Теория и практика оценочной деятельности

1

Дементьева Г.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебное методическое пособие. – Томск: кафедра ТУ, ТУСУР, 2012. – 110 с.

Учебное методическое пособие по практическим занятиям и самостоятельной работе по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности» предназначено для студентов специальности «Антикризисный управляющий» очной и очно-заочной форм обучения.

В пособии приведены темы, которые необходимо изучить студентам в процессе освоения курса на лекциях и самостоятельно, примеры решения задач на практических занятиях, список рекомендуемой литературы. Приведены также пояснения к выполнению контрольных работ и таблицы шести функций денег, необходимые для успешного выполнения практических заданий.

©Дементьева Г.В., 2012

©Кафедра Телевидения и управления, ТУСУР, 2012

2

5.1.4Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии) 12

5.1.5Третья (прямая) функция сложного процента:

3

4

Введение

Дисциплина «Теория и практика оценочной деятельности» изучается в цикле общепрофессиональных дисциплин студентами экономических специальностей, в том числе специальности «Антикризисный управляющий».

Дисциплина предназначена для формирования знаний о теоретических, методических и практических подходах к оценке различных видов собственности. В процессе изучения дисциплины студенты изучают цели, задачи, принципы оценки собственности, подходы к оценке различных видов имущества, сферу их применения, а также правовые основы и порядок работ по проведению оценки. При изучении данной дисциплины предполагается, что студент уже изучил ряд экономических дисциплин, в том числе «Экономика», «Бухгалтерский учет».

В процессе обучения студент должен выполнить три контрольные работы. Изучение дисциплины заканчивается экзаменом.

1Содержание лекционного курса

1.Основные понятия оценки. Общие определения. Дата оценки. Виды имущества, подлежащего оценке. Цели оценки. Виды стоимости. Принципы оценки. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику.

2.Правовые аспекты оценки собственности. Юридическое понятие недвижимого имущества. Право собственности на недвижимость, включая землю. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. Оценка прав собственности. Особенности права собственности на жилое помещение. Защита вещных прав. Особенности права собственности на земельные участки. Регулирование земельных отношений. Ограничение прав собственности на земельные участки. Изъятие земельного участка

усобственника. Частичные права собственности. Законодательство и стандарты оценочной деятельности.

3.Основные подходы и этапы проведения оценки. Этапы проведения оценки. Подготовительный этап. Этап сбора

5

информации. Этап расчета стоимости объекта оценки. Заключительный этап.

4. Шесть функций денежной единицы. Основные понятия. Начисление простых процентов. Накопление суммы денежной единицы. Текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии). Текущая стоимость единичного аннуитета. Обычный аннуитет. Авансовый аннуитет. Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета. Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов). Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов. Взнос на амортизацию денежной единицы. Накопление (рост) единицы за период. Фактор фонда возмещения. Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений.

5.Доходный подход к оценке собственности. Общие принципы оценки недвижимости по доходу. Основные этапы оценки доходным методом. Определение чистого дохода. Метод капитализации доходов. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется. Прогнозируется снижение стоимости капитала. Частичное возмещение капитала. Разделение на составляющие. Прогнозируется повышение стоимости капитала. Определение коэффициента капитализации. Метод прямой капитализации. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа). Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения). Достоинства и недостатки метода капитализации дохода. Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования). Общая характеристика и область применения. Прогнозирование денежных потоков. Определение остаточной стоимости объекта. Определение ставки дисконта. Определение взвешенного дохода. Достоинства и недостатки доходного подхода.

6.Сравнительный (рыночный) подход. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж. Поправки, влияющие на стоимость объекта. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа. Последовательность внесения

мультипликатора. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.

7. Затратный подход к оценке собственности. Область применения. Ограничения на применение затратного подхода. Технология применения для оценки объектов недвижимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения. Определение износа объекта недвижимости. Физический износ. Функциональный (моральный) износ объекта. Внешний (экономический) износ. Достоинства и недостатки затратного подхода.

8.Согласование результатов оценки. Содержание и порядок сдачи отчета об оценке.

9.Оценка земельных участков. Особенности земли как товара. Специфика земельного участка как объекта оценки. Категории использования земли. Зонирование городских земель. Факторы, определяющие цену городских земель. Виды стоимости земельного участка. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы оценки земельных участков. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Анализ земельного

участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

10. Оценка недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Основные виды сделок с недвижимостью. Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Методика оценки квартир. Оценка торговых помещений. Методы оценки гостиниц. Оценка офисов.

11.Ипотечное кредитование. Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы. Совместное участие. Нарастающие платежи. Обратный аннуитет. Переменная ставка. Канадский ролл-овер. Завершающая ипотека.

12.Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Цели оценки и виды стоимости. Классификация и идентификация машин и оборудования. Виды износов машин и оборудования.

7

Физический износ машин и оборудования. Диагностика износа. Функциональное и экономическое устаревание. Функциональное

избыточными эксплуатационными расходами. Экономическое устаревание. Доходный подход к оценке машин и оборудования: метод капитализации прибыли; метод дисконтирования чистых доходов; метод равноэффективного аналога. Рыночный подход: информационное обеспечение; метод прямого сравнительного анализа продаж; метод статистического моделирования. Затратный подход: расчет по цене однородного объекта; поэлементный (поагрегатный) расчет; анализ и индексация затрат; расчет

13.Оценка и переоценка основных фондов. Индексный подход к переоценке основных фондов. Полная и остаточная восстановительная стоимость.

14.Оценка инвестиционных проектов. Технология оценки инвестиционных проектов. Сравнение инвестиционных проектов.

2 Вопросы для самостоятельного изучения

На самостоятельную проработку выносятся следующие вопросы лекционного курса:

а) Компьютерные технологии в оценке недвижимости и технологического оборудования.

б) Применение статистических расчетов для финансовой оценки.

в) Порядок отражения результатов переоценки основных фондов в бухгалтерской отчетности. Влияние оценки основных фондов на результаты финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

При изучении материала студентам предлагается самостоятельно найти информацию по приведенным выше темам, используя литературу, приведенную ниже, а также провести поиск публикаций в библиотечном фонде и в сети Интернет.

8

3Рекомендуемая литература

3.1Основная литература

1.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002.

2.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995.

3.Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга-сервис, 2002.

4.Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998.

5.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).

6.Федеральный стандарт оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

7.Федеральный стандарт оценки №2: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

8.Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254.

9.Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

10.Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 238.

11.Федеральный стандарт оценки №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО

№6)» Приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N 628.

3.2Дополнительная литература

12.Есипов В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Тесты и

9

задачи по оценочной деятельности. – СПб: Питер, 2002.

13.Гранова И. В. Оценка недвижимости. Серия «Учебное пособие». – СПб: Питер, 2001.

14.Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

4 Пояснения для выполнения контрольных работ

Для ответа на большинство вопросов контрольных работ нужно выбрать один или несколько элементов предлагаемого списка (меню ответов). Примером могут быть вопросы типа «Выберите высказывание, подходящее к термину …» или «Выберите соответствующий высказыванию … термин». Выбор не всех правильных вариантов из списка засчитывается как неверный ответ.

Некоторые вопросы требуют ввода числа, полученного в результате решения задачи. В тексте вопроса указаны требования к округлению полученного результата. Все ответы вводятся без указания размерности. В качестве десятичного разделителя используется запятая.

Большинство определений и формул для выполнения контрольных работ вошло в учебное пособие по дисциплине. Часть информации можно найти в законодательных актах, приведенных в списке литературы. При ответах на вопросы подразумевается наличие остаточных знаний по дисциплинам «Экономика», «Бухгалтерский учет».

При подготовке к выполнению контрольных работ рекомендуется свести в таблицу все сведения о шести функциях сложного процента (формулы, известные и определяемый параметры, экономический смысл, колонка в таблицах шести функций). Использование такой таблицы ускорит выполнение заданий. При решении задач с использованием шести функций при ежегодном и ежемесячном начислении процентов для определения нужного фактора можно вместо вычислений по формулам воспользоваться таблицами шести функций, приведенными в Приложении.