5. Земельная рента и её формы. Цена земли
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник.
Особенно большое внимание экономическая теория уделяет земельной ренте, то есть ренте в сельском хозяйстве. Это объясняется тем, что на протяжении длительного периода времени сельское хозяйство было ведущей отраслью экономики.
Итак, земельная рента возникает благодаря, во-первых, неоднородности земли и, во-вторых, её ограниченности.
С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. К. Маркс писал: «Какова бы ни была специфическая форма ренты, веем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что земельная рента, в спою очередь, предполагает земельную собственность...».
На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.
Существует еще одна трактовка, которая считает ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX века. Оно было порождено нашумевшей книгой Генри Джорджа «Прогресс и бедность». Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.
Важным условием возникновения земельной ренты является факт ограниченности предложения земли. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.
Рента как факторный доход может быть рассмотрена на основе концепции предельных продуктов. Именно размеры предельных продуктов определяют вклад, соответственно, долю каждого из факторов производства. Размер земельной ренты может быть определен «остаточным методом», когда из общей величины созданного продукта (стоимости выращенного урожая) вычитается совокупная величина заработной платы.
Предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, следовательно, графически кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию (рис.1). На рис. 1буквами SS обозначена кривая предложения земли, DD - кривая спроса на землю, точка Е — это уровень арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков. Предположим, что уровень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки Е. Что же тогда произойдет? Предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать трудности со сдачей земли в аренду и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом на участки земли, будут повышать арендную плату. Таким образом, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.
Понятие ренты связывается с неэластичностью предложения земли. Действительно, если бы в результате увеличения спроса на землю и соответствующего роста цен могло бы расшириться и предложение, то со временем уровень ренты мог бы понизиться. Ведь так и происходит в тех сферах, где предложение факторов производства отличается эластичностью: например, рост цен на автомобили вызовет увеличение предложения этого товара, и цены на него понижаются (при прочих равных условиях); равновесная цена через определенный отрезок времени устанавливается на более низком уровне.
Рисунок 1- Кривые спроса и предложения земли
Неэластичность предложения — это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты. Другая проблема заключается в том, что сам спрос на землю (для сельскохозяйственных целей) является производным спросом (как и спрос на другие факторы производства).
Неоклассическая теория выводит стоимость факторов производства из стоимости конечного продукта, для изготовления которого понадобились те или иные производственные ресурсы. Все это в полной мере относится и к спросу на землю и, соответственно, величине земельной ренты. Например, если цена на пшеницу снизилась (потребители стали меньше употреблять в пищу белого хлеба, не желая набирать вес и портить фигуру), то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут стремиться вниз (рис.2). Из графика видно, что производный спрос на землю уменьшился, т. е. кривая спроса переместилась из положения DD в положение D1D1. Цена равновесия (арендная плата) упала с уровня R до уровня R1. Все изложенное выше относится и к спросу на землю для несельскохозяйственных целей. Важно подчеркнуть идею неоклассиков о производном характере спроса на землю.
Проблема производного спроса на землю еще раз подчеркивает взаимосвязанный характер уровней равновесных цен на различных рынках: рынке товаров, рынке капитала, рынке труда и рынке земли.
Рисунок 2 - Зависимость ставок арендной платы от уменьшения спроса
В настоящее время в развитых странах прослеживается тенденция к соединению земельного собственника и предпринимателя в одном лице. Однако и при этом рентные отношения не исчезают. В стоимость продукции сельского хозяйства включаются наряду с материальными затратами, зарплатой, нормативная прибыль и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство. В этом случае в некоторой литература такая рента носит название условно начисляемой ренты.
Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать своё право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся собственностью собственника земли, и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено монополией частной собственности на землю.
Предприниматель берётся за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента – это форма экономической реализации собственника на землю. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.
Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то цена земли зависит от двух величин: 1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка; 2) ставки депозитного процента.
Приобретая земельный участок, покупатель стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.
В связи с этим становится понятным привлечение размера депозитного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что приносит доход, рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка.
Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход:
Величина времени в этой формуле применительно к покупке земли не учитывается. Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 12 000 долл., ставка депозитного процента - 6%, то цена земли составит: (12 000/6%)100% = 200 000 долл.
Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.
Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.
На цену строительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. Однако совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительного участка - это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью, поскольку любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов.
Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка - это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые этот участок может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий, а также материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что там будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них. Поэтому А. Маршалл ввел понятие «общественной стоимости» земли в таких случаях. Та же часть годовой стоимости, которую можно отнести на счет труда и издержек индивидуальных землевладельцев, получила название «частной стоимости».
В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 80-х г.г. в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении воздействовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х г.г., доходящий до 18-21%).