Лекция 11. Системный анализ жилищного строительства.

Организация переустройства жилых кварталов – системотехническая деятельность по частичному сносу, реконструкции, реставрации, переоборудованию устаревших зданий, а также новому строительству на территории функционирующих жилых кварталов и микрорайонов.

В основу реализации инвестиционных проектов по комплексной реконструкции и переустройству жилых кварталов могут быть положены принципы системотехники строительства, а в качестве их системообразующего фактора может рассматриваться жизнедеятельность жилого квартала или микрорайона, не прерывающаяся в период ведения работ.

Сложившаяся практика застройки жилых кварталов оказалась малопригодной для их реконструкции и переустройства. Потребовались научные исследования организационных основ инвестиционных проектов, которые на протяжении ряда лет проводились и применялись при комплексной реконструкции и переустройстве жилых кварталов в Москве.

Исходная система характеризуется следующими признаками:

• наличием территории, на которой размещены объекты (в основном непроизводственного назначения), выполняющие разные функции, а также комплекс инженерных сооружений и коммуникаций;

• неудовлетворенностью собственника территории (города, юридического лица) и владельцев объектов существующей застройкой, использованием территории, снижением выполнения основной и дополнительных функций, техническим состоянием объектов (физический износ);

• несоответствием отдельных объектов и застройки в целом современным требованиям (моральный износ) и т. д.

Научно обоснованный анализ исходной системы обычно выявляет необходимость ее принципиального изменения и устранения выявленных недостатков. При такой постановке проблемы перестройка жилого квартала может завершиться сносом, реконструкцией, реставрацией или ремонтом конкретных объектов, а также изменением инженерного обеспечения квартала, но в пределах той же территории при обеспечении единой системы инвестирования и управления всем инвестиционным проектом.

Преобразование застройки на определенной территории (исходной системы) из существующего состояния в заданное предполагает такой вид капитального строительства, который может быть назван переустройством, включающим снос одних объектов, ремонт, реконструкцию, реставрацию др. объектов и, наконец, новое строительство.

Разработка организационных основ инвестиционных проектов переустройства жилых кварталов потребовала постановки, решения и практической проверки ряда организационно-технологических задач, к которым могут быть отнесены следующие:

• создание концепции инвестиционного проекта переустройства квартала, обоснование укрупненных характеристик новой ситуации на основе анализа результатов исследования существующей ситуации;

• обоснование структуры застройки в соответствии с общими (укрупненными) функциональными показателями с учетом инженерного обеспечения территории (состав объектов, вид переустройства и др.);

• определение ориентировочного объема инвестиций в целом и дифференцированно по объектам, а также состава инвесторов;

• обоснование организации управления инвестиционным проектом (организационное проектирование);

• мотивированная оценка проектных решений совместно с проектными организациями на стадии ТЭО (ТЭП), планировочных решений застройки в увязке с организационно-технологическими решениями;

• организация поточного строительства жилых домов с учетом необходимости переселения жильцов из сносимых или реконструируемых зданий;

• оперативный контроль за реализацией организационных решений, моделирование организации инвестиционных проектов;

• разработка моделей и методов интерактивно-графического сопровождения организации инвестиционных проектов.

Решение перечисленных задач позволяет учесть особенности и основные отличия современных инвестиционных проектов от традиционных. При этом резко увеличивается число оцениваемых параметров и возникает многокритериальность задач, для решения которых наиболее приемлемы экспертные методы и системы.

Переустройство жилых кварталов, в частности 26-27-го кварталов Новых Черемушек Москвы, показало эффективность организационных основ новых инвестиционных проектов для решения таких сложных инженерно-технических, организационно-технологических, социально-экономических проблем, как переустройство и значительное повышение мощности инженерных коммуникаций функционирующего жилого квартала, поточная организация сноса пятиэтажных и строительства высотных жилых домов, переселение жильцов сносимых домов в новые дома в том же квартале, определение рационального сочетания муниципального и коммерческого жилья, участие в одном инвестиционном проекте разных источников финансирования, а также иных проблем, возникающих при переустройстве функционирующих жилых кварталов старой застройки в новых экономических условиях.

Системотехника реконструкции строительных объектов – направление системотехники строительства, изучающее ускоренное обновление основных фондов на качественно новой технической основе, что является основной задачей капитального строительства в современных условиях. Многообразие участников и реконструируемых предприятий превратило процесс воспроизводства в сложный хозяйственный механизм с длительным инвестиционным циклом, межведомственными стыковыми проблемами планирования, проектирования и управления, которые требуют системного подхода. Как известно, системотехника строительства изучает, обобщает и синтезирует технические, организационные, управленческие строительные системы и межсистемные связи, что способствует достижению конечного результата.

Системотехника реконструкции строительных объектов основана на достижениях кибернетики и других теоретических и инженерных наук, изучающих отдельные системы и соединяющие их межсистемные связи. Многие системотехнические проблемы экономики строительства, совершенствования хозяйственного механизма, определяющие эффективность реконструкции, остаются пока нерешенными, хотя от этого во многом зависят сроки ввода производственных мощностей, объем незавершенного строительства и технико-экономические показатели проектных решений реконструируемого предприятия. Технологическая сложность современного производства и специализация организаций привели к необходимости увязывать особенности действующего производства с технологией строительного производства в условиях реконструкции. Поэтому так важна системотехническая связь между ними в процессе проектирования. Эффективность реконструкции требует рациональных организационно-технических решений при разработке проектов организации строительства и производства работ (ПОС и ППР). Для существенного сокращения продолжительности и снижения трудоемкости организационно-технологического проектирования при одновременном повышении качества необходима автоматизация разработки ПОС и ППР.

Анализ работ в области проектирования организации реконструкции, методов ее осуществления и экономического стимулирования участников обновления действующих основных фондов показал, что необходима интеграция задач АСУ и САПР: формирование выбора целей строительных программ в регионе и планов капитального строительства отрасли; интерактивное календарное планирование при новом строительстве, расширении и реконструкции; автоматизация проектирования стройгенпланов; автоматизация расчета договорных цен при реконструкции; материальное поощрение участников реконструкции по трудовому вкладу и др. Одна из задач, связанных с совершенствованием строительства – выработка эффективных методов построения, оперативной корректировки календарных планов производства работ и рационального использования ресурсов. Для этого необходимо учитывать разнообразные условия и ограничения при расчете календарных планов возводимых объектов в составе ПОС и ППР.

Большинство методов решения задач календарного планирования строительных процессов не дают возможности гибко учитывать трудно формализуемые, но существенные факторы (объем капитальных вложений, сметная стоимость, трудоемкость, концентрация капитальных вложений, интенсивность их освоения, соотношение различных групп технологических этапов по степени готовности, продолжительность и др.). Практическое применение диалоговых систем подтверждает, что наиболее перспективно интерактивное взаимодействие специалиста и ЭВМ, которое позволяет формировать эффективные методы организации реконструкции, препятствовать снижению производительности труда, повышению себестоимости работ, несвоевременному вводу объектов в действие и др. При реконструкции действующих предприятий и жилых комплексов необходима единая заинтересованность в решении главной задачи – ввода объектов в эксплуатацию, поскольку у каждой строительной организации, участвующих в реконструкции, может быть своя задача и экономические интересы.

Своевременный ввод в действие производственных мощностей и объектов возможен лишь при условии объединения усилий всех коллективов специализированных, ремонтно-строительных, подрядных организаций и других организационных структур рыночной экономики. В такой ситуации целесообразно увеличить премирование и ввести критерии трудоемкости работ при определении размеров премий. Например, выполнение земляных работ на расширяемых и реконструируемых объектах увеличивает трудоемкость на 15-20%. Этим критерием можно пользоваться для взаиморасчетов между генеральным подрядчиком, субподрядной, ремонтно-строительной организацией, заказчиком и т.п. Премии распределяются с учетом трудоемкости, качества, и выполненного объема работ или комплексов, технологических этапов или цехов в специфических условиях реконструкции. Премирование по трудовому вкладу в соответствии с графиком производства работ (с учетом начала и окончания, продолжительности) – наилучший стимул для своевременного завершения реконструкции и ввода в действие важнейших объектов.

Системотехника проектирования реконструкции позволяет решать некоторые взаимосвязанные задачи: в области проектирования организации реконструкции: интерактивное календарное планирование при новом строительстве и расширении, интерактивное календарное планирование реконструкции при различных методах ее организации с частичной остановкой и без остановки; формирование рациональных строительных программ в ПОС при комплексной реконструкции, расчет стимулирования участников реконструкции за конечные результаты с учетом трудового вклада и др. Решение этих задач повышает эффективность конечных результатов строительного производства в условиях реконструкции.

Системотехника социально-экономических процессов – направление системотехники, позволяющее в управлении социально-экономическими процессами более широко использовать достижения информатики. Эффективность применения информатики зависит от учета особенностей моделирования социально-экономических процессов. Социально-экономические процессы “невидимы” и зависят от компонентов разной природы, характеризуются стохастичностью, сложность и многофакторностью. Они складываются под влиянием многих противоречивых объективных и субъективных условий. Это вызывает трудности их моделирования и познания, описания только с помощью методов узкоспециализированных научных дисциплин. Изменчивость и многообразие процессов, наличие качественных признаков не позволяет достичь полной формализации задач управления. Так, при принятии решений, кроме количественных факторов, приходится принимать во внимание различные социальные, психологические, моральные и другие ограничения и обстоятельства.

Многочисленные сложные экономико-математические модели не находят массового применения, они не ориентированы непосредственно на пользователей, хозяйственных, плановых, управленческих работников и руководителей. Большинство из них не владеет экономико-математическими методами настолько, чтобы самостоятельно, на основе собственного опыта и личных навыков поисков решений строить такого рода модели. Сложные модели приносят пользу лишь в том случае, если их разрабатывают, а полученные результаты интерпретируют высококвалифицированные специалисты. Поскольку физиологические возможности человека по представлению, обработке и преобразованию информации ограничены, а темпы роста сложности задач управления непрерывно возрастают, усиливаются противоречия между постоянно растущим объемом информации и возможностью ее эффективного использования.

Демократизация и переход к рыночной экономике обуславливают новые требования к моделям, технологии управления, к формам, методам обработки и представления социально-экономической информации. Они должны быть наглядными, простыми, естественными для человека, междисциплинарными, понятными, убедительными и обеспечивать правильность интерпретирования рассматриваемых данных. В наибольшей степени этим требованиям отвечают графические методы и модели (как специфический доступный научный междисциплинарный образный язык в управлении), которые могут быть реализованы с помощью современных средств информатики – компьютерной графики. Их использование особенно эффективно в тех случаях, когда объем представляемой информации большой, а для правильного восприятия необходим ее целостный охват. Это относится ко многим управленческим ситуациям и задачам. Важно не просто “физическое” объединение имеющихся методов, моделей и средств, а их логическое развитие и совершенствование на основе принципиально новой методологии диалогового графического моделирования социально-экономических процессов.