Тема 4. Понятие и правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
Задача 1.
Иванов, работающий водителем автобуса в Яргортрансе, получил по наследству земельную долю в составе сельскохозяйственного предприятия ЗАО «Восток». Он обратился к ЗАО с требованием о выделе ему земельного участка в натуре, соответствующего его доле, для организации фермерского хозяйства. ЗАО отказало в выделе участка по мотивам того, что Иванов должен уйти с работы, получить сельскохозяйственную специальность, как этого требует закон, а уже потом ему будет выделен земельный участок. Оцените ситуацию.
РЕШЕНИЕ
Выдел земельной доли регулируется в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности
1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Следовательно, так как Иванов после передачи наследства стал собственником земельной доли в составе сельскохозяйственного предприятия ЗАО «Восток» в соответствии с ФЗ № 101 он имеет право на выдел земельного участка в натуре.
В законодательстве нигде не указано о том, что собственник участка обязан получать сельскохозяйственную специальность.
Вывод: Отказ ЗАО «Восток» неправомерен
Задача 2.
Петров, имеющий земельную долю в составе земель реорганизованного колхоза « Русь», обратился с просьбой о выделе ему в натуре части земельной доли для индивидуального жилищного строительства. Петров проживает с семьей в многоквартирном доме в селе Пестрецово и арендует по договору с сельской администрацией земельный участок под огород площадью 0,3 под огород. Размер испрашиваемого участка соответствует нормам предоставления земельных участков для указанной цели.
РЕШЕНИЕ
В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Довольно часто у некоторых сособственников возникает необходимость прекратить право общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, в случае выдела доли образуется один или несколько земельных участков и у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок. Если участников долевой собственности несколько, то в случае выдела одного из них, оставшиеся ее участники утрачивают также право долевой собственности.
В то же время, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании и т.п
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
ЗК РФ
Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)
Задача 3.
Для строительства дороги областного значения государственному предприятию «Яравтодор» были отведены земли сельскохозяйственного предприятия: 20 га в постоянное пользование с исключением из земель сельскохозяйственного предприятия и 10 га во временное срочное пользование для производства строительных работ по укладке полотна дороги.
В соответствии с постановлением губернатора субъекта РФ и договором с с\х предприятием «Яравтодор» был обязан: снять плодородный слой на всей площади отведенного участка и сохранить его для последующей рекультивации; на 10 га временно занимаемых земель провести рекультивацию и вернуть их состоянии пригодном для дальнейшего использования в сроки по мере строительства дорог, но не позднее года с момента окончания работ; возместить убытки в связи с изъятием 20 га пашни, за 10 га возместить неполученный доход за один календарный год. Земли, переданные во временное пользование, должны быть возвращены с\х предприятию до 10 апреля( срок начала полевых работ).
Строительство дороги осуществляло ДРСУ «Пречистое»- структурное подразделение «Яравтодор». Однако по окончании строительства были допущены следующие нарушения:
- при производстве работ дорожной техникой был нарушен почвенный слой на смежных землях на площади 2 га,
-«Яравтодор» не возвратил в срок 5 га временно занимаемых земель, в связи с чем они не могли быть использованы по назначению в текущем году,
-«Яравтодор» неоднократно переносил сроки расчета с с\х предприятием в счет компенсации убытков.
РЕШЕНИЕ
1.Статьи 75 и 76 ЗК РФ Относительно пункта первого в задаче.
при производстве работ дорожной техникой был нарушен почвенный слой на смежных землях на площади 2 га. Отсюда следует, что «Яравтодором» было осуществлено правонарушение.
2. Относительно второго пункта в задаче. Статья 57 ЗК РФ
Речь идет о возмещении упущенной выгоды с 5 га земли в текущем году. О возмещении убытков, в том числе упущенной выгоды, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков говорится в статье 57 ЗК РФ. Согласно данной статьи, упущенная выгода должна быть возмещена с/х предприятию, возмещать её обязан «Яравтодор»
3. Относительно пункта 3.
Необходимо было определить, предусмотрена ли в договоре между Яравтодором и с/х предприятием выплата неустойки со стороны Яравтодора в случае нарушения сроков выплаты или исполнения своих работ.
Если бы это было предусмотрено, то можно ссылаться на ГК РФ.
Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
Задача 4.
Сидоров имеет в собственности 20 га сельскохозяйственных земель, предоставленных ему в 2000 году для ведения фермерского хозяйства. За прошедшие годы плодородие земель ухудшилось и требует проведения дорогостоящих работ по его повышению. Сидоров хотел бы продать 5га земель своему соседу для устройства пасеки, а остальные 15 га использовать в качестве залога для получения кредита в банке. Не зная порядка оформления подобных сделок, Сидоров обратился за консультацией.
РЕШЕНИЕ
В соответствии с положениями ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества в собственность покупателя передается земельный участок, который должен быть четко определен (указаны соответствующие данные) в самом договоре (ст.ст. 549, 554 ГК РФ).
Земельный кодекс также однозначно определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в результате государственного кадастрового учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. При этом каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.
Поскольку права на недвижимость подлежат государственной регистрации, собственник должен будет зарегистрировать свое право на вновь образованный участок (т.е. получить свидетельство, которое и удостоверяет право на объект недвижимости), после чего уже сможет заключить договор купли-продажи этого участка.
Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Следует учитывать, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ (муниципальное образование) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
(по этой норме он может оставшуюся землю заложить)
Задача 5.
Агрофирма «Русь» передала 50 га пашни в аренду промышленному предприятию для ведения подсобного сельскохозяйственного производства сроком на 15 лет, а также 50 га было внесено в уставный капитал акционерного общества, которое было создано для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса. Определите правомерность аренды указанных земель и внесения права пользования земельным участком в уставный капитал АО.
РЕШЕНИЕ
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Согласно п. 1, 2 и 3 ст. 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ: «Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом».
ФЗ №101 от 24.07.2002 (ред. от 28.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Пункт 3 этого же закона 3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)
СЛЕДОВАТЕЛЬНО АРЕНДУ они заключить могут
Таким образом, сама передача земли в аренду является правомерной, в силу того что законом не установлено ограничений по данной сделке.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО), а также ст. 99 ГК РФ уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами.
Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, включая исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Право аренды недвижимости, в том числе земельного участка, является имущественным правом и, следовательно, объектом гражданских прав.Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, за исключением случаев, установленных ГК РФ (ст. 129 ГК РФ).
Внесение 50 га земель в уставной фонд АО, так же является правомерным так собственник земельного участка имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом всеми не запрещенными законом способами согласно ст. 209 ГК РФ.
Задача 6.
По землям крестьянского(фермерского)хозяйства Пашина лесовозами, принадлежащими лесозаготовительной организации самовольно была проложена дорога для вывоза древесины с лесных делянок. В результате этого был нарушен почвенный покров, образованы ямы, глубокие колеи. На площади 2 га земля была приведена в негодность и не могла использоваться для посева в текущем сельскохозяйственном году. По требованию фермера управлением сельского хозяйства района была создана комиссия, которая установила, что порчей земли фермеру были причинены убытки в размере 41 700 руб., в том числе 21 000 руб.- расходы дл приведения участка в первоначальное состояние(выравнивание, насыпка грунта, внесение удобрений), 20 700 руб.-неполученный урожай текущего года.
Лесозаготовительная организация отказалась возместить убытки в добровольном порядке, мотивируя тем, что фермер пока не произвел никаких расходов по восстановлению земли, почвенный покров хотя и нарушен, но почва осталась на месте. Упущенная выгода также не подлежит возмещению, так как нарушенный участок до этого не использовался.
РЕШЕНИЕ
Согласно ст. 15 ГК РФ, Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лесозаготовительная фирма должна возместить убытки фермеру, несмотря на то, что фермер еще не произвел никаких расходов по восстановлению земли. т.к. ГК РФ понимает под убытками расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвестидля восстановления нарушенного права.
Следуя из условия задачи, ущерб земельному участку был причинён.
Даже если в предыдущем году данный земельный участок не использовался для посевных работ, то это не исключает того, что посевные работы предполагалось проводить в текущем году, поэтому лесозаготовительная организация должна будет возместить причинены убытки 20 700 руб.- неполученный урожай текущего года, то есь ту сумму, которую установила созданная комиссия.
Таким образом, лесозаготовительная организация должна возместить ущерб в полном объёме.
Задача 7.
Ковалев приобрел у Переславского муниципального района в собственность по договору купли-продажи земельный участок площадью 50 га из состава земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Поскольку Сергеев проживал в Москве, он передумал заниматься фермерским хозяйством и решил продать земельный участок своему другу для строительства дачных домиков, так как участок расположен недалеко от озера Плещеево.
Оцените ситуацию.
РЕШЕНИЕ
В соответствии со ст. 8 федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное правопокупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, ОМСУ о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Таким образом, Сергеев (Ковалев) не может продать участок своему другу, если первоначально не оповестит о продаже администрацию Ярославской области или администрацию Переславского МР. Также, в соответствии с ч. 4 ст. 8 ФЗ №131 сделка, совершенная с нарушением данных требований, является ничтожной.