Тема 8. Правовое регулирование жилищных правоотношений: общая характеристика

Вопрос о правовой природе жилищных правоотношений в юридической литературе является спорным. Различные авторы относят такие отношения к вещным либо к обязательственным. Представляется, что в настоящее время при существовании частного жилищного фонда наряду с государственным однозначно квалифицировать жилищное правоотношение как вещное или обязательственное невозможно, поскольку решение этого вопроса зависит от правового режима жилого помещения. Однако в любом случае при регулировании жилищных правоотношений гражданское законодательство сочетается с жилищным и факультативно дополняет его. В случае коллизии норм гражданского и жилищного законодательства действуют жилищно-правовые нормы как специальные нормы, приоритетные по сравнению с общими.

Жилищное правоотношение – отношение в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также обеспечения сохранности жилищного фонда.

Объект жилищного правоотношения – жилое помещение, т. е. помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся дом, квартира и их части (жилые комнаты). Использование жилого помещения не по назначению не допускается.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений в РБ. Он складывается из государственного (республиканского и коммунального) жилищного фонда, а также частного жилищного фонда, к которому относится жилье, находящееся в собственности граждан и негосударственных юридических лиц (в т. ч. ЖСК, ЖК, КИЗов).

Жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств, относящееся к государственному жилищному фонду, предоставляемое гражданам на условиях договора найма и не подлежащее приватизации, обмену, разделу. Не подлежат приватизации, обмену, разделу также служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях, которые предоставляются временно, как правило, на период работы (учебы).

Субъекты жилищных отношений:

- граждане РБ и иностранцы, постоянно проживающие на территории РБ. Уравнивание в правах других иностранцев с гражданами РБ возможно на основе международно-правовых договоров.

Особой категорией являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и имеющие в силу этого право на любые формы государственной поддержки при улучшении жилищных условий. Учет таких граждан ведут местные органы управления в соответствии с Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента № 565 от 29.11.2005);

- юридические лица независимо от формы собственности, в том числе организации граждан-застройщиков (ЖСК, ЖК, КИЗы);

- государство.

Граждане могут занимать жилое помещение на основе следующих правовых режимов:

а) на праве собственности (собственниками считаются, среди прочих, все участники приватизации независимо от того, указаны ли они в качестве стороны договора приватизации);

б) на основе договора найма (поднайма) жилого помещения;

в) на основе членства в организации граждан-застройщиков (ЖСК, ЖК, КИЗе). Член организации граждан-застройщиков после полного внесения паевого взноса вправе оформить жилое помещение в собственность. До получения правоустанавливающего документа собственником такого жилого помещения считается организация.

Законодательством предусмотрен и более редкий правовой режим пользования жилым помещением – режим завещательного отказа.

Основной субъект жилищного правоотношения – собственник, наниматель, член организации граждан-застройщиков. Наряду с указанными лицами жилищные права и обязанности предусмотрены для их членов семьи.

Члены семьи имеют равные права по пользованию жилым помещением с основным субъектом жилищного правоотношения и несут обязанности, вытекающие из такого пользования. Члены семьи собственника, члена организации граждан-застройщиков имеют равное право пользования, если письменным соглашением при их вселении не было предусмотрено иное. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать совместно с ним, сохраняют все права и обязанности, если иное не предусмотрено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать определения порядка пользования жилым помещением. Отчуждение жилого помещения, передача его в залог возможны только с согласия совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а при наличии несовершеннолетних членов семьи – органа опеки и попечительства.

Государственное жилье предоставляется на основе договора найма жилого помещения (типовая форма утверждена Правительством) и, как правило, бессрочно. Договор жилищного найма может быть изменен и расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны (основания предусмотрены Жилищным Кодексом). Жилое помещение, предоставленное на условиях договора найма (кроме социального найма), может быть обменено на другое жилое помещение как внутри государственного жилищного фонда, так и на помещение, относящееся к частному фонду (Правила обмена утверждены Правительством). Любые споры, связанные с пользованием жилым помещением, подведомственны суду.

Правовой режим частного жилого помещения – это режим частного имущества с учетом специфики объекта. Частное жилое помещение может быть разделено между сособственниками:

а) с образованием двух и более отдельных жилых помещений (при наличии технической возможности и разрешения на переустройство и перепланировку);

б) с выделением в пользование изолированных жилых помещений, подсобные помещения при этом остаются в общем пользовании.

Выселение из жилых помещений производится по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом, как правило, в судебном порядке и преимущественно с предоставлением другого жилого помещения.