16.1.5. Как определяют доходы

УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ПРИМЕНЯЮЩИЕ УСН,

ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Зачастую как посредническую деятельность контролирующие органы рассматривают деятельность управляющей организации многоквартирного дома при оплате коммунальных услуг собственниками жилых помещений. О том, как в данном случае определяются доходы управляющей организации, которая применяет УСН, мы и поговорим.

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилых помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления своим домом. Один из них - заключение договора с управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления жилым домом управляющая организация действует по заданию собственников жилых помещений и обязуется в том числе предоставлять им и иным жильцам дома коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В свою очередь, собственники жилых помещений перечисляют управляющей организации плату за коммунальные услуги. Она включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (п. п. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ).

Как правило, управляющая организация сама данные услуги не оказывает, а приобретает их у ресурсоснабжающей организации за счет платежей, полученных от собственников жилых помещений.

Если договор между собственниками жилых помещений и управляющей организацией носит посреднический характер, доходом управляющей организации будет только посредническое вознаграждение (об этом см., например, Письма Минфина России от 26.04.2013 N 03-11-06/2/14773, от 25.04.2013 N 03-03-06/1/14560, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/178, от 20.12.2011 N 03-11-06/2/180, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/01, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 N 03-11-06/2/188, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15, ФНС России от 13.07.2010 N ШС-37-3/6577@). Аналогичное мнение высказывают и суды (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2010 N А27-3418/2010, ФАС Уральского округа от 11.03.2010 N Ф09-1431/10-С3). О посреднической природе договора свидетельствует, в частности, условие о том, что управляющей организации поручается заключать в интересах собственников жилья договоры с производителями (поставщиками) коммунальных услуг.

Но возможны иные ситуации: посреднический договор с собственниками жилых помещений не заключался или он был оформлен после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Либо управляющая организация, которая работает на "упрощенке", сама оказывает коммунальные услуги. В этих случаях поступающую плату за коммунальные услуги управляющая организация учитывает в составе своих доходов. Они являются ее выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ). Об этом говорится и в Письмах Минфина России от 27.01.2012 N 03-11-06/2/9, от 20.12.2011 N 03-11-06/2/180, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/178, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/01, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 N 03-11-06/2/188, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15.

При этом управляющие организации (включая ТСЖ), которые применяют "упрощенку" с объектом "доходы минус расходы", отразив доход в виде поступлений на оплату коммунальных услуг, затем смогут уменьшить налоговую базу при УСН на суммы, перечисленные поставщикам коммунальных услуг. Соответствующие разъяснения дал Минфин России (Письма от 26.12.2011 N 03-11-06/2/184, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/175, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/176, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/177, от 29.06.2011 N 03-01-11/3-189 (п. п. 1, 4)).

Отметим, что в судебной практике обозначена также следующая позиция. Деятельность управляющей организации по предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению с привлечением ресурсоснабжающих организаций отвечает признакам реализации услуг. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ при рассмотрении порядка обложения НДС жилищно-коммунальных услуг управляющей организации (Постановление от 01.04.2008 N 12611/07). Если следовать такой позиции, то платежи за коммунальные услуги, поступающие управляющей организации, должны включаться в ее доходы.

Однако полагаем, что разъяснения Минфина России по данной ситуации, основанные на функциях управляющей организации, помогут более четко определить порядок учета доходов и расходов при расчете "упрощенного" налога.

Обратите внимание!

Управлять многоквартирным домом может и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Собственники жилых помещений в таком доме, являясь членами кооператива, вносят ему платежи различного целевого назначения, в том числе по оплате коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Однако Минфин России не признает их целевыми поступлениями, которые не облагаются "упрощенным" налогом на основании пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, п. 2 ст. 251 НК РФ. В Письме от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98 финансовое ведомство указывает, что поступающая ЖСК оплата коммунальных услуг образует его доход от реализации работ (услуг). Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письма от 08.12.2010 N 03-03-07/41, от 25.11.2010 N 03-11-06/2/180, от 30.09.2010 N 03-11-06/2/153, от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28).

Вместе с тем чиновники считают возможной посредническую деятельность ЖСК при оплате коммунальных услуг. Если согласно уставу на кооператив возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и он от своего имени, но за счет своих членов заключает договоры с производителями (поставщиками) таких услуг, то в силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в составе доходов ЖСК учитывается только посредническое вознаграждение (абз. 13 Письма Минфина России от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98).

Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письма от 08.12.2010 N 03-03-07/41, от 25.11.2010 N 03-11-06/2/180, от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28 (п. 1)).