Изменение и расторжение договора финансовой аренды

Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды. В статье 668 ГК предусматривается одно из оснований для расторжения договора — непредоставление лизингового имущества в пользование арендатору, являющееся, однако, лишь частным случаем правила п. 1 ст. 620 ГК.

22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.

В системе договоров гражданского права России договор найма жилого помещения относится к договорам о передаче имущества в пользование.

Наличие единого объекта правоотношения, невозможность урегулировать нормами об аренде особенности отношений по пользованию жилым помещением (например, членами семьи нанимателя) привели к необходимости закрепления в 1996 г. в главе 35 ГК договора найма жилого помещения как единого договорного института, применяемого для оформления целевого использования жилого помещения для проживания граждан.

«Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматриваются как разновидность гражданских правоотношений», независимо от того, что основанием их возникновения является различный фактический состав.

Жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

В ЖК РФ закрепляются классификации жилищных фондов в зависимости от формы собственности и целей использования (ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований (п. 2 ст. 19 ЖК).

В зависимости от целей использования (п. 3. ст. 19 ЖК) выделяют:

1) жилищный фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования);

2) специализированный жилищный фонд (совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений);

3) индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами (собственниками помещений) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами (собственниками помещений) для проживания граждан);

4) жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, использующихся собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам и другим лицам по иным договорам во владение и (или) в пользование).

Специфика выделения жилищных фондов по цели использования является определяющей в формировании различных видов договора найма:

1) договор социального найма жилого помещения (правовая регламентация отношений содержится в целом в ЖК);

2) договор найма жилого помещения, именуемый в литературе «договором коммерческого найма». Регулирование отношений происходит нормами Гражданского кодекса РФ;

3) договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Новый договорный институт, введенный Федеральным законом от 21.07.2014 г. №217-ФЗ1 . Закреплен в Жилищном кодексе РФ;

4) договор найма специализированного жилого помещения. Закреплен в ЖК РФ.

В литературе выделяется также договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива (раздел V ЖК). Однако говорить о специфике данного договора (кроме субъектного состава) по сравнению с договором найма жилого помещения нет необходимости.

Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель».

По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату.

Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, п. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части – поднанимателей (п. 1–3 ст. 685 ГК, ст. 76–79 ЖК).

Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).

Особенностью является нормативное регулирование. В п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (п. 2 ст. 99 ЖК, ср. п. 2 ст. 10 ЖК).

Договор коммерческого найма – это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой «квазидоговоры», поскольку их оформление и содержание, права и обязанности сторон установлены законом, иными правовыми и административными актами, а не волей контрагентов. Не случайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (п. 2 ст. 63 и п. 8 ст. 100 ЖК). Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Критерием различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений является то обстоятельство, что в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем, а во втором случае получает его от «посредника» – арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от наймодателя-собственника.