Снос зданий и сооружений

эти изменения не были зафиксированы документально, не восстанавливать же его перед продажей?

Собственник может принять решение об окончательном сносе (уничтожении) строения и зарегистрировать прекращение права собственности (если, конечно, объект не представляет собой очень сложную конструкцию, не находится в плотной жилой застройке и его уничтожение не требует особых технологических решений). Да и вопрос с налогообложением будет решен.

Объекты, которые были возведены без надлежащего оформления, сносить надо обязательно. Это самовольные строения, и их снос не влечет за собой никаких правовых последствий.

Уничтожение некоторых объектов, или приведение их в первоначальное состояние техническими методами, как правило, не отражается на сумме договора. Понятно, что покупатель приобретает земельный участок, а не объекты недвижимости на нем.

Итак, объект приведен в первоначальное состояние, проверен по документам, изучен план участка и поэтажные планы каждого объекта — после этого можно вызывать техника из органа технической инвентаризации.

Глава 2. Снос жилых домов и проблемы защиты прав их владельцев

2.1. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в домах, подлежащих сносу или реконструкции

Вст. 35 Конституции РФ, в ст. 1 ГК РФ закреплен принцип неприкосновенности собственности, бесспорно являющийся одним из основополагающих принципов права. В то же время законодательством предусмотрена возможность изъятия имущества у собственника (иного законного владельца), в том числе в случаях сноса жилых домов. В рамках настоящей работы рассматриваются вопросы обеспечения жилищных прав граждан в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Внастоящее время порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен ЖК РФ, а также Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

Согласно данному Положению, признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, осуществляется уполномоченной на то межведомственной комиссией.

Остановимся на правовых последствиях процедуры признания дома аварийным и подлежащим сносу. Здесь необходимо отметить, что правовые последствия признания дома аварийным поставлены в зависимость от того, на каком праве граждане занимают жилые помещения в таком доме.

31

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании данного дома аварийным, к собственникам помещений в этом доме требования о его сносе в разумный срок и за счет собственных средств. Необходимо отметить, что данное требование касается не только собственников квартир, но и собственников нежилых помещений в этом доме (например, магазинов, парикмахерских и т.д., часто расположенных на первых этажах жилых домов). Орган, который принял решение о сносе аварийного дома, обязан сообщить о таком решении его собственникам. Если собственники согласны с принятым решением, приступили к его исполнению, то они вправе на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, возвести новый жилой дом, либо произвести отчуждение данного земельного участка.

В случае, если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом каждое жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд в общем порядке, установленном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Изъятие нежилых помещений осуществляется в порядке, установленном ст.

279-283 ГК РФ.

2.2. Выселение нанимателей жилых помещений в связи со сносом дома

Принятие решения о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для расторжения договоров социального найма с гражданами и их выселения (о чем они должны быть уведомлены в письменной форме). Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Заметим, что в данном случае обязанность предоставления другого благоустроенного жилого помещения возлагается именно на тот орган, который принял решение о сносе. Указанная статья ЖК РФ возлагает на наймодателя обязанность заключить новый договор социального найма на другое жилое помещение, причем благоустроенное. В связи с этим на практике возникают вопросы относительно того, предоставлять ли нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи именно благоустроенное жилое помещение, если выселяются эти лица из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Часть 1 ст. 89 ЖК РФ устанавливает, что в связи с выселением вновь

предоставляемое жилое помещение должно быть:

благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором находится;

равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

расположено в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый наниматель.

32

Кроме того, граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.

2.3. Права членов жилищного кооператива при сносе дома

Раздел V ЖК РФ закрепляет правовое положение жилищных и жилищностроительных кооперативов, а также права и обязанности их членов.

Известно, что обычно под снос попадают ветхие, аварийные, грозящие обрушением дома, среди которых достаточно редко бывают кооперативные многоквартирные жилые дома. Тем не менее, при определенных обстоятельствах, под снос может попасть любое жилье вне зависимости от его качественного состояния или каких-либо иных характеристик (например, при изъятии земельных участков для строительства трубопроводов, магистралей и т.д.). Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома производится по правилам ст. 134 ЖК РФ. Согласно указанной статье, если выселению в связи со сносом дома подлежит член кооператива (и члены его семьи), который полностью выплатил паевой взнос, то необходимо применять правила ст. 32 ЖК РФ, установленные для собственников жилых помещений. О применении ст. 32 ЖК РФ более подробно будет сказано в параграфе 4 настоящей главы. Сейчас лишь скажем, что в отношении собственников жилых помещений в случае их выселения законодатель основные вопросы предусмотрел: решение о сносе дома подлежит государственной регистрации, доводится до выселяемых в письменной форме, жилое помещение изымается путем выкупа, условия которого определяются соглашением с собственником.

Несколько иначе законодатель решает вопрос о последствиях сноса кооперативного жилого дома для тех членов кооператива, которые не оплатили полностью свой паевой взнос. Согласно той же ст. 134 ЖК РФ, если выселению в связи со сносом дома подлежит член кооператива (и совместно проживающие с ним члены его семьи), не выплативший полностью паевой взнос, то следует руководствоваться правилами ст. 86 ЖК РФ (о применении данной статьи мы говорили в предыдущем параграфе книги). То есть, таким членам кооператива другие жилые помещения предоставляются по договорам социального найма. Такое положение не может не вызывать определенного непонимания, так как при вступлении в кооператив его члены в итоге рассчитывали стать собственниками жилых помещений, а не нанимателями по договорам социального найма. К тому же не решен вопрос о том, подлежит ли возмещению денежная сумма, уже уплаченная членом кооператива. Вопрос не праздный, если учесть, что суммы могут быть весьма значительными, особенно в случае выплаты пая на момент выселения чуть ли не в полном объеме.

Кроме того, в случае сноса кооперативного дома могут быть нарушены имущественные права самого кооператива, являющегося собственником жилых помещений (части жилых помещений), а также, возможно, и собственником земельного участка. Однако данные вопросы законодательством детально не урегулированы.

33

3.4. Права собственника жилья при изъятии земельного участка для

государственных или муниципальных нужд.

Ранее действовавшее законодательство предоставляло определенные гарантии гражданам, дома которых подлежали сносу в связи с изъятием земельных участков. Так, согласно ст. 137-139 Жилищного кодекса РСФСР, в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд данным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Помимо этого, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставлялось право использовать материалы после разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. Кроме того, по желанию граждан исполкомы местных Советов народных депутатов должны были обеспечивать им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир. Также закон предусматривал возможность (по желанию граждан) переноса и восстановления на новом месте жилых домов и строений, подлежащих сносу, либо сооружения на новом месте жилых домов, строений, устройств, которые затем передавались этим гражданам в собственность, но без возмещения стоимости сносимых объектов.

Каков же сейчас порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд?

В настоящее время в ст. 32 ЖК РФ определяет основания и порядок изъятия у собственника его жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, устанавливая при этом и определенные гарантии обеспечения жилищных прав собственника. Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, причем выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 32 ЖК РФ, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Анализ данной нормы показывает, что уполномоченный орган вначале принимает решение об изъятии земельного участка, а в дальнейшем уже решение об изъятии жилого помещения. Как решение об изъятии соответствующего земельного участка, так и решение об изъятии жилого помещения подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 279 ГК РФ, ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). Излишне говорить, что решение, которое было принято неуполномоченным органом, не имеет юридической силы. Порядок и основания государственной регистрации прав на недвижимость регулируются Законом о регистрации. Какого-либо четкого правового регулирования, связанного с

34

порядком регистрации решений уполномоченных органов об изъятии земельных участков или иных объектов недвижимости, в данном законе нет. Решения регистрируются органом по государственной регистрации как ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение и земельный участок с обязательным уведомлением правообладателя этой недвижимости.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкупная цена жилья, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение должно включать в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан в письменной форме уведомить собственника о принятом решении и о дате государственной регистрации такого решения не позднее чем за год до предстоящего изъятия. В данном случае надлежащим порядком уведомления будет направление собственнику заказного письма с уведомлением о вручении. До истечения года со дня уведомления собственника выкуп жилого помещения допускается только с его согласия.

Закон не устанавливает какого-либо предварительного согласования с субъектом права о возможности изъятия в дальнейшем его недвижимого имущества. Лицо, у которого будет изыматься имущество, лишь уведомляется о принятом решении, ставится перед фактом, и далеко не всегда в этом случае интересы субъекта права и уполномоченного органа в отношении изымаемого имущества совпадают. Однако уведомительный характер вовсе не означает полного игнорирования интересов собственника, и уж тем более не должен вести к нарушению установленного порядка изъятия жилого помещения и (или) земельного участка.

Например, суд отказал истцу (собственнику квартиры в доме, уничтоженному пожаром) в иске о возмещении вреда путем восстановления в натуре жилого дома, так как было доказано, что пожар произошел до принятия администрацией города решения о сносе и, соответственно, до совершения действий по сносу остатков строения. В то же время, суд не исключил возможность причинения вреда истцу путем распоряжения без согласия истца его имуществом, сохранившимся после пожара. Иными словами, принятое решение о сносе дома (остатков дома) и сам снос были осуществлены без согласия собственника и учета его интересов, что и послужило поводом к обращению в суд.6

При изъятии имущества необходимо достигать максимального баланса интересов сторон, так как речь идет о жилье, ценность которого для людей трудно переоценить. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Сюда относятся убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением этого права, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

6 Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2004 г. № А57-9945/02-3-11.

35

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение. Так как на практике при этом возникает масса вопросов (например, жилое помещение требует ремонта, и, соответственно, встает вопрос о возмещении затрат), рекомендуется в заключаемом соглашении подробно предусматривать условия предоставления иного жилья.

В том случае, если собственник жилья не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилья или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилья уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, принятие решения об изъятии жилого помещения, в принципе, не ограничивает права собственника. С момента государственной регистрации решения об изъятии и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник данного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилья в соответствии с его назначением. Так, собственник вправе заключать договоры об отчуждении данного имущества (купли-продажи и т.д.), однако обязан сообщить новому собственнику об имеющихся обременениях. В тоже время, законодатель определил, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилья. Иными словами, затраты, произведенные собственником и направленные на приращение (особенно значительное и никак не связанное с текущими необходимыми затратами) стоимости жилья в этот период, возмещаться ему не будут. Однако здесь хочется уточнить следующее. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан уведомить об этом собственника. То есть, до получения уведомления собственник не знает о принятом решении. А если собственник осуществит значительные вложения в жилое помещение в период после принятия решения (о котором он не знает), но до получения соответствующего уведомления, будут ли возмещаться ему понесенные затраты? Считаем, что ответ должен быть положительным, так как лицо не знало и не могло знать в данный период времени о решении принятом уполномоченным органом.

Что касается изъятия, в том числе путем выкупа самих земельных участков для государственных или муниципальных нужд, то ст. 49 ЗК РФ определяет те исключительные случаи, когда это допускается. Эти случаи, как мы уже отмечали выше, связаны с выполнением международных обязательств РФ; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения; иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Статья 32 ЖК РФ не определяет, на каком праве собственник жилого помещения пользуется соответствующим земельным участком, на котором находится данное жилое помещение. Вопрос этот представляется весьма актуальным, поскольку в определенных

36

случаях мы должны говорить не только о законодательных гарантиях обеспечения жилищных прав, но также и земельных прав собственника жилого помещения. Анализируя ст. 32 ЖК РФ многие понимают под собственником жилого помещения в первую очередь собственника жилья в многоквартирном доме, концентрируя свое внимание на вопросы выкупа данного жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, находящего под этим домом. Между тем, изъятие у собственника частного жилого дома, под которым ЖК РФ понимает индивидуально-определенное здание (ст. 16 ЖК РФ), ставит вопросы возмещения собственнику стоимости не только жилого помещения, но и иных строений и сооружений, находящихся на изымаемом земельном участке и попавшие под снос.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии соблюдения гарантий интересов собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов соответствующих земельных участков. В соответствии со ст. 63 ЗК РФ, изъятие земельных участков осуществляется только после решения всех вопросов, связанных с их выкупом, возмещением стоимости строений на них, убытков и т.д.

Лица, обладающие правами на земельные участки, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии участков.

Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то законодатель также определил соответствующие права собственников жилых помещений в таких домах в отношении указанных земельных участков. При этом надо иметь в виду следующее: оформлены ли надлежащим образом права собственников жилых помещений в отношении земельных участков под домами или нет. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в

действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же надлежащим образом долевая собственность не оформлена, то собственникам жилых помещений необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета. Собственники жилых помещений, став собственниками общей долевой собственности, при определении выкупной цены имеют право требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей им доли в общей собственности на земельный участок.

Еще одним случаем, когда возможно изъятие жилых помещений у граждан (иногда весьма масштабное), является развитие застроенных территорий.

Федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» создал определенные условия для увеличения объемов жилищного строительства, убрав при этом ряд административных барьеров. Данный закон внес изменения в некоторые законодательные акты с целью упрощения процедуры предоставления земельных участков под жилищное строительство. Так, ГрК РФ дополнен ст.46.1- 46.3, которые определяют порядок развития уже застроенных территорий.

37

Решение о развитии застроенных территорий принимается органом местного самоуправления, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Решение может быть принято только в том случае, если на застроенной территории расположены:

многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории могут быть расположены также иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Если на застроенной территории будут расположены иные объекты, помимо указанных выше, ее предоставление в целях развития невозможно.

Согласно ч. 11 ст. 32 ЖК РФ , если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в данном доме требование о его сносе или реконструкции. При этом срок, установленный для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома, должен составлять не менее шести месяцев. В случае, если собственником (собственниками) многоквартирного дома в течение данного срока не будет подано заявление на получение разрешения на вышеуказанные действия, то земельный участок, на котором расположен такой дом, и жилые помещения в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд по правилам, установленным ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Надо отметить, что до истечения установленного срока изъятие земельного участка допускается только с согласия собственника.

Развитие указанных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ).

Данный договор заключается органом местного самоуправления, как правило, с победителем открытого аукциона на право его заключения. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

Среди прочих, существенными условиями рассматриваемого договора также

являются:

 обязательство лица, заключившего договор с уполномоченным органом, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой

38

принято решение о развитии, а также указываются максимальные сроки выполнения данного обязательства (п. 4 ч .3 ст. 46.2 ГрК РФ);  обязательство лица, заключившего договор, уплатить выкупную

цену за изымаемое на основании решения уполномоченного органа жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, с указанием максимального срока выполнения данного обязательства.

2.5. Основные способы защиты прав и интересов собственников и нанимателей жилых помещений в домах, подлежащих сносу

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. В ст. 12 ГК РФ приведен перечень

основных способов защиты гражданских прав:

признание права;

восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения;

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащита права;

присуждение к исполнению обязанности в натуре;

возмещение убытков;

взыскание неустойки; компенсация морального вреда;

прекращение или изменение правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Перечень этот не является исчерпывающим, законом могут устанавливаться и иные способы защиты.

ЖК РФ закрепляет право граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими (ст. 1 ЖК РФ). Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. В ст. 2 ЖК РФ определено, что органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства, в

39

установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Могут ли граждане эффективно отстаивать свои права и интересы в случаях, если их дом «попал под снос»? Могут. Только им необходимо знать, как правильно это можно сделать, как использовать все средства, предоставленные законодательством, и, если хотите, четко определить «тактические и стратегические цели и задачи» при отстаивании своих прав и интересов.

Граждане, пытаясь решить свои проблемы, связанные со сносом жилых домов, часто слышат совет специалистов: «Обращайтесь в суд». Бесспорно, совет обратиться в суд за разрешением возникших вопросов юридически правилен, но не всегда тактически верен.

Собственнику сносимого жилья (а также и нанимателю) в конечном счете нужны не затяжные судебные споры, не сам «процесс» изъятия жилья, а результат, при котором он будет восстановлен в своих жилищных правах, получит какую-либо компенсацию. Добиться этого можно, только если знать ответы на несколько вопросов.

1.Какими правами обладают собственник и наниматель?

2.Кто вправе принимать решения об изъятии жилья?

3.С кем придется решать спорные вопросы — только с государственными и муниципальными органами или также со сторонними организациями?

4.Если спорные вопросы решаются со сторонними организациями, то каков объем их правомочий при сносе жилья?

5.Кто и когда вправе инициировать судебный спор?

Как уже упоминалось выше, изъятие собственности (жилья) допускается лишь на основании решения государственного или муниципального органа. Кроме того, изъять жилое помещение собственника возможно только для государственных и муниципальных нужд. Что же происходит на практике?

Известно, что земля, на которой находятся попавшие под снос строения, как правило выделяется под жилищное или иное строительство коммерческим организациямзастройщикам. Строения, находящиеся на выделенном земельном участке, должны быть снесены застройщиком (часто это является необходимым условием при предоставлении ему земельного участка). Однако вопросы изъятия жилья при передаче коммерческой организации земельного участка (в аренду или в собственность) законодательно не урегулированы. Таким образом, предоставление земельного участка для строительства не может служить основанием для волевого изъятия жилья исходя из государственных или муниципальных нужд. Приступая к строительству, застройщик преследует коммерческую цель, он не действует в государственных или муниципальных интересах.

Надо сказать, что еще в период действия старого ЖК РСФСР (но при действующем новом ГК РФ) судебная практика строилась на том, что принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и только по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Например, было отменено судебное решение о выселении М. и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения на основании того, что постановлением главы администрации города земельный участок, в границах которого

40