16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

Договор аренды — возмездный, двусторонне обязывающий и, как правило, консенсуальный. Договор аренды транспортных средств в Кодексе (в отличие, например, от ст. 198, 211 КТМ) рассматривается как реальный (ст. 632, 642 ГК).

Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Вместе с тем допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя имущество только во временное пользование (ст. 606 ГК). Так, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут по договору аренды предоставляться институту для проведения занятий со студентами без фактической передачи их во владение арендатору.

В тех случаях, когда арендатор получает имущество не только в пользование, но и во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение подобным статусом влечет предоставление арендатору как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц, а также собственника (ст. 305 ГК).

Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества.

Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Стороны договора

Арендодатель — любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 608 ГК).

К не собственникам, но при соблюдении определенных условий управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены, в частности: унитарные государственные и муниципальные предприятия — субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления (ст. 295 и 297 ГК); автономное, бюджетное и казенное учреждения — субъекты права оперативного управления (пункты 2–4 ст. 298 ГК).

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Обладание арендодателем правом собственности на имущество должно иметь место в момент передачи имущества арендатору. В силу этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, по этому основанию не может являться недействительным.

Вместе с тем для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656 ГК). В договоре проката арендодатель — только тот предприниматель, для которого сдача в аренду — постоянный вид предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 626 ГК).

Арендатор — также любое физическое и юридическое лицо, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК).

Судьба договора при перемене лиц в обязательстве решается по-разному в зависимости от того, на чьей стороне произошла такая перемена. В силу п. 1 ст. 617 ГК при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников. Тем самым арендным отношениям придается устойчивый характер.

Аналогичный подход сохранен в Кодексе и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель вправе отказать наследнику такого гражданина во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Так, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы выступал известный скульптор, обязавшийся в качестве арендной платы вести учебные занятия в школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к наследнику. В главе 34 ГК не определены последствия, вызванные наступлением смерти лица, арендующего имущество, не относящееся к недвижимости. В подобных случаях надлежит руководствоваться правилами ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.