10. Порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение является административным и он отнесен к компетенции органов местного самоуправления. То есть, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе принимает глава органа местного самоуправления в виде распорядительного документа (распоряжения, постановления).

Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в случаях, если:

— доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,

— переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

— право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц-

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в наемном доме социального использования.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

— если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям,

— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение необходимо подать в орган местного самоуправления необходимые документы (рис. 5.1).

Перечень предоставляемых документов является исчерпывающим и орган местного самоуправления не вправе требовать предоставления иных документов.

В переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение может быть отказано по определенным основаниям

11. Многоквартирный дом: понятие, правовое регулирование. Общее имущество многоквартирного дома.

Многоквартирным домом является здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1—3 ч. 1 ст. 36 ЖК. Многоквартирный дом может включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 543-ст) содержится схожее, но более развернутое определение. Многоквартирным домом, согласно Национальному стандарту, признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Общее имущество многоквартирного дома — имущество, находящееся в многоквартирном доме, а иногда и за его пределами и необходимое для использования собственниками их помещений. Общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Учитывая служебное предназначение объектов общего имущества в многоквартирном доме, потребность собственников помещений в его сохранности, поддержании в надлежащем состоянии и постоянном использовании, а равно значимость отношений в этой сфере для реализации ряда конституционных прав и свобод, законодатель предусмотрел для таких объектов особый правовой режим, который базируется на том, что возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (Постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. С. Малковой»).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Наличие права на долю в праве собственности не дает собственнику помещения в многоквартирном доме возможности распоряжения долей. Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота. Ее отчуждение без передачи права собственности на помещение многоквартирного дома не допускается.

Также собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном. доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Итак, все объекты общего имущества объединяет то, что они:

1) не входят в состав квартир;

2) используются всеми или несколькими собственниками помещений многоквартирного дома.

Определенные особенности имеет правовой режим балконов (лоджий), расположенных в квартире и предназначенных для использования лицами, проживающими в этой квартире. Такой балкон не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается и судебной практикой (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции

от 23 августа 2021 г. № 88-13245/2021). Однако балконные плиты.

(плиты лоджии) входят в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 2 марта 2021 г. по делу № 88-4453/2021, 2-2519/2020).

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.