Задача 12

ИП Воропаев арендовал у ООО «Стальконструкция» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды ИП Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Стальконструкция», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить договор с другим арендатором.

Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Стальконструкция» отказали Воропаеву в его требовании, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды. Договор аренды был заключен с третьим лицом.

Решите спор. Что такое преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, и при каких условиях арендатор может этим правом воспользоваться?

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. 14 По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 1

Необходимыми условиями реализации такого права являются: 1

• надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора аренды; 1

• отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды; 1

• письменное уведомление арендатором арендодателя о своём желании заключить новый договор, совершённое в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора; 1

• намерение арендодателя после окончания срока действия договора передать имущество в аренду. 1

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 24

Понятие преимущественного права арендатора

Преимущественное право арендатора (статья 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что арендатор может иметь право на заключение нового договора аренды на новый срок при условии, что это право предусмотрено в самом договоре аренды. Важно также отметить, что арендатор должен уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться этим правом до истечения срока действия текущего договора.

Нормативные статьи Гражданского кодекса

1. Статья 621 Гражданского кодекса (Преимущественное право арендатора): Эта статья гласит, что если арендатор намерен воспользоваться своим правом на продление договора, он должен уведомить арендодателя об этом до окончания срока действия текущего договора. Отказ арендодателя заключить новый контракт с текущим арендатором не является законным, если арендатор предоставил подобное уведомление.

2. Статья 610 Гражданского кодекса (Обязанности арендодателя и арендатора): Данная статья указывает, что арендатор обязуется вернуть помещением в состоянии, установленном в договоре. В случае неосвобождения помещения арендатор нарушает свои обязательства. Однако, если имеется намерение продлить договор аренды, это право должно быть подтверждено в письменной форме.

3. Статья 594 Гражданского кодекса (Изменение и расторжение договора аренды): Эта статья подразумевает, что условия аренды могут быть изменены по соглашению сторон. В данном случае Воропаев должен был в свое время сообщить о намерении продлить аренду, чтобы изменить условия договора.

Решение спора

1. Нарушение права Воропаева: В данной ситуации ИП Воропаев не уведомил ООО «Стальконструкция» о своем намерении воспользоваться своим преимущественным правом на продление договора аренды до истечения срока договора. Это является ключевым моментом, так как, согласно статье 621 Гражданского кодекса, уведомление об использовании права является обязательным.

2. Заключение договора с третьим лицом: Представители ООО «Стальконструкция» законно заключили договор аренды с третьим лицом после истечения срока аренды с Воропаевым, поскольку тот не выразил своего желания продлить договор в письменной форме. С точки зрения законодательства, если арендатор не уведомил арендодателя о намерении продлить аренду, арендодатель имеет право на свободное распоряжение помещением.

Заключение

В условиях данного спора Воропаев не сможет законно оспорить требование ООО «Стальконструкция» по освобождению помещения, так как:

• Он не уведомил арендодателя о намерении продлить аренду.

• Договор аренды со стороны завода завершился, и арендодатель вправе заключить новый договор с другим лицом.

Таким образом, ИП Воропаев обязан освободить помещение, так как его преимущественное право не было реализовано в установленный законом срок. Для успешной защиты своих интересов в будущем ему следует следовать процедуре уведомления арендодателя о намерении продлить договор аренды до истечения его срока.