17. Договоры в жилищном праве: виды и значение.

Существует несколько договорных форм пользования жилыми помещениями, в качестве основных следует назвать договор найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилыми помещениями. Помимо этого существуют и иные договоры: соглашение о вселении временных жильцов, соглашение о проживании членов семьи собственника, бывших членов семьи собственника, договор поднайма и другие. Анализ зарубежного законодательства показывает аналогичное деление и правовое регулирование нормами гражданского и жилищного законодательства

Наибольшее распространение в жилищной сфере получил договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет договор социального найма, договор найма жилого помещения в фонде социального использования и договор « коммерческого» найма. Термин коммерческий законодателем не используется, такое обозначение принято в научной литературе и практике в целях разграничения договоров.

В теории широко обсуждается вопрос о соотношении этих договоров. Одни авторы придерживаются позиции, согласно которой речь идет о видах договора найма (например, Седугин П.И.), другие квалифицируют их как два самостоятельных типа договоров (Брагинский М.И., Витрянский В.В.)

Помимо двух перечисленных договоров, жилищное законодательство выделяет договор найма специализированного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ) и договор найма в домах ЖК, ЖСК, заключенный нанимателем с членом кооператива, полностью не выплатившим свой паевой (то есть с лицом, который не является собственником). ст. 128 ЖК РФ. Некоторые авторы полагают, что договор найма специализированного жилого помещения – это разновидность договора социального найма, однако законодатель занял иную позицию и четко разграничил указанные договоры.

В этой связи попытка ГК РФ полностью обозначить систему наемных отношений не увенчалась успехом.

Специальных положений, регулирующих договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилого помещения, законодательство не содержит. В этой связи при заключении таких договоров следуют руководствоваться гл. 34, 36 ГК РФ.

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с использованием жилых помещений для извлечения прибыли, как гражданами, так и юридическими лицами. (Закон РФ от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики»). С принятием ГК РФ эти отношения были охвачены гл. 35 «Договор найма», но в то же время в п.2 ст. 671 ГК РФ установлен запрет для юридических лиц выступить в качестве нанимателей по договору найма. Юридические лица при необходимости заключают договор аренды жилого помещения. Арендатор не вправе использовать жилое помещение иначе как для проживания граждан, поэтому договор аренды жилого помещения выступает промежуточным звеном и влечет необходимость заключения договора с гражданином — пользователем жилого помещения. ГК РФ не содержит ответа на вопрос какой в данном случае должен заключаться договор. В юридической литературе и правоприменительной практике нет единства по указанному вопросу. Заключаются различные договоры субаренды, поднайма, найма. На наш взгляд, в данном случае отношения между арендатором и гражданином, использующим жилое помещение для проживания, должны строиться по модели договора найма жилого помещения. Заключение иных договоров приведет к ущемлению жилищных прав граждан.

Вопрос о субъектном составе договора аренды жилого помещения в юридической литературе является спорным.

Одни авторы настаивают на том, что в качестве арендаторов могут выступать только юридические лица. Другие допускают участие физических лиц на стороне арендатора (Крашенинников П.В.)

Согласимся с позицией, согласно которой п.2 ст. 671 ГК РФ никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает, что подтверждается следующими аргументами:

— в статье лишь определен возможный круг договоров, заключаемых юридическими лицами для оформления владения и пользования жилыми помещениями, и из него исключен договор найма

— договор аренды находится вне сферы действия гл. 35 ГК РФ, смысл ст. 671 только в установлении запрета для юридических лиц быть нанимателями в договоре найма

— отношения, возникающие из договора аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ (общими положениями), которые не содержат запретов выступить физическому лицу в качестве арендатора

В результате приходим к выводу: разграничивать договор найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения с участием физических лиц следует исходя из цели договоров: в случае если физическое лицо намерено проживать в жилом помещении – речь должна идти о договоре найма, в случае же дальнейшей передачи жилого помещения другим гражданам – о договоре аренды жилого помещения.