Теория и практика оценочной деятельности

20

Рис. 4.1 − Прямолинейный возврат капитала

Рис. 4.2 − Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)

Допустим, что инвестиционный проект предусматривает 12%-ный доход на инвестиции в течение 4 лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть реинвестированы только по ставке в 5%. Фактор фонда возмещения при 5% на 4 года равен 0,232 (из таблицы для 5% 4 года), то коэффициент капитализации

21

составит 0,12 + 0,232 = 0,352. Выплаты в этом случае также будут равными ежегодными.

Частичное возмещение капитала: разделение на составляющие

Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока. Норма возврата инвестиций для зданий 25% в год при 50% от общей суммы составит 12,5%. Следовательно, коэффициент капитализации для всей собственности − 12%+12,5%= =24,5%.

Структура полученного коэффициента капитализации:

Прогнозируется повышение стоимости капитала

Предположим, что при текущем доходе 100 руб. в год и ставке 12% стоимость инвестиций за 4 года возрастет на 30%. Рассчитаем

Если бы стоимость капитала оставалась неизменной, текущая стоимость объекта составила бы 100 руб. / 12% = 833,33 руб.

22

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала

Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет 60% (Укр). Ставка дисконта – 14%.

Срок погашения кредита – 20 лет.

Ставка капитализации на собственный капитал – 12% (Rск). Необходимо определить общую ставку капитализации методом

связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Ипотечная постоянная определяется по таблице 6 функций

денег на странице 12% для 20 лет колонка 6 – 0,15 (Rкр).

Rобщ=(0,15*0,6)+(1-0,6)*0,12=0,13.

Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов

23

Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность среднесрочных правительственных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%.

Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%.

Так как продажа в случае необходимости данного объекта займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%.

Время, которое потребуется для возврата вложенного собственного капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20).

На основе этих данных определяется суммарная процентная

24

5.2.3 Метод дисконтирования денежных потоков

Прогнозирование денежных потоков

Необходимо составить прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости – складского комплекса из двух складов общей площадью 114708 кв. м., с отапливаемой площадью 65449 кв. м.

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (−7%), поправки на недозагрузку и недосбор по трем годам прогнозного периода и первого постпрогнозного периода примем следующие:

Динамика недосбора и недозагрузки (%)

Расходы:

1) Налоги.

Общая величина налога на землю составит 5699,2$ (округленно 5700$). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение и по окончании прогнозного периода.

Налог на имущество рассчитывается исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, земельный участок застроен наилучшим образом, в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер налога по периодам останется неизменным.

Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД. Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и

плата за воду рассчитываются исходя из данных прошлых периодов 1000$. Планируется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В дальнейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» на 7% каждый год.

2) Коммунальные платежи.

25

Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на $ США.

Расчет коммунальных услуг

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.

3) Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Заработная плата всего персонала составит 90000$ (отчисления во внебюджетные фонды примем 38,5%), представительские расходы, суточные − 1500$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей.

4) Охрана и реклама услуг.

В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. На охрану одного склада в среднем необходимо 5000$ в месяц. Расходы для всего объекта составят 5000*2*12 = 120000$ в год.

Затраты на маркетинговые исследования, рекламу, поиск арендаторов в среднем на один склад по экспертным оценкам составят 7000$ в год. Для оцениваемого объекта 7000*2 = 14000$ в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться, а расходы на охрану объекта – возрастать.

26

Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (тыс. $)

5)Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи составляет 8% от ДВД.

6)Обязательное страхование недвижимости.

Рассчитывается на основе прошлых периодов и составляет 400$. Предполагается, что эта величина останется неизменной.

7) Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг.

9) Прочие расходы.

Их величину примем 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

Так как наш объект не обременен долговыми кредитами, то учтем только капиталовложения 20% ЧОД.

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости ($)

27

*ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы.

** Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – расходы на обслуживание долга – капиталовложения.

28

Определение остаточной стоимости объекта 1. Модель Гордона

Денежный поток в последний пятый год прогнозного периода равен 1000 руб. Ожидаемые темпы роста для денежного потока – 3%. Ставка дисконта – 20%. Определить остаточную стоимость предприятия.

Денежный поток в первый постпрогнозный год будет равен: (1000*1,03).

Тогда остаточная стоимость=(1000*1,03)/(0,2 – 0,03) = 6059.

2. Метод предполагаемой продажи

Предположим, что выручка от продажи в конце прогнозного периода ожидается в сумме 249000 руб., прогнозный период –10лет, ставка дисконта – 10%.

Из таблицы для 10%-ной ставки и периода 10 лет находим фактор текущей стоимости денежной единицы (4 кол) 0,3855. Тогда:

Остаточная стоимость=0,3855*249000 = 95990 руб.

3. Капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Для примера, рассмотренного выше, примем ставку капитализации 21%, тогда стоимость реверсии равна:

2 355 954 / 0,21 = 11 218 829$.

Расчет текущей стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Требуется определить стоимость автобуса «Мерседес», который будет эксплуатироваться на международных пассажирских перевозках. Ставка дисконта для данного бизнеса составляет 25% (i=0,25).

29

Эксплуатационные показатели автобуса

Определяем выручку за год:

1 руб./(пас.*км) *7776000 пас.*км = 7776000 руб.

Годовые затраты (без амортизации) составят:

0,89 руб./(пас.*км) *7776000 пас.*км = 6920640 руб.

Чистый доход в год составит:

I = 7776000 руб. – 6920640 руб. = 855360 руб.

Определим остаточную стоимость имущества, когда автобус будет списываться. Остаточная стоимость автобуса равна его утилизационной стоимости, и для указанного класса машин она равна 27000 руб. Остаточная стоимость здания при годовой норме амортизации в 1% равна:

556000 руб. (1 – 0,01*6) = 522640 руб.

Таким образом, остаточная стоимость всего имущества равна:

Vост = 522640 руб. +27000 руб. = 549640 руб.

Рассчитываем текущую стоимость всей системы по соотношению: