Тема 6. Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на содержание получателя ренты в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный, может быть срочным и бессрочным. Договор считается заключенным с момента передачи в собственность плательщика ренты имущества. Имущество может передаваться за плату или бесплатно (в этой части применяются нормы глав 30, 32 ГК РБ, не противоречащие существу договора ренты).

Субъектный состав договора (безотносительно видов ренты) не ограничен.

Форма договора нотариальная, а если под выплату ренты передано недвижимое имущество, дополнительно требуется государственная регистрация.

Под выплату ренты может быть передано любое оборотоспособное имущество (движимое и недвижимое), в т. ч. деньги, изделия из драгметаллов, дача, гараж и т. д.

Гарантии получателя ренты:

1. Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату: в случае отчуждения его третьему лицу рентное обязательство переходит к приобретателю, первоначальный плательщик становится субсидиарным должником, если договором не установлена солидарная ответственность указанных лиц.

2. Получатель ренты является залогодержателем недвижимого имущества, переданного под ее выплату.

3. Если под выплату ренты передано движимое имущество, то существенным условием договора выступает способ обеспечения исполнения рентного обязательства или страхование риска ответственности плательщика ренты перед получателем.

Ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты – уплата процента согласно ст. 366 ГК РБ, если иной размер процента не установлен договором. Абсолютное большинство норм о договоре ренты диспозитивны.

Особенности отдельных видов ренты состоят в следующем.

А. Получателем постоянной ренты может быть гражданин или некоммерческая организация, если это соответствует цели деятельности организации и не противоречит законодательству.

Право получателя отчуждаемо (может переходить в порядке универсального или частичного правопреемства), если иное не предусмотрено договором.

Возможная форма ренты:

- денежная (размер определяется договором);

- предоставление вещей, работ, услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Сроки выплаты – по окончании квартала, если иное не установлено договором.

Плательщик может отказаться от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа, уведомив в письменной форме не позднее, чем за три месяца (более длительный срок может быть установлен договором). Условие договора об отказе плательщика от выкупа постоянной ренты ничтожно.

Получатель также может потребовать выкупа постоянной ренты по основаниям, предусмотренным ст. 564 ГК РБ (в основном, при существенном нарушении обязательства плательщиком).

Выкупная цена определяется договором, а при отсутствии в договоре соответствующего условия равна годовой сумме ренты. Если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену также включается цена этого имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 394 ГК РБ.

Риск случайной гибели (порчи) имущества, переданного под выплату ренты, несет ее плательщик. Если имущество передавалось за плату, то при случайной его гибели (порче) плательщик вправе требовать прекращения рентного обязательства или изменения условий выплаты ренты.

Б. Получателем пожизненной ренты является только гражданин. Рента устанавливается на период его жизни (на период жизни другого указанного им человека). Получателями могут быть несколько граждан, доли которых предполагаются равными.

Форма пожизненной ренты денежная, размер не может быть менее базовой величины в месяц и подлежит увеличению с ростом базовой величины.

Сроки выплаты – по окончании календарного месяца, если иное не установлено договором.

В случае существенного нарушения договора плательщиком получатель вправе потребовать выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если имущество (квартира, жилой дом и др.) передавалось под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену также включается цена этого имущества.

Случайная гибель (повреждение) имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать ренту.

В. Пожизненное содержание с иждивением – это фактически частный случай пожизненной ренты со следующими особенностями:

1. Под выплату ренты передается жилой дом, квартира, земельный участок, иная недвижимость.

2. Объем рентных платежей и услуг должен покрывать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе (если он необходим), оплате ритуальных услуг (если это предусмотрено договором). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двукратного размера базовой величины. При разрешении спора об объеме содержания суд должен руководствоваться принципом добросовестности и разумности. Договор может предусмотреть возможность замены содержания с иждивением периодическими денежными платежами.

3. Плательщик должен принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности имущества и может распорядиться им только при наличии согласия получателя ренты.

4. При существенном нарушении обязательства плательщиком получатель может потребовать возврата имущества или выкупа ренты. В последнем случае имущество не возвращается, а выплачивается его стоимость. При этом расходы плательщика ренты не компенсируются.

5. Пожизненное содержание с иждивением прекращается смертью получателя ренты.