управленческий раздел

IV Управленческий раздел

Руководитель: Скуратенко Е.Н

Консультант: Шурышева Г.В

Дипломник: Убоженко Д.Ю

4.1. Правовая часть

По результатам исследования, проведенных в исследовательском разделе, был сделан вывод о том, что для развития территории горы Подкуненская необходимо оборудовать склон под горнолыжную трассу, тобогановую дорогу, строительство кафе на 30-50 мест, здание для размещения горнолыжного инвентаря для проката. Необходимо подать заявление, провести межевание, кадастровый учет земельного участка площадью 60000 кв.м. Земельный участок находится в собственности города Черногорска. Арендная плата составит: удельный кадастровый показатель 19:02:01 01- 186,9 руб/ м² . Ставка арендной платы в месяц составит 1,2 % от кадастровой стоимости – 2,24 руб/ м² .

Согласно ст. 30 Земельного Кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом проведение любой из этих процедур допускается только при условии, что земельный участок сформирован.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- установление границ земельного участка на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В состав работ по формированию земельного участка входит его межевание – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

В городе Черногорске межеванием земельных участков занимаются различные государственные организации и частные лица в установленном законодательством порядке, в т.ч. Черногорский филиал ФГУ «Земельная Кадастровая палата по Республике Хакасия» на договорной основе.

Следующим этапом является государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения на всей территории Российской Федерации по единой методике на основании заявки (заявление) правоустанавливающих документов на земельные участки (договор аренды) и документов о межевании земельных участков (план границ участка).

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка. Данная услуга бесплатна, платишь только за ксерокопии.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

На территории Республики Хакасия мероприятия по осуществлению функции по ведению государственного кадастрового учета земельных участков выполняет ФГУ «Земельная Кадастровая палата по Республике Хакасия».

Орган местного самоуправления (администрация г. Черногорска) на основании заявления о предоставлении земельного участка для строительства и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства, оформленное постановлением Мэра города Черногорск. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах):

1. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

2. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

3. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

4. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для строительства нового объекта недвижимости необходимо получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство готовится соответствующим органом архитектуры и градостроительства на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, при наличии утвержденной проектной документации.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, но не более чем на 3 года.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

После оформления всей необходимой документации заказчик (застройщик) может приступить к реализации проекта.

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, должен проводиться строительный контроль. Строительный контроль проводится в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Ввод в эксплуатацию. По окончании строительства застройщик (заказчик) обязан предъявить объект для приемки его в эксплуатацию.

Право на эксплуатацию вновь построенного объекта недвижимости возникает при условии соответствия этого объекта градостроительным регламентам, проектной документации, строительным нормам, иным обязательным требованиям, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта недвижимости.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик (заказчик) обращается в орган местного самоуправления (администрация г. Черногорска), выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В течение десяти дней заявление рассматривается и принимается решение. В случае положительного рассмотрения вопроса решение оформляется Постановлением мэра г. Черногорска. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Технический учет. Объекты недвижимости как результат градостроительной деятельности подлежат техническому учету в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Хакасия.

На территории Хакасии функции постановки объектов на технический учет и ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, а также проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимости выполняет Государственное унитарное предприятие Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации».

Документальной основой ведения Единого государственного реестра является технический паспорт. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные на основе проведенной технической инвентаризации объектов капитального строительства и хранящиеся в инвентарном деле объекта. Техническая инвентаризация объекта проводится на основании заявления в установленные сроки (в зависимости от вида объекта недвижимости – от 10 до 45 дней). Постановка объекта на технический учет выполняется на основании заявления в срок не более 7 рабочих дней.

Для государственного технического учета объектов недвижимости собственник или обладатель иных прав обязан представить правоустанавливающие документы, определяющие нормативные (юридические) границы и состав объектов недвижимости, в том числе:

- свидетельство о праве на земельный участок с приложением плана;

- решения и другие акты по отводу земельного участка под застройку;

- решения и акты уполномоченных органов о выдаче разрешений на строительство;

- акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию с постановлением администрации об его утверждении (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);

- иные документы, выданные государственными органами или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством.

Запись об объекте капитального строительства в Едином государственном реестре устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками.

В результате внесения записи в Единый государственный реестр объекту капитального строительства присваивается инвентарный номер.

Выписка из Единого государственного реестра является доказательством проведенного государственного технического учета и наличия объекта капитального строительства по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик на определенную дату.

Таким образом, оформление документов на возведение объекта недвижимости, начиная от намерения о строительстве и заканчивая регистрацией права собственности, можно разделить на следующие этапы:

1. предоставление земельного участка;

2. согласование архитектурно-планировочного задания;

3. разработка проектной документации;

4. проведение государственной экспертизы проектной документации;

5. получение разрешения на строительство;

6. возведение объекта;

7. инвентаризация объекта;

8. ввод объекта в эксплуатацию;

9. технический учет объекта;

10. регистрация права на здания (сооружения) и земельный участок.

На рис.4.1 отображен порядок оформления документации при предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта. На рис.4.2 составлена схема оформления документов при возведении объекта недвижимости.

Рис.4.1 Порядок оформления документов

Рис.4.2 Схема оформления документов при возведении объекта недвижимости

Наименование

Продолжительность

1 мес.

2 мес.

3 мес.

4 мес.

5 мес.

6 мес.

7 мес.

8 мес.

9 мес.

10мес.

11мес.

12мес.

1.Предпроектная фаза

3 0+14

2. Стадия проектирования

45

3.Стадия реализации проекта: 1) земляные работы 2) СМР 3) отделочные работы 4) работы по установке специального оборудования 5) введение в эксплуатацию

184

4.Стадия эксплуатации объекта

92

4.2.План- график реализации проекта

Таблица 1

Предпроектная фаза начинается в начале года и длится 44 дня. Далее стадия проектирования- 45 дней. Затем начинается стадия реализации проекта- 184 дня. И наконец стадия эксплуатации объекта- 92 дня.

4.3.Участники проекта и их взаимоотношения

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Инвестор – субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование строительства объекта. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор определяет сферу приложения капитальных вложений (инвестиций); разрабатывает условия контрактов на строительство объекта; принимает решение относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщика, подрядчика или подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать и в роли заказчика. (В соответствии с Федеральным законом от 23.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» (статья 4)). В данном проекте инвестором может быть администрация города Черногорска (в случае, когда администрация решит самостоятельно реализовывать проект), либо частный предприниматель.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность.

Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации, не вмешиваясь в их внутреннюю производственно-хозяйственную деятельность.

Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик. Субподрядчики обязаны выполнять все распоряжения генподрядчиков о порядке, очередности, сроках и качестве выполнения порученных им работ.

Таким образом, основной задачей инвестора и заказчика являются сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получении дохода от ввода в эксплуатацию объекта в более ранние сроки.

4.4. Оценка риска

Опишем риски для муниципального строительства.

Оценка риска, связанная с деятельностью предприятия

Таблица 4.4.1

Тип риска	Средняя оценка VI	При­оритет	Вес W1	Вероят­ность Р1
выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность аль­тернативных источников сырья и другое (доступ­ный, труднодоступный)	6	3	0,01	0,06
отношение местных властей (конструктивное, де конструктивное)	1	1	0,1	0,1
принятие окончательного решения об инвестиро­вании (запреты минимальные, затраты макси­мальные)	5	1	0,1	0,5
разработка стратегии плана проекта (агрессивная, не удовлетворительная)	4	3	0,01	0,04
разработка проектно-сметной документации (вы­сокое профессиональное качество, ошибки)	3	3	0,01	0,03
согласование проектно-сметной документации (согласовано, не согласовано)	4	3	0,01	0,04
разрешение на строительство (получено, отказано)	1	1	0,1	0,1
тендеры на подрядные работы, выбор генпод­рядчика и заключение контрактов (низкая стои­мость работ и оптимальные сроки строительства, неустойчивое финансовое положение фирмы)	8	2	0,055	0,44
изменение цен на сырье, материалы, перевозки (падение не более 10%, рост более 10%)	6	2	0,055	0,33
срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками (отсутствует, задержки поставок)	4	2	0,055	0,22
повышение расходов на зарплату (более %5, более 100%)	4	3	0,01	0,04
новизна технологии	8	9	0,01	0,08
повышение затрат в связи с неожиданными госу-дарственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта -импорт и другое (отсутствует, значительное)	8	3	0,01	0,08
превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами (отсутствует, значительное)	6	3	0,01	0,06
исправление дефектов строительного происхож­дении, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует, значительные дефекты)	4	3	0,01	0,04
исправление дефектов при пуско-наладочных рабо­тах, необходимый ремонт и демонтаж обо­рудования в начальной стадии эксплуатации объ­екта (отсутствует, значительные дефекты)	4	3	0,01	0,04
обеспеченность оборотными средствами значи­тельный рост, падение	6	3	0,01	0,06
зависимость от поставщиков сырья, строймате­риалов, комплектующими (отсутствует, значи­тельный)	5	3	0,01	0,05
уровень инфляции (незначительный, высокий)	4	3	0,01	0,04
недостаточный уровень заработной платы (рост на % инфляции, снижение при % роста инфляции)	8	2	0,055	0,44
Вероятность:				2,79