Задача 1

ООО заключило договоры аренды помещений под гостиницу и туристический комплекс, расположенные в лесу у подножия гор, на берегу озера, недалеко от шоссе, идущему к морю, к курортным городкам и историческим местам. Гостиница и туркомплекс всегда были заполнены туристами, отдыхающими курортниками. С учетом удачного места расположения гостиницы и туркомплекса арендная плата за них была установлена значительно выше, чем за аналогичные помещения в других местах.

Вскоре из-за резкого ухудшения экономических условий в этом районе, исчезновения источников минеральных и лечебных вод в связи с происшедшим землетрясением, количество отдыхающих туристов, курортников резко снизилось, большинство номеров туркомплекса пустует, плату за них пришлось снизить. Гостиница в результате землетрясения сильно пострадала, стала непригодной для проживания в ней, восстановлению не подлежит. Это значительно снизило доходы арендатора, которые не покрывают его расходов по арендной плате.

Арендатор попросил арендодателя изменить условия договора аренды туркомплекса, снизить размер арендной платы и разрешить сдавать в субаренду некоторые помещения, входящие в туркомплекс; расторгнуть договор аренды гостиницы, вернуть ему арендную плату, внесенную за два месяца до землетрясения.

Имеются ли основания для изменения и расторжения договора аренды? Что предпринять арендатору при отклонении его предложений арендодателем?

Ситуация арендатора сложная, но есть основания как для изменения, так и для расторжения договоров аренды, опираясь на Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Рассмотрим каждый договор отдельно:

Договор аренды туркомплекса:

* Изменение условий договора (снижение арендной платы): Основание для изменения условий договора аренды туркомплекса есть, ст. 619 ГК РФ позволяет изменить условия договора аренды по соглашению сторон. Изменение существенных условий договора (в данном случае – арендной платы) возможно только по соглашению сторон. Поскольку обстоятельства существенно изменились (резкое снижение количества туристов из-за землетрясения и исчезновения источников минеральных вод), арендатор вправе обратиться к арендодателю с предложением о снижении арендной платы. Арендатор может ссылаться на ст. 451 ГК РФ (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Для применения этой статьи необходимо доказать, что: 1) изменение обстоятельств носит непредвиденный характер; 2) эти обстоятельства существенно изменили договорное соотношение; 3) сторона, требующая изменения договора, не создала этих обстоятельств. Землетрясение и исчезновение источников минеральных вод подходят под эти критерии.

* Субаренда: Возможность субаренды должна быть прописана в договоре аренды. Если договор это прямо не запрещает, арендатор может предложить арендодателю включить пункт о субаренде в дополнительное соглашение к договору. В противном случае, субаренда без согласия арендодателя будет являться нарушением договора.

Договор аренды гостиницы:

* Расторжение договора: В связи с уничтожением гостиницы в результате землетрясения, договор аренды гостиницы подлежит расторжению в силу ст. 619 ГК РФ. Предмет договора (гостиница) уничтожен, и дальнейшее исполнение договора невозможно. Арендатор имеет право требовать возврата арендной платы за период, когда он не мог пользоваться гостиницей (за два месяца до землетрясения, как он просит). Возврат арендной платы за оставшийся период может быть частичным, в зависимости от того, как это прописано в договоре.

Действия арендатора при отклонении предложений арендодателем:

Если арендодатель отказывает в изменении условий договора аренды туркомплекса или в расторжении договора аренды гостиницы, арендатор может:

1. Обратиться в суд: Арендатор имеет право обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды туркомплекса на основании ст. 451 ГК РФ и о расторжении договора аренды гостиницы на основании ст. 619 ГК РФ, с требованием о возврате арендной платы. Для успешного разбирательства необходимо представить доказательства существенного изменения обстоятельств (экспертизы, отчеты о количестве туристов, договоры с туроператорами и т.д.).

2. Досудебное урегулирование: Перед обращением в суд, арендатору стоит попробовать договориться с арендодателем, предложив компромиссные варианты.

В заключение, арендатор имеет веские основания для изменения условий договора аренды туркомплекса и расторжения договора аренды гостиницы, а также для возврата части арендной платы. Однако, успех его действий будет зависеть от доказательной базы, представленной в суде (если дело дойдет до суда), и от формулировок в самих договорах аренды.

1. Основания для изменения условий договора аренды туристического комплекса:**

Согласно **ст. 451 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)**, изменение договора возможно в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

- **Существенное изменение обстоятельств**:

- Экономические условия в районе резко ухудшились.

- Землетрясение привело к снижению привлекательности туристического комплекса.

- Значительное снижение потока туристов (основной источник дохода арендатора).

Эти факторы могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, если арендатор сможет доказать, что при заключении договора он исходил из иных условий (стабильной туристической обстановки).

- **Результат**:

Если арендатор докажет существенное изменение обстоятельств, он вправе требовать:

- Снижения арендной платы.

- Разрешения на субаренду для частичного восстановления убытков.

2. Основания для расторжения договора аренды гостиницы:**

Согласно **ст. 619 и 451 ГК РФ**, договор аренды может быть расторгнут в случае:

- **Невозможности использования имущества**. Гостиница непригодна для проживания из-за землетрясения и не подлежит восстановлению. Это объективное основание для расторжения договора.

- **Прекращения оснований для использования объекта аренды**.

Если гостиница не может быть использована по назначению, арендатор может:

- Требовать расторжения договора.

- Возврата арендной платы за период, в течение которого пользоваться помещением стало невозможно (в данном случае — за два месяца).

3. Что предпринять арендатору при отклонении предложений арендодателем?**

Если арендодатель откажется удовлетворить предложения арендатора, последний может:

#### **А. Обратиться в суд:**

1. **Изменение договора аренды туристического комплекса:**

- Подать иск на основании **ст. 451 ГК РФ**, обосновав существенное изменение обстоятельств и необходимость снижения арендной платы.

- Запросить разрешение на сдачу помещений в субаренду (если это не запрещено договором или законом).

2. **Расторжение договора аренды гостиницы:**

- Подать иск о расторжении договора на основании **ст. 619 ГК РФ** (непригодность имущества для использования).

- Требовать возврата неосновательного обогащения в виде уплаченной наперед арендной платы за два месяца (**ст. 1102 ГК РФ**).

#### **Б. Уведомить арендодателя о прекращении пользования имуществом:**

В случае невозможности использования гостиницы, арендатор обязан уведомить арендодателя об этом, чтобы минимизировать свои убытки.

#### **В. Требовать перерасчета арендной платы за туркомплекс:**

На основании ухудшения условий аренды можно потребовать перерасчета арендной платы, обратившись в суд или организовав переговоры с арендодателем.

**Заключение:**

Основания для изменения условий договора туристического комплекса и расторжения договора гостиницы у арендатора имеются, учитывая существенное изменение обстоятельств и непригодность имущества для использования. Арендатору рекомендуется начать с переговоров с арендодателем, а при отказе обратиться в суд для защиты своих интересов.