недвижимость2

Выделить ос­новные факторы внешней среды, определяющие направления и темпы развития рынка недвижимости РФ ( в т.ч. г. Москвы ). Провести анализ и сделать выводы относительно перспектив развития рынка недвижимости в России и г. Москве.

Введение

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок. Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует: - национальный уровень, - региональный уровень, - локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

Основные факторы

Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и самый абстрактный. Тем не менее, понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе. На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости: - Уровень социально-экономического развития страны (определяет динамику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости);

- Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Европы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.);

- Особенности господствующей в стране экономической доктрины, политики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах);

- Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики);

- Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость);

- Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по-видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости. Это факторы внешней среды.

В таблице перечислены факторы и их влияние на рынок недвижимости.

Факторы внешней среды	Степень влияния факторов
Социальные: Численность населения, возрастные и социальные группы; Уровень и динамика доходов населения; Высокий уровень потребительских предпочтений на качественную недвижимость; Статусность недвижимости: готовность потребителя платить больше за недвижимость, расположенную в престижных районах.	Степень влияния очень высокая. Повышение уровня благосостояния населения, рост требований потребителей к качеству жилья являются определяющими факторами успешности развития рынка.
Технологические: Использование новых технологий по производству строительных материалов; Качественное и современное оснащение домов.	Степень влияния высокая, так как развитая инфраструктура, экологическая обстановка, использование современных технологий влияет на качество домов, их внешний вид и стоимость.
Экономические: Увеличение потока инвестиций в экономику; Уровень экономического роста; Покупательная способность потребителей.	Степень влияния очень высокая в связи с тем, что благосостояние потребителя напрямую определяет спрос на рынке, и соответственно влияет на развитие рынка в целом.
Политические: Повышение рейтинга России как инвестиционно привлекательной страны с невысокой долей риска; Реализация целевых жилищных программ; Интеграция России в мировую экономику; Законодательная база (налоговая, арендная, строительная); Политическая ситуация в России.	Влияние данной группы факторов значительное. Стабильная политическая ситуация повышает уровень доверия и инвестиционную привлекательность российского рынка. Стабилизация политических факторов напрямую влияет на развитие рынка недвижимости.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения. Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке, и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта. На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие. Заключение

В настоящее время рынок недвижимости Москвы и России находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки должны тянуть стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив.

А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

Эти обстоятельства и приводят к общему виденью прогноза цен на недвижимость в Москве, Подмосковье и России в целом на 2013 год и далее, пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике. Существенно снизиться цены не могут по причине инфляции, которая в ближайшие годы, скорее всего, будет только нарастать. Сильно вырасти они также не могут по причине всего накопившегося макроэкономического негатива. Поэтому, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

Список используемой литературы :

1. http://www.creativeconomy.ru/articles/4800/

2. http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Analitics/SertifikaciyaAnalyst/Recommendation/Prognostics/default.aspx

3. http://do2.gendocs.ru/docs/index-395214.html?page=2#1055119

4. http://www.acirn.ru/forecast/

5. http://www.irn.ru/news/81204.html