Теория и практика оценочной деятельности

30

Упростить это выражение можно, используя шесть функций денежной единицы:

- текущая стоимость единичного аннуитета, колонка 5;

1

1 i n F4.

- текущая стоимость денежной единицы, колонка 4.

Тогда это соотношение можно записать так:

VI *F5 Vîñò *F4.

Внашем случае F5=2,95142, F4=0,262144.

V=855360 руб.* 2,95142 + 549640 руб.* 0,262144 = 2524527 + + 144085 2668600 руб.

Стоимость автобуса получаем за вычетом из стоимости всего имущества стоимости здания, т.е.

Vавт = 2668600 руб. – 556000 руб. = 2112600 руб.

31

5.3Сравнительный (рыночный) подход

5.3.1Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж

Парные продажи, используемые для определения поправки на наличие балкона.

Оценщик выявил три сопоставимых дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число комнат и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию.

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 руб., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить свой объект в 615000 руб.

5.3.2 Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа

а) Данные исследования рынка показали, что цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 821,4 руб.

32

Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 кв. м., необходимо определить стоимость объекта недвижимости.

В = 821,4 руб. Х = 1738 кв. м.

Vp = 821,4*1738 = 1427590 руб.

б) В дополнение к данным из примера А эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект стоит на 45000 руб. дороже из-за своего прекрасного состояния, но на 22500 руб. дешевле, поскольку расположен в экологически нездоровой зоне.

Vp = 821,4*1738+45000 – 22500 = 1450090 руб.

в) Эксперт-оценщик рассчитал, что базовая рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1425000 руб. Однако это стоимость до внесения поправок. Поэтому эксперт-оценщик учитывает поправки на физическое состояние и местоположение из примера Б.

Vp = 1425000+45000 – 22500 = 1447500 руб.

г) Эксперт-оценщик считает, что оцениваемая недвижимость на 3% лучше по своему состоянию и на 2% хуже из-за ее местоположения. Используя вышеприведенную формулу, получаем:

Vp = 1425000*(100+3 – 2)/100= 1439250 руб.

5.3.3 Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора

Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальный валовой рентный доход составляет 1 000 000 руб. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.

33

Итоговый валовой рентный мультипликатор – 6,00.

Тогда 1000000*6,00 = 6000000 руб. – составляет стоимость оцениваемого офиса.

5.4Затратный подход к оценке собственности

5.4.1Определение износа объекта недвижимости

Расчет физического износа здания экспертным методом

Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил 13,5% от его восстановительной стоимости.

Стоимость износа определится следующим образом:

Си = И*Св / 100.

34

Стоимостный метод определения физического износа

Расчет внешнего износа с помощью анализа парных продаж

(руб.)

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию – полное право собственности (относительно здания и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1 млн. руб., имеет площадь 4000 кв. м. и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет до продажи. Он располагается на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату в 125 руб. за 1 кв. м. и ставку дисконтирования 25%. Необходимо определить поправку на арендованный участок и сдачу в долгосрочную аренду,

атакже скорректированную цену проданного склада.

1.Вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся 5 лет срока аренды при ставке дисконтирования 25%, исходя из текущей стоимости склада 1 млн. руб.

РМТ = PV * фактор взноса на аморт. (25% 5 лет 6 кол) = = 1 000 000 * 0,37185 = 371850 руб.

2.Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 кв. м. складского помещения:

35

371850 / 4000 = 93 руб.,

т. е. величина расчетной арендной платы меньше рыночной на

32руб.

3.Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной арендной платой:

PV = PMT * фактор текущ. ст-ти ан. (25% 5 лет 5 кол.) *4000 = = 32 * 2,68928 * 4000 = 344 227 руб.

4.Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации для земли − 8%, годовая арендная плата – 8850 руб.

V = I / R = 8850 / 0,08 = 110625 руб.

5.Величина корректировки цены продажи склада:

344 227 + 110 625 = 454 852 руб.,

т. е. величина скорректированной цены проданного склада в соответствии с его юрисдикцией относительно оцениваемого составляет:

1 000 000 + 454 852 = 1 454 852 руб.

1 454 852 / 4000 = 363,7 руб./ кв. м. – стоимость 1 кв. м. при полном праве собственности;

1 000 000 / 4000 = 250 руб./ кв. м. – стоимость 1 кв. м. при обременении арендой и земле муниципалитета.

5.5Оценка земельных участков

5.5.1Метод сравнительного анализа сопоставимых

продаж

Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка

36

Если в данном примере не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки (25% – 15% = 10%) и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена составит 110000долл.,т. е. такая процедура повлекла ошибку в цене около 400 долл. (или 0,5%). Эта ошибка может быть еще больше или меньше, если вводить поправки в другой последовательности.

Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену — 1 м2, 1 сотка, 1 га.

5.5.2 Метод развития (освоения) земельного участка

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл. (25 тыс. долл. * 32 участка). Текущая стоимость издержек на освоение составила 400 тыс. долл., на управление и охрану — 20 тыс. долл. Издержки по продаже составляют 30 тыс. долл., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) — 20 тыс., предпринимательская прибыль — 60 тыс. долл. Текущая стоимость общих издержек составляет 530 тыс. долл. Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 25 тыс. долл. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 681 740 долл.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 151 740 долл. (681 740 − 530 000 = 151 740).

37

5.5.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для рассматриваемого участка возможно несколько вариантов его застройки.

а) 4 500 000 (стоимость строительства)*0,1311(коэффициент капитализации) = 590 000 руб.; б) 7 215 000 (стоимость строительства)*0,14(коэффициент капитализации) = 1 010 000 руб.;

39

Метод экспертизы состояния

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная рама была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа