверным и противоречит нормам действующего законодательства РФ.

Согласно ст. 1 ГрК РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). ГрК РФ дает также определение понятию реконструкция, под которой понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженернотехнического обеспечения. Анализ данных понятий, их сопоставление позволяют сделать вывод о том, что реконструкция, то есть изменение объекта капитального строительства, не требует сноса этого объекта. Поэтому, если в ходе реконструкции осуществляется снос, то он свидетельствует о новом строительстве, но никак не о реконструкции в понимании, данном ГрК РФ. Кроме того, в таком случае неизменно встает вопрос о приобретении права собственности на вновь возведенный объект недвижимости (правда, такая ситуация может создаваться намеренно, чаще всего в интересах инвестора). В силу ст. 235 ГК РФ с момента

12

сноса (уничтожения) объекта недвижимости, право собственности на него прекращается. Поэтому, если инвестор (заказчик) изначально оформлял документацию на осуществление реконструкции объекта недвижимости (с возможным решением вопросов с собственниками, арендаторами, нанимателями и др.), а в результате был осуществлен снос объекта, то в дальнейшем, на стадии оформления документов и регистрации права на возведенный объект, у заинтересованного лица (инвестор, заказчик) могут возникнуть проблемы, которые, вполне вероятно, придется решать в судебном порядке.

Бывают ситуации, когда лицо, только приступив к реконструкции, обнаруживает, что данный объект по своему техническому состоянию не подлежит реконструкции (например, перед началом работ не провели полного обследования объекта, ошибка в расчетах и т.д.). Правильным поведением лица в этом случае будет полное прекращение работ по реконструкции объекта. Если объект, к тому же, представляет опасность для окружающих, например, грозит обвалом, необходимо провести мероприятия, направленные на обеспечение безопасности (установить заграждения, выставить охрану и т.д.). Дальнейшую судьбу объекта решает собственник или соответствующий уполномоченный орган. В случае принятия решения о сносе приступают к подготовке необходимых документов для оформления разрешения на снос.

Рассмотрим вопрос изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Законодательство допускает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Действующее российское законодательство устанавливает порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться в следующих случаях:

выполнения международных обязательств РФ;

размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения;

при наличии иных обстоятельств в соответствии с федеральными законами, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в соответствии с законами субъектов РФ (например, изъятие у собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков, занятых природными комплексами и объектами, объявленными памятниками природы).

Земельное законодательство (ст. 63 ЗК РФ) устанавливает определенные гарантии прав субъектов земельных правоотношений в случае изъятия у них земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Так, собственник земельного участка письменно уведомляется не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

В соответствии со ст. 63 ЗК РФ, изъятие земельных участков осуществляется

после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

13

2)возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3)возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Статья 239 ГК РФ определяет, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. Немаловажно, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с таким требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Примеры из судебной практики подтверждают, что иногда на местах власти порой осуществляют изъятие земельных участков не в строгом соответствии с законом, в результате чего собственники недвижимого имущества вынуждены обращаться в суд за защитой нарушенных прав, причем, часто небезуспешно.

Например, решением арбитражного суда, оставленного без изменений постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, было признано недействительным постановление губернатора области об изъятии у акционерного общества земельного участка для государственных нужд. Вывод суда обоснован тем, что в указанном постановлении не приведены цели изъятия и не представлены доказательства, обосновывающие правомерность позиции органа исполнительной власти субъекта РФ.1

Рассмотрим вопросы, связанные со сносом объектов незавершенного строительства. Иногда заинтересованным лицам приходится обращать внимание на объекты незавершенного строительства с целью их дальнейшего сноса и строительства на освободившемся земельном участке новых объектов.

Как поступать в этом случае заинтересованному лицу, скажем, застройщику?

Одним из самых распространенных вариантов является заключение договора куплипродажи объектов незавершенного строительства. Однако для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (если продавец объекта еще не сделал этого). Право собственности на такой объект регистрируется на основании документов, указанных в Законе о регистрации.

Согласно ст. 25 указанного Закона право собственности на объект незавершенного

строительства регистрируется на основании следующих документов:

если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства;

14

если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным

участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

К вышесказанному необходимо добавить следующее.

Согласно информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02. 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку.

Сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства будет совершена без каких-либо затруднений только при следующих условиях:

заинтересованность продавца в совершении такой сделки;

продавец — реально существующее юридическое лицо (еще лучше фактически действующее, учредительные документы и выписка из государственного реестра порой еще ни о чем не говорят);

наличие всех документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган;

надлежащее оформление и соответствие требованиям законодательства;

объект незавершенного строительства, да и сам собственник, возникли недавно (будет надежда, что он не так часто менял организационно-правовую форму, форму собственности, документация периода устоявшегося российского законодательства, возможно наличие архива и т.д.);

органы местного самоуправления или органы государственной власти заинтересованы в новом строительстве покупателя (застройщика).

Однако на практике все бывает далеко не так, и не только с незавершенным строительством, но и со сданными объектами недвижимости. Застройщик, заинтересованный в приобретении того или иного объекта с целью его дальнейшего сноса, должен быть готов к тому, что быстро оформить сделку удастся не всегда.

В процессе оформления сделки часто выясняется, что у продавца отсутствуют многие документы, причем по разным причинам: не оформлялись в свое время вообще, утеряны за давностью лет и т.д. Бывает, что покупатель-застройщик, чтобы ускорить заключение сделки, принимает на себя обязательство оформить документы на недвижимость продавца (насколько это возможно — восстановить, получить дубликаты, заказать изготовление новых и т.д.) и представить пакет необходимой документации в регистрационную службу. Но за короткое время сделать это практически невозможно. Даже крупные предприятия часто не имеют многих документов на объекты недвижимости и земельные участки. Приходится очень много времени тратить на подготовку необходимых документов. Период времени может исчисляться не только неделями, но и месяцами.

15

Поэтому будет лучше, если реализация инвестиционного проекта отложится на какоето время. Если же это невозможно, имеет смысл отказаться от покупки данного объекта и решать вопрос о приобретении другого земельного участка.

Рассмотрим следующий случай — покупатель и продавец заключили предварительный, а в скором времени и основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и земельного участка. Покупатель большую часть суммы договора перечислил на счет продавца. Еще до заключения договора покупателю было известно о том, что не все документы на имущество сохранились у продавца. Предметом договора куплипродажи был земельный участок площадью 13 га, и несколько десятков объектов недвижимости, расположенных на нем. При этом практически все объекты находились в ветхом состоянии и покупатель рассчитывал их снести. Так как процесс оформления затянулся, покупатель не стал дожидаться его завершения и снес практически все объекты недвижимости, в то время как они уже были зафиксированы техниками, и вскоре все необходимые документы вместе с договором, где объекты были указаны согласно списку, были переданы в регистрационную службу. По истечении установленного срока покупатель получил свидетельства на право собственности на уже не существующие объекты недвижимости и продолжил вслед за продавцом уплачивать налог на имущество, которого не существует, до тех пор пока не перепродал земельный участок.

Продолжая рассматривать общие вопросы, представим, что договор купли-продажи заключен. В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. До момента такой регистрации заказчик не вправе снести купленное здание, строение. Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Оформив право собственности на приобретенный объект недвижимости, заказчик в дальнейшем принимает решение о его сносе, оформляя надлежащим образом уже прекращение этого права. Кроме того, так как заказчик приобретает здание, сооружение под снос в целях нового строительства, ему для получения разрешения на строительство необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу купленного объекта недвижимости.

Ситуация с приобретением объектов, не имеющих всех необходимых документов, – не самая худшая. Может случиться и так, что застройщик, с разрешения местной власти, начинает осваивать предоставленный ему земельный участок, при этом собственник находящихся на нем объектов, подлежащих сносу, не известен, а документы на них не сохранились. В это время может появиться владелец снесенных строений (гражданин, юридическое лицо или даже какой-нибудь государственный орган) и застройщику фактически обеспечен длительный судебный спор с непредсказуемым результатом.

Совет потенциальному застройщику здесь может быть только один: изучить историю данного земельного участка с находящимися на нем строениями, собрать всю возможную информацию о них.

16

Нельзя не сказать несколько слов о случаях, когда лицо, законно обладая недвижимым имуществом (зданием, строением) на праве собственности, тем не менее, оказывается ограниченным в правомочиях в отношении данного имущества, причем весьма существенно (вплоть до невозможности сноса постройки).

Такое положение, в частности, может возникнуть, если данные объекты недвижимости будут отнесены государством к объектам культурного наследия народов РФ

— памятникам истории и культуры. Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования и государственной охраны памятников истории и культуры осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 22.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также принимаемыми в соответствии с ним законами субъектов РФ.

Решение о признании какого-либо объекта недвижимости памятником истории и культуры вправе принять федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов РФ, причем вне зависимости от мнения самого собственника. Данные объекты включаются в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Перечислим основные правовые последствия включения объекта недвижимости в

указанный реестр для собственника:

запрет на снос, перемещение, изменение облика объекта;

ответственность за повреждение, разрушение, уничтожение, перемещение объекта и др.

Мало того, нормы законодательства обязывают собственника содержать и сохранять такие здания.

Практике известны случаи, когда собственник на стадии согласования сноса объекта недвижимости вдруг узнает, что данный объект был в установленном порядке признан памятником истории и культуры и внесен в соответствующий реестр. В такой ситуации собственник не сможет снести постройки, хотя именно для этого он и приобретал земельный участок с находящимся на нем объектом (в целях нового строительства). Впрочем, справедливости ради необходимо отметить, что уполномоченные органы могут также принимать решение и об исключении памятника истории и культуры из единого государственного реестра объектов культурного наследия.

Вообще в юридической практике встречается много примеров затяжных судебных споров, связанных со сносом строений. Причем судебная практика подтверждает, что довольно часто требуют снести в судебном порядке те или иные объекты недвижимости не только государственные и муниципальные органы, но также юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели, при этом их требования порой являются необоснованными.

Например, ОАО «Российские железные дороги» обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Х. о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект недвижимости — кафе; возложении на ответчика обязанности снести объект за его счет. Истец указал, что здание кафе в нарушение нормативных актов самовольно возведено в полосе отвода железной дороги без согласования с ней. Строение препятствует реконструкции железнодорожных путей, чем нарушаются права истца как арендатора земельного участка. Решением суда,

17

оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске было отказано. Истец не оспорил основания возникновения права собственности, не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов. Суд отметил также, что наличие у истца договора аренды с собственником земельного участка не является безусловным основанием для удовлетворения требования о его сносе, так как участок передавался в аренду истцу с обременениями правами третьих лиц. Кроме того, суд апелляционной инстанции, согласившись с указанными выводами, указал, что изъятие земельного участка вследствие создания строением препятствий в эксплуатации объектов железнодорожного транспорта должно сопровождаться предварительным и равноценным возмещением стоимости объектов недвижимости. Требования истца, направленные на физическое уничтожение объекта, легально ставшего предметом гражданского оборота, являются формой злоупотребления правом.2

Иногда складываются спорные ситуации, в возникновении которых виноваты обе стороны — собственник и лицо, которое непосредственно осуществило снос принадлежащих собственнику объектов (либо уполномоченный орган, принявший решение о сносе). Многих спорных вопросов удалось бы избежать, если бы отношения изначально оформлялись надлежащим образом, оговаривались условия, заключались соглашения и т.д. Иначе суду будет сложно разобраться в конфликте, в результате чего судебные инстанции по одному делу приходят к разным выводам, иногда прямо противоположным.

Например, истцу на праве собственности принадлежал объект недвижимого имущества Поводом для обращения в арбитражный суд послужил снос строения ответчиком. В иске о взыскании с ответчика убытков было отказано. Постановлением апелляционной инстанции исковые требования были удовлетворены частично.

Ответчик в кассационной жалобе, оставленной без удовлетворения, просит постановление апелляционной инстанции отменить на том основании, что решение о сносе торгового павильона было принято его собственником — истцом по делу, самостоятельно, во исполнение решения администрации города.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о самовольном сносе ответчиком указанного строения, наличием осведомленности о сносе остановочного комплекса и отсутствием возражений со стороны истца. Суд апелляционной инстанции исходил из установленного факта сноса ответчиком данного недвижимого имущества, отсутствии каких-либо разрешений, согласия истца на такой снос, а также заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости уничтоженного имущества, принадлежащего истцу. Факт уничтожения имущества истца ответчиком не оспаривался.

Таким образом, ответчик обязан был представить достоверные доказательства, безусловно указывающие на согласование с истцом условий компенсации стоимости уничтоженного объекта, либо его равноценного возмещения. Однако такие доказательства не были предоставлены суду. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований.3

2постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-9663/2006-31/263 от 18.12.2007 г.

3постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2007 г. № А06-740/06

18

Подготовка к сносу и сам снос объектов недвижимости представляют собой определенную и необходимую процедуру, которая осуществляется в следующем порядке. Разрабатывается проект производства работ, предусматривающий начало и окончание работ, а также учитывающий многие особенности самого сносимого объекта и его расположения, такие как, ветхость здания, плотность застройки и т.д. Лицо, осуществляющее снос, определяется в конкретных способах уничтожения объекта. Оформляется разрешительная документация (разрешение на снос объекта). Непосредственно перед началом работ согласовываются все вопросы с соответствующими службами населенного пункта (МЧС, ГИБДД и др.), затем осуществляется собственно снос (демонтаж) объекта выбранным способом (способами), очистка территории от строительного мусора.

Заинтересованное лицо, в том числе и организация, ответственная за снос зданий и сооружений, в процессе его осуществления обязаны выполнить большой объем необходимых работ. Как правило, в субъектах РФ, в отдельных муниципальных образованиях, разработаны и утверждены нормативные документы, предписывающие организациям, независимо от форм собственности, выполнять установленные требования по подготовительным работам к освобождению строительной площадки. До начала работ по сносу зданий, помимо отселения и вывода организаций и предприятий заказчиком обычно предусмотрены следующие необходимые требования к лицу, осуществляющему снос:

установка ограждения строительной площадки;

перенос (при необходимости) контактных сетей городского электротранспорта (трамвай, троллейбус);

перенос (при необходимости) светильники муниципального уличного освещения;

отключение вводов водопровода, теплосети, газа, канализации, кабельной и

воздушной линий электропередач, линий телефонной связи и других коммуникаций (при согласовании и совместном решении данных вопросов с эксплуатирующими организациями).

Если на предоставленном застройщику земельном участке находятся объекты, которые необходимо снести (демонтировать), то застройщик может провести снос самостоятельно, либо прибегнуть к помощи тех организаций которые специализируются именно на сносе зданий, строений, сооружений (если, например, предполагаются сложные работы по сносу объектов недвижимости).

Несколько слов нужно сказать о том, как технически осуществляется снос (демонтаж) зданий, строений, сооружений. В настоящее время применяют несколько способов

(методов) сноса сооружений:

обрушение при помощи специальной техники;

разборка строения на составные части;

уничтожение объекта взрывом;

Для специалистов по уничтожению объектов недвижимости снос и демонтаж — разные понятия. Демонтаж часто предполагает ручную разборку строения, которая обходится дороже и увеличивает срок уничтожения объекта, но позволяет не причинять ущерба находящимся рядом строениям. Под сносом принято понимать более быстрый, и, как правило, более доступный способ уничтожения путем обрушения всего объекта с использованием спецтехники.

19

Что касается взрыва, то, во-первых, он может применяться только в установленных законом случаях, а во-вторых, всегда, и особенно в городе, представляет определенную опасность для населения, близлежащих зданий и подземных коммуникаций. Обычно он применяется в тех случаях, когда невозможно иным способом разрушить сооружение, или для обрушения промышленных конструкций, когда рядом нет жилой застройки. Применяемые технологии и наличие современной специальной техники и оборудования (гидроножницы, алмазные резаки, гидромолоты, бетоноизмельчители и т.д.) позволяют свести к минимуму определенные неудобства для жителей близлежащих домов.

1.3. Правовые последствия сноса объекта недвижимого имущества: вопросы права собственности, возмещения ущерба, государственной регистрации

Для того чтобы разобраться в правовых последствиях сноса объектов недвижимости необходимо исходить из множества вариантов ситуаций, связанных с ним. Действительно, недостаточно просто перечислить правовые последствия сноса, не установив для себя следующее:

кто принимал решение о сносе — собственник или уполномоченный орган власти;

как долго обладал данным имуществом собственник — приобрел непосредственно перед сносом (и в целях дальнейшего сноса), решив или не решив все необходимые вопросы с прежним собственником (возмещение ущерба, компенсации и т.д.) или владел им длительное время;

статус собственника — юридическое лицо, физическое лицо, индивидуальный предприниматель;

цели сноса (уничтожения) объекта — расчистка территории и осуществление нового строительства или какие-либо иные (например, на строительные материалы);

зарегистрирован ли объект недвижимости в Едином государственном реестре или нет. Иными словами, необходимо иметь достаточно сведений об объекте еще до его

фактического сноса, чтобы представлять реальные последствия этого.

Осуществление организациями и гражданами своих прав в отношении принадлежащих им объектов недвижимого имущества связано с обязательным наличием государственной регистрации прав на такие объекты в соответствии с Законом о регистрации. Государственная регистрация проводится по основаниям, указанным в ст. 17 Закона о регистрации. Основаниями для государственной регистрации указанный Закон называет перечисленные в этой статье документы, свидетельствующие и подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этой же статьей предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимого имущества с указанием его кадастрового (инвентарного) номера, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план земельного участка.

В целях осуществления государственного контроля за градостроительной деятельностью, совершенствования планирования развития территорий и поселений, постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального

20