Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Земельного участка
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволит определить наиболее полезное и конкурентное использование объекта недвижимости – т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Наиболее эффективное использование с экономической точки зрения можно определить как физически возможное и законодательно (юридически) разрешенное использование участка, которое приводит к максимальной норме прибыли на вложенный капитал в недвижимость.
Анализ наиболее эффективного использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
Юридическая разрешенность: анализируемый вариант использования не должен попадать под действие правовых ограничений;
Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации рассматриваемого проекта, которая определяется размерами участка, топографией, геологическими и сейсмологическими характеристиками, климатологическими условиями и т.д.;
Экономическая целесообразность предполагает, что использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
Максимальная эффективность. Наиболее эффективный вариант использования должен иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта следует рассмотреть критерий максимальной эффективности проекта строительства индивидуальных жилых домов, т.к. юридическая разреженность не являться положительной, предложения нового строительства спортивно – оздоровительной школы, данный вариант отвечает всем критериям.
4.2. Экономическое обоснование реализации исп
Жизненный цикл инвестиционного строительного проекта представлен в виде распределенного во времени денежного потока, состоящего из инвестиционных затрат и притока денежных средств. За начало инвестиционного проекта принимается нулевой момент времени, текущее время определяем в годах, которое разбиваем на кварталы, в зависимости от вкладываемых инвестиций в определенный период времени и получаемых притоков денежных средств. []
Для принятия ИСП к реализации инвестору требуется обосновать эффективность планируемых инвестиционных затрат. Данная процедура может иметь место на любой стадии жизненного цикла проекта, так как в процессе его реализации возникают ситуации, когда требуются дополнительные затраты и как следствие их обоснование. []
Качественный анализ суммарного денежного потока отражает все этапы реализации ИСП. На начальных этапах производятся затраты на технико-экономическое обоснование ИСП, проектные работы, проведение подрядных торгов и строительство. Все эти затраты – оттоки денежных средств. Далее следует период эксплуатации, который в основном характеризуется притоком денежных средств. Далее идет снижение дохода до нуля и с этого момента дальнейшая реализация ИСП является не рентабельной.[]
Оценка экономической эффективности производится с целью выявления наиболее оптимального варианта инвестиционного проекта. Она проводится на всех этапах реализации ИСП в интересах как заказчика, так и инвестора. Различают общую, коммерческую и бюджетную эффективность. []
Ч
истый
доход ЧД
(англ. Net Value NV)
определяется накопленным эффектом
(сальдо денежного потока) за расчетный
период Т
лет по формуле
(3.1)
где T продолжительность жизненного цикла ИСП;
t порядковый индекс периода фиксации денежного потока;
R приток денежных средств;
С отток денежных средств;
R–С сальдо денежного потока за период t.
Этот показатель не отражает того факта, что будущие деньги дешевле настоящих. Таким образом, требуется приведение разновременных затрат и доходов к одному моменту времени, то есть дисконтирование денежных потоков.
По результатам проведенных маркетинговых исследований возможны три варианта реализации проекта: строительство индивидуальных жилых домов (не разрешим юридически критерии), новое строительство детского оздоровительного лагеря «Зеленый шум» и открытие спортивной школы (экономически не выгодно) и строительства спортивно - оздоровительной школы.
Для того чтобы приступить к расчету показателей эффективности необходимо разбить притоки и оттоки денежных средств по периодам реализации ИСП.