Тема 7. Аренда

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный. Применяется в общегражданском и хозяйственном обороте. Следует особо отметить динамичность национального законодательства, регулирующего арендные отношения в торговом обороте.

Аренда – частный случай распоряжения имуществом, поэтому сдача в аренду требует соблюдения тех же условий, что и другое распоряжение им. Так, передача в аренду имущества, находящегося в собственности РБ, осуществляется с учетом Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь (утверждено Постановлением Совмина № 1226 от 29.09.2003 с послед. измен.).

Стороны – граждане и (или) юридические лица. Арендодатель – как правило, собственник, а также иной законный владелец, уполномоченный собственником или законодательством.

Предмет аренды – индивидуально-определенные вещи (движимое и недвижимое имущество). Имущество, находящееся в государственной собственности, передается в аренду с указанием его целевого назначения, которое отражается в договоре.

Договор аренды заключается в письменной форме, если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, а также если срок его составляет более одного года при любом составе сторон. Если договор предполагает последующий переход права собственности к арендатору, то его форма соответствует форме договора купли-продажи.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Если предметом аренды выступают здания (сооружения), то государственная регистрация обязательна при сроке договора не менее одного года.

Министерством экономики РБ в 2002 году утверждена Форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (постановление № 162).

Существенным условием договора аренды безотносительно видов аренды является условие о предмете, который должен быть четко определен (п. 3 ст. 578 ГК РБ).

Срок договора определяется договором, в противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом любая сторона может отказаться от договора, предупредив контрагента письменно за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца, если иной срок не установлен договором или законодательством.

Для некоторых объектов законодательство устанавливает предельные сроки аренды. В этих случаях срок действия договора независимо от согласованного сторонами условия о сроке считается соответствующим предельному сроку аренды, установленному законодательством.

Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, т. е. плату за пользование имуществом. Размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты определяются договором, а при отсутствии соответствующего условия в договоре применяются обычные ставки (сроки и порядок уплаты), действующие при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В отдельных случаях ставки арендной платы регулируются нормативно. Так, нормативное регулирование арендной платы установлено для следующих объектов:

- общественных, административных, переоборудованных производственных зданий, сооружений, помещений, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 495 от 30.09.2002 с послед. измен.);

- производственных зданий, сооружений, помещений, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 498 от 04.08.2006);

- оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 498 от 04.08.2006);

- торговых мест, предоставляемых арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (Указ Президента № 148 от 24.03.2005);

- земельных участков, находящихся в государственной собственности (Указ Президента № 74 от 07.02.2006).

Закон допускает вариативность форм арендной платы (п. 2 ст. 585 ГК): денежные платежи периодические и единовременные, доля плодов (доходов), полученных от использования арендованного имущества, услуги арендатора, возложение на него затрат на улучшение арендованного имущества и др.

Право на плоды, доходы и продукцию, полученные в результате использования арендованного имущества, принадлежат арендатору.

Обязанности арендодателя:

- предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в срок, указанный в договоре (разумный срок, если договором он не определен).

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за оговоренные в договоре недостатки, а также за те из них, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра (проверки) имущества;

- предупредить о правах третьих лиц (залоге, сервитутах и т. п.);

- производить капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обязанности арендатора:

- своевременно вносить арендную плату.

При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочной ее уплаты, но не более чем за два срока подряд;

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (назначением имущества);

- производить текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не предусмотрено законодательством или договором;

- вернуть имущество по окончании аренды в том же состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда они произведены с согласия арендодателя.

Договором может быть предусмотрено, если это не запрещено законодательством, что арендная плата засчитывается в выкупную цену и право собственности после погашения выкупной цены переходит к арендатору (договор найма-продажи).

Договором (или последующим согласием арендодателя) может быть предусмотрена также возможность субаренды, т. е. сдачи арендатором имущества в аренду третьим лицам.

Договор аренды прекращается, как правило, по истечении его срока. Если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом и ни одна сторона не заявляет о прекращении отношений, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Урегулированы основания досрочного судебного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 590 ГК РБ) и арендатора (ст. 591 ГК РБ).

При выбытии стороны из арендного отношения наступает правопреемство (ст. 588 ГК РБ), если иное не предусмотрено договором и если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора.

По истечении срока аренды добросовестный арендатор имеет преимущество на перезаключение договора на следующий срок, о своем желании он должен письменно уведомить арендодателя. При этом условия перезаключаемого договора могут быть изменены. В случае заключения арендодателем договора с другим арендатором предыдущий в течение одного года может требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков или только возмещения убытков.

А. Особенности аренды капитальных строений (зданий, сооружений) и их помещений:

- предмет аренды должен быть точно индивидуализирован, в т. ч. должно быть показано его расположение на земельном участке (в составе другого недвижимого имущества);

- договор составляется посредством единого документа, подписанного сторонами, и требует государственной регистрации при сроке не менее 1 года;

-одновременно передается право на часть земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- арендная плата является существенным условием;

- передача предмета аренды производится по передаточному акту (иному документу, его заменяющему).

Б. Особенности аренды предприятия:

- предприятие арендуется как единый имущественный комплекс;

- кредиторы письменно извещаются о предстоящей передаче в аренду и вправе сообщить о согласии на перевод долга или потребовать прекращения (досрочного расторжения) обязательства и возмещения убытков;

- договор составляется посредством единого документа, подписанного сторонами, и требует государственной регистрации;

- передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

В. Прокат – публичный договор аренды имущества в потребительских целях. Арендодателем является субъект предпринимательства, для которого сдача имущества в аренду – постоянная предпринимательская деятельность, арендатором – как правило, гражданин-потребитель.

Срок договора проката не превышает одного года, арендатор вправе отказаться от договора в любое время.

Г. Финансовая аренда (лизинг) – соглашение, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного продавца и предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование (лизинг) для предпринимательских целей.

Предмет лизинга – движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам, кроме земельных участков и иных природных объектов.

Арендная плата (лизинговый платеж), выплачиваемая периодически, включает часть стоимости предмета лизинга и вознаграждение лизингодателя.

Лизинг – сложное отношение, которое оформляется, как правило, двумя договорами (лизинга и купли-продажи). Единство этого отношения проявляется в том, что в ряде случаев арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, непосредственно продавцу, в договорных отношениях с которым не состоит (ст. 641 ГК РБ). Лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за надлежащее исполнение обязательства продавцом кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе.

Наряду с § 6 главы 34 ГК РБ отношения финансовой аренды регулирует также Положение о лизинге на территории РБ, утвержденное Правительством. Оно различает финансовый и оперативный лизинг. Оперативный лизинг имеет место тогда, когда совокупный лизинговый платеж возмещает менее 75% первоначальной стоимости предмета лизинга. Финансовый лизинг – лизинг на срок не менее 1 года, если лизинговый платеж возмещает лизингодателю стоимость предмета лизинга в размере не менее 75% первоначальной стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом, возвратом имущества или продлением договора.

Д. С особенностями аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) студентам надлежит ознакомиться самостоятельно.