управленч раздел

4.1 Календарный план реализации проекта

Календарный план-график составлен на период строительства танцевальной площадки (Приложение 16) и открытых бассейнов (Приложение 17), а так же реконструкции Дома Культуры (Приложение 18) и спального корпуса №2 (Приложение 19) с учетом прединвестиционного периода. Составлен объединенный календарный план всех реализуемых проектов (Приложение 20).

1 Разработка и согласование проектной документации. Для оформления проектной документации на строительство необходимо получить архитектурно-планировочное задание в ДГАЗ г. Абакана. На согласование АПЗ отводится 10 дней. После его согласования разрабатывается проектная документация. В состав проектной документации входят все технические, экономические, финансовые документы (274 дня). Разрабатываются проектными организациями следующие документы:

а) проектная организация строительства (ПОС), в нем указываются примерная продолжительность строительства, потребность в материальных, трудовых и технических ресурсах, по охране труда и т. д.

б) проект производства работ (ППР), в нем указаны точные методы выполнения работ, их продолжительность, точная потребность в материальных, трудовых, технических ресурсах. К ППР прилагаются: стройгенплан, технологические карты, график производства работ.

в) проектно-сметная документация (локальная смета, объектная сметы, сводный сметный расчет) (прил.).

г) просчитываются расходы и ожидаемые доходы от реализации проекта, точка окупаемости, экономическая эффективность (III раздел ДП).

д) даются рекомендации о повышении качества проекта.

При составлении проектной документации ее необходимо согласовать с компетентными органами и провести экспертизу проектной документации. Этап согласования проектной документации идет параллельно этапу разработки проектной документации. Экспертизу проектной документации проводит отдел государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. На разработку и согласование проектной документации отведено 274 дня, т. к. это очень ответственный, трудоемкий, продуманный до мелочей процесс.

2 Получение разрешения на строительство. До начала выполнения строительных работ учреждение должно получить в ДГАЗ г. Абакана разрешение на производство работ. Разрешение выдается при условии предоставления заказчиком документов по установленной форме вместе с обязательством начальника строительной организации, которая будет проводить производство работ, а также авторского и технического надзора о соблюдении ими действующих строительных норм и правил. Срок выдачи разрешения 10 дней.

3 Оформление кредита. ОАО Курорт «Озера Шира» при определении средств на финансирование реконструкции спального корпуса №2 и Дома Культуры решил воспользоваться собственными средствами с использованием заемного капитала. В качестве инвестора выступает Хакасский Муниципальный Банк. Необходимо заключить договор на предоставление кредита на наиболее выгодных для нас условиях под процентную ставку под 19% годовых.

Срок заключения договора на предоставление кредита не более 2 месяцев.

4 Выполнение строительно-монтажных работ (СМР). Строительство объекта будет производиться подрядным способом. При подрядном способе строительные, монтажные и специальные работы выполняются постоянно действующей подрядной строительно-монтажной организацией, располагающей материально-технической базой, квалифицированными строительными кадрами и производящей работы по договору подряда с заказчиком за определенное вознаграждение. Этот способ строительства как наиболее целесообразный и экономичный позволяет применять новую технологию, прогрессивные методы производства работ с использованием современных строительных машин и механизмов; высококачественно выполнять СМР.

Сроки строительства определяются графиком производства работ и составляют 12 месяцев.

5 Техническая инвентаризация и ввод в эксплуатацию. По окончанию СМР необходимо ввести в эксплуатацию – провести благоустройство территории, озеленение, подключение к городским инженерным сетям. Необходимо провести регистрацию изменений по объекту недвижимости, для чего проводится техническая инвентаризация объекта в ГУП РХ УТИ (45 дней) и получить акт на ввод объекта в эксплуатацию (10 дней).

6 Технический учет объекта недвижимости. После ввода объекта в эксплуатацию необходимо поставить объект недвижимости на технический учет в ГУП РХ УТИ Ширинского района. Нормативный срок составляет 7 дней.

7 Регистрация права собственности на объект недвижимости. Завершающим этапом строительства и оформления прав на него является регистрация права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по РХ. Нормативный срок регистрации права составляет 1 месяц.

Вывод: придерживаясь предложенного нами варианта плана проведения работ можно достигнуть наиболее эффективной реализации проекта.

4.2 Оценка рисков строительства и меры по их снижению

В рыночной экономике каждое предприятие стремиться получить большую и устойчивую прибыль. Для этого в первую очередь необходимо производить продукцию или оказывать услуги с высокими потребительскими свойствами. В финансовой и производственной деятельности предприятия важной является проблема не только дохода, но и риска.

Все участники строительства заинтересованы в том, чтобы исключить возможность полного провала проекта (строительство объекта) или хотя бы избежать убытка для себя. В условиях нестабильного, быстро меняющегося окружения они вынуждены учитывать все возможные последствия от действия своих конкурентов, а также изменения рыночной ситуации.

В таблице 4.1 представлены риски, связанные со строительством объекта.

Таблица4.1

Оценка риска

Тип риска	Средняя оценка VI	При­оритет	Вес W1	Вероят­ность Р1
выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность аль­тернативных источников сырья и другое (доступ­ный, труднодоступный)	5	3	0,01	0,05
отношение местных властей (конструктивное, де конструктивное)	5	1	0,1	0,5
принятие окончательного решения об инвестиро­вании (запреты минимальные, затраты макси­мальные)	4	1	0,1	0,4
разработка стратегии плана проекта (агрессивная, не удовлетворительная)	4	3	0,01	0,04
тендеры на разработку проектно-сметной доку­ментации, выбор проектной организации и заклю­чение контрактов (оптимальная стоимость работ, сроки проектирования, значительная стоимость)	6	3	0,01	0,06
разработка проектно-сметной документации (вы­сокое профессиональное качество, ошибки)	8	3	0,01	0,08
согласование проектно-сметной документации (согласовано, не согласовано)	4	3	0,01	0,04
разрешение на строительство (получено, отказано)	5	3	0,01	0,05
тендеры на подрядные работы, выбор генпод­рядчика и заключение контрактов (низкая стои­мость работ и оптимальные сроки строительства, неустойчивое финансовое положение фирмы)	9	2	0,055	0,495
изменения в рабочих чертежах и ППР (нет изме­нений, значительные изменения)	7	3	0,01	0,07
срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков (отсутствует, значительный)	9	1	0.1	0,9
срыв сроков из-за параллелизма в работах и несты­ковок частей проекта (отсутствует, значительный)	4	3	0,01	0,04
срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками (отсутствует, задержки поставок)	8	2	0, 055	0,44
изменение цен на сырье, материалы, перевозки (падение не более 10%, рост более 10%)	5	2	0,055	0,275
невыполнение контрактов и судебные процессы с партнерами (отсутствует, значительное)	5	3	0,01	0,05
повышение расходов на зарплату (более %5, более 100%)	4	3	0,01	0,04
конкуренция строительных фирм, в том числе по критерию лучшего качества работ (высокая, низкая)	3	3	0,01	0,03
повышение затрат в связи с неожиданными госу-дарственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта -импорт и другое (отсутствует, значительное)	8	3	0,01	0,08
превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами (отсутствует, значительное)	3	3	0,01	0,03
исправление дефектов строительного происхож­дении, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует, значительные дефекты)	5	3	0,01	0,05
обеспеченность оборотными средствами значи­тельный рост, падение	6	3	0,01	0,06
зависимость от поставщиков сырья, строймате­риалов, комплектующими (отсутствует, значи­тельный)	5	3	0,01	0,05
неправильный выбор готовой строительной про­дукции без учета потребностей рынка (проведение нового маркетингового исследования, дивер­сификация, сокращение)	4	3	0,01	0,04
неправильный выбор рынков сбыта, неверное оп­ределение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка и мощности производства (маркетинговые исследования, диверсификация, "замораживание")	5	3	0,01	0,05
уровень инфляции (незначительный, высокий)	4	3	0,01	0,04
недостаточный уровень заработной платы (рост на % инфляции, снижение при % роста инфляции)	8	2	0,055	0,44
Вероятность:				4,4

По результатам оценки нашего проекта вероятность риска равна 4,4, что попадает в зону минимального риска (см. таблица 4.2.).

Наиболее вероятными рисками в данном проекте являются следующие риски:

- срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков – 0,9;

- срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками – 0,44;

- тендеры на подрядные работы, выбор генпод­рядчика и заключение контрактов – 0,495.

В современном строительстве фактом задержки времени выполнения работ и несвоевременной сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию уделяется довольно большое внимание. Несвоевременное исполнение договора становится наиболее распространённым нарушением обязательств сторон и влечёт за собой наложение санкций на виновную сторону в виде пени или штрафов.

Цивилизованной формой полного недопущения судебного разбирательства либо его ускорения является включение в договоры (субподряда, поставок) чёткого регламента по ответственности сторон за несвоевременное исполнение обязательств.

При реализации проекта возможно возникновение следующих типов рисков:

Статистический риск - риск, не связанный с непредвиденными изменениями рыночных или политических обстоятельств, а возникающий при недееспособности организации проекта. При учете данного вида риска разрабатывается детальная схема реализации проекта. Для пользователей услуг необходимо ознакомление с графическим представлением всей схемы документооборота и их действий при осуществлении регистрации. Для сотрудников учреждений необходимо выполнение надлежащим образом всех полномочий, установленных должностными инструкциями учреждений.

Качественный риск – риск, связанный с качеством реализации проекта. При учете данного вида риска необходима слаженная организация деятельности всех участвующих в реализации проекта структур и их взаимодействие при необходимости. Для предотвращения данного вида риска, возможно осуществление контроля за ходом реализации программы и получаемыми результатами.

Также при рассмотрении способов учета и снижения перечисленных видов рисков можно предусмотреть следующие мероприятия:

- распределение риска между участниками проекта – то есть каждое из учреждений должно при организации своей работы предусматривать мероприятия препятствующие возникновению данных видов рисков;

-страхование – то есть, застраховать реализацию данной программы в страховом учреждении на случай срывов реализации программы или каких-то отдельных мероприятий по ее реализации 0,1% от общей суммы при реализации проекта;

- резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов – то есть при определении величины затрат на реализацию проекта, закладываются расходы на непредвиденные случаи при реализации проекта. В нашем случае их сумма будет составлять 10% от общей суммы при реализации проекта.

Таким образом, необходимо управлять риском, который включает в себя определение, анализ и предупреждение возникновения рисков, а также принятие мер по снижению степени риска и распределение возможного ущерба от риска между всеми участниками строительства.

4.3 Участники инвестиционного проекта и их функции.

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного проекта выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Функции, связанные с реализацией проекта в ходе его жизненного цикла, являются постоянными, а состав участников, их роли, обязанности могут меняться. Неизменными можно считать следующие функции:

1 – проект должен быть осмыслен, придуман и инициирован, значит у проекта должен быть инициатор;

2 – проект должен обрести главное заинтересованное (организацию) – сторону, которая будет владельцем и пользователем. В данном дипломном проекте заказчиком является учреждение ОАО Курорт «Озеро Шира».

3 – осуществление проекта требует привлечение инвестиций, значит, у него должен быть инвестор (финансирование данного проекта осуществляется за счет собственных инвестиций);

4 – проект нужно осуществить, значит, у него должны быть исполнители (определяются по результатам тендерных торгов);

5 – наконец, проектом нужно управлять, значит, у проекта должен быть менеджер.

Строительство осуществляется только с разрешения органов власти (администрация города Абакана) и ведется под их контролем. Участниками реализации инвестиционных проектов и также являются значительное число организаций, оказывающие различные виды услуг. Но основная роль принадлежит заказчику.

Заказчиком, на данном этапе, выступает юридическое лицо. Заказчик принимает решения по возведению того или иного объекта, занимается организацией подрядных торгов и обеспечивает его финансирование. При этом финансирование может осуществляться, как за счет самого заказчика, так и за счет кредитов, инвестиционных фондов (рис.4.1 ).

Рис. 4.1 Схема взаимодействия основных участников ИСП

Банки и инвестиционные фонды (инвесторы), которые при необходимости выделяют кредиты заказчику или непосредственно являются непосредственными участниками ИСП.

Страховые организации – это компании – фирмы, которые снижают риск и повышают надежность финансовых операций между заказчиком и банком.

Проектно-изыскательские организации – выполняют технико-экономическое обоснование (ТЭО) изыскательские работы, техническое и рабочее проектировании, осуществляют авторский контроль и надзор.

Строительно-монтажные организации – могут быть генподрядными и субподрядными. Первые отвечают за выполнение всего комплекса СМР. Субподрядные организации на договорной основе с генподрядчиком приглашаются для выполнения отдельных специализированных работ.

Поставщик материально-технических ресурсов – это предприятия и заводы, с которыми строительно-монтажные организации заключают прямые договора.

4.4 Мероприятия по обеспечению качества при строительстве

Управление качеством включает все функции общего руководства по разработке политики в области качества, установления целей, полномочий и ответственности, а также процессы планирования (анализ затрат и выгод, установление целевых уровней качества), контроля (проверки, контрольные карты) и обеспечения качества (плановые и внеплановые проверки, инспекции, контрольные и испытательные мероприятия, оценка качества и идентификация статуса контроля и испытания), с помощью которых в рамках системы качества происходит реализация данных функций.

Планирование качества

Для начала процесса планирования необходимо иметь информацию о политике проекта (строительства объекта) в области качества, содержании (предметной области), стандарты и требования к качеству продукции, документацию по системе качества.

В процессе планирования качества может применяться следующий инструментарий:

- анализ затрат и выгод;

- установление желательного уровня показателей качества проекта исходя из сравнения соответствующими показателями других проектов.

В результате планирования качества появляется план качества (план организационно-технических мероприятий по обеспечению системы качества проекта), который должен описывать конкретные мероприятия по реализации политики в области качества с указанием сроков выполнения, ответственных за выполнение, критериев оценки, бюджет.

В план качества должны входить описание процедур проведения контрольных и испытательных мероприятий или указание на уже существующие, перечень контрольных показателей по всем работам и видам продукции.

В план качества могут также входить технологические карты отдельных сложных процессов и проверочные листы, предписывающие выполнение конкретных шагов процедур или процессов.

Обеспечение качества

Обеспечение качества предполагает регулярную проверку хода реализации проекта (строительства объекта) в целях установления в соответствия определенным ранее требованиям качеству.

Обеспечение качества происходит исходя из ранее утвержденного плана качества, технологических карт, проверочных листов и иной документации по качеству, а также данных о качестве, полученных в результате контроля и испытаний.

Обеспечение качества осуществляется путем плановым и внеплановых проверок, инспекций и иных контрольных и испытательных мероприятий с последующими оценкой качества и идентификацией статуса контроля и испытаний. Статус контроля и испытаний является основой решения об улучшении качества проекта или его продукции.

Контроль качества

Контроль качества – это отслеживание конкретных результатов деятельности по проекту (строительства объекта) в целях определения их соответствия стандартам и требованиям по качеству и определения путей устранения причин реальных и потенциальных несоответствий.

Для контроля качества необходима информация о ходе реализации проекта (строительства объекта), план качества, документация по качеству.

Контроль качества осуществляется с применением следующих методов и инструментов:

• Проверки;

• Контрольные карты, которые представляют собой графическое изображение результатов процесса;

• Статистические выборки.

Контроль качества может завершиться следующими решениями:

• Улучшение качества;

• Принятие продукции;

• Идентификация брака и реализация действий по управлению несоответствий продукцией;

• Переработка продукции с целью дальнейшего представления для контроля и испытаний;

• Исправление процессов.

4.4 Социальный эффект

На курорте «Озера Шира» произвели ряд мероприятий: строительство бассейнов, танцевальной площадки, а также открытия новых развлекательных залов и улучшения комфортабельности в корпусах для заинтересованности и привлечения отдыхающих. В связи с этими у предприятия в дальнейшем будет происходить увеличение доходов и рентабельности. А также для местного населения предлагаются новые рабочие места.

4.4 Правовое обеспечение проектов

По результатам маркетингового исследования для дальнейшего развития территории ОАО Курорта «Озеро Шира» мы предлагаем провести следующие мероприятия: капитальный ремонт Спального корпуса №2 и Дома культуры, строительство открытого детского бассейна, танцевальной площадки.

В настоящее время земельный участок площадью 372713 м² территории ОАО Курорта «Озеро Шира» передан на условиях аренды и находится в Федеральной собственности (Приложение 21). Земельный участок относится к категории особо охраняемых территорий и объектов. Согласно ст.95 Земельного Кодекса РФ на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения не запрещается строительства открытого детского бассейна, танцевальной площадки.

ОАО Курорт «Озера Шира» проводит открытые торги для подрядных организаций.

При открытых торгах заказчик путем объявления в открытой печати приглашает всех желающих принять участие в торгах.

Организация проведения торгов: заказчик в открытой или закрытой форме уведомляет претендентов о своем намерении объявить торги на проектирование или строительство объекта, поставки оборудования и приглашает желающих принять участие. Этот документ именуется «приглашением к торгам». К началу объявления торгов заказчик собственными силами или с помощью инженера-консультанта разрабатывает комплект документации, в которой излагаются основные идеи предмета торгов и характер коммерческих условий; если речь идет о строительстве объекта, документация содержит детальное описание объекта, технические требования, необходимый объем графических материалов, коммерческие условия, проект контракта, что позволяет подрядчику правильно оценить стоимость строительства, а в дальнейшем, в случае присуждения подряда, составлять рабочую документацию и осуществлять строительство. Комплект такой документации называется «тендером». При объявлении торгов заказчик назначает точную дату рассмотрения предложений. Для рассмотрения предложений обычно создается тендерный комитет из независимых высококвалифицированных специалистов. Тендерная документация выкупается за определенную, как правило, незначительную плату. При подаче документов в тендерный комитет для подтверждения серьезности своих намерений каждый претендент вносит залог, как правило, в среднем 2% от суммы предложений. Если предложения отклоняются, то залоговая сумма претенденту возвращается.